Mutui e finanziamenti, come chiedere la sospensione 2015-2017

 

Finalmente operativa la moratoria sui mutui e finanziamenti indirizzata a famiglie e consumatori in  affanno col pagamento della rata mensile alla banca.

Banche e rate dei prestiti troppo salate: per chi non ce la fa a stare dietro coi pagamenti, la Legge di Stabilità 2015 [1] ha introdotto una nuova moratoria di mutui e finanziamenti per il triennio 2015-2017: rispetto alle vecchie sospensioni, sarà utilizzabile non solo per i mutui per l’acquisto di un immobile, ma anche per i crediti al consumo, ovvero quelli che finanziano l’acquisto dell’auto, di mobili ed elettrodomestici, o spese voluttuarie come lo smartphone.

Pur essendo in vigore dal 2014, tuttavia, la misura è rimasta congelata per diversi mesi, poiché si era in attesa, prima, di un accordo tra l’Abi (Associazione bancaria italiana) e le più importanti associazioni di consumatori, poi delle disposizioni operative.

Ora, finalmente, sono stati resi noti requisiti, criteri e modalità per accedere alla sospensione delle rate dei prestiti.

Innanzitutto, è necessario specificare che la moratoria vale soltanto per il verificarsi di alcune specifiche situazioni: cessazione, sospensione del rapporto d’impiego o riduzione oraria, sospensione di ammortizzatori sociali, morte o grave infortunio.

Inoltre, la misura risulta molto più limitata delle precedenti sospensioni: difatti, il periodo massimo di fruizione è 12 mesi, e l’interruzione non riguarda il pagamento dell’intera rata, ma della sola quota capitale. Tale risvolto rischia di privare il provvedimento di gran parte della sua efficacia, considerando che, nella quasi totalità dei casi, più recente è il mutuo, più alti sono gli interessi rispetto alla quota capitale.

L’accordo con l’Abi, insomma, ha ridotto notevolmente i benefici per le famiglie, e diminuito in maniera marcata l’iniziale portata della disposizione, che prevedeva una sospensione di 36 mesi: le uniche note positive, oltre alla già citata estensione al credito al consumo, sono la possibilità di richiedere la moratoria anche per chi presenta dei ritardi nei pagamenti, se inferiori a 90 giorni, e l’assenza di particolari requisiti reddituali.

È senz’altro positivo il fatto che le banche abbiano aderito in massa all’iniziativa (si parla di oltre il 70% degli istituti di credito), ma ciò è facilmente giustificabile, poiché, considerando che l’interruzione riguarda la sola quota capitale, e che gli interessi continuano a dover essere regolarmente versati, l’ente creditore, in realtà, non subisce grandi perdite.

Peraltro, leggendo tra le ulteriori specifiche dell’accordo, emerge, oltre ai soggetti con ritardi nei versamenti di oltre 90 giorni, l’esclusione di chi abbia già goduto di agevolazioni pubbliche (come garanzie o contributi in conto capitale o interessi), o di sospensioni della durata di 12 mesi, nonché di chi abbia sottoscritto prestiti con cessione del quinto dello stipendio o della pensione, carte revolving o aperture di credito. Sono, invece, ammesse le famiglie che abbiano già beneficiato della misura, ma in un periodo anteriore ai 24 mesi precedenti la richiesta.

Gli intestatari di mutui o finanziamenti interessati alla moratoria possono presentare domanda alla banca entro il 31 dicembre 2017: il modulo, cartaceo, deve contenere una dichiarazione sostitutiva di certificazione, nella quale il titolare e gli eventuali cointestatari del prestito dichiarano le motivazioni della sospensione, ed alla quale deve essere allegata la documentazione comprovante il diritto (comunicazione di licenziamento, certificazione o richiesta del datore di lavoro per l’ammissione al trattamento di sostegno del reddito, certificato della commissione Asl, per riconoscimento di handicap o invalidità, ecc.). Sarà poi l’istituto di credito ad avviare l’iter burocratico per la fruizione dell’agevolazione.

Note

[1] L.190/2014.

Autore immagine: 123rf com

Cedolare secca: pagamento del saldo 2014 e prima rata 2015

 

Affitto: per chi ha scelto il regime della cedolare secca per il contratto di locazione, slitta da domenica 5 luglio a lunedì 6 luglio il termine ultimo per il saldo 2014 e la prima rata del 2015.

Il primo Ultimo giorno per i contribuenti “interessati” dagli studi di settore, minimi compresi, che hanno scelto il regime della cedolare secca, che devono versare il saldo della tassa piatta per il 2014 e la prima rata di acconto per il 2015. La cedolare secca va versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef.

Per questi contribuenti, i termini per i versamenti sono quelli del 6 luglio oppure dal 7 luglio al 20 agosto con lo 0,40% in più.
Cos’è la cedolare secca

Chi percepisce, in qualità di padrone di casa le mensilità di affitto, tale canone di locazione rappresenta un reddito e come tale deve essere tassato.

Il contribuente può scegliere diversi regimi di tassazione, che a seconda della situazione reddituale complessiva dell’anno possono essere più o meno vantaggiosi. Per questo motivo è bene valutare la propria situazione fiscale prima di scegliere quale tra le due regime adottare tra le due opzioni alternative: il regime ordinario e la cedolare secca.

Nel regime ordinario, l’imponibile sul quale si deve calcolare l’IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) dipende dal tipo atto stipulato (se, per esempio, l’immobile è locato a equo canone o con regime di mercato libero o contratti a canone convenzionale).

Il regime della “cedolare secca” è un sistema alternativo a quello ordinario e generalmente meno oneroso. Si applica alle locazioni di immobili con finalità abitative e alle loro pertinenze. Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione l’imposta fissa in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione. Se il locatore decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

In pratica il canone di locazione relativo ad immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione viene assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di bollo sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulle risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 19% per cento. La cedolare secca può essere può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.

Requisiti degli immobili per esercitare l’opzione: L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

– le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati);

– le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Note

Autore immagine: 123rf com

Tari, tassa sui rifiuti illegittima, come difendersi e non pagare

 

Non sempre la tassa sui rifiuti è legittima: vediamo in quali casi si può contestare e ci si può rifiutare di pagare.

Tra i pesanti balzelli che gravano sulla casa, certamente uno dei meno amati è la Tari, acronimo di Tassa sui Rifiuti: il tributo sostituisce le vecchie Tarsu, Tia e Tares. Le somme pagate per i rifiuti sono state dapprima connotate come tasse [1] (per via del legame tra pagamento ed effettuazione del servizio), poi specificate come tariffe dal noto Decreto Ronchi [2]; la disposizione spiegava nel dettaglio come determinare e applicare la tariffa, prevedendo, però la stesura anticipata di un piano finanziario del servizio. Proprio per le difficoltà dei Comuni nella stesura di tale piano, il decreto non è mai stato attuato. Così, dopo un susseguirsi di differenti interventi legislativi, si è arrivati dapprima, nel 2013, alla Tares, ed in seguito, con la legge di Stabilità 2014, alla Iuc (Imposta Unica Comunale), formata da Imu, Tasi e Tari, quest’ultima componente relativa ai rifiuti.

Come funziona la Tari

Essa è applicata a chiunque possieda o detenga, a qualunque titolo, locali o aree esterne, che possono produrre rifiuti urbani (escluse le aree condominiali o quelle accessorie o pertinenziali di un immobile tassato). Lo scopo della tassa è coprire i costi del servizio di igiene urbana .

Le tariffe variano a seconda del comune, e sono differenziate per le utenze domestiche e non domestiche. Entrambe le tipologie sono composte da una parte fissa, relativa al costo del servizio, che si computa in base alla superficie dell’immobile, e da una parte variabile, proporzionale alla quantità di rifiuti prodotti: dato che nella quasi totalità dei casi è impossibile quantificare la spazzatura prodotta, essa è commisurata al numero dei componenti della famiglia.

Illegittimità costituzionale della Tari

Secondo parte della dottrina, la Tari risulterebbe, di per sé, un’imposizione costituzionalmente illegittima: difatti, se considerata come tributo, andrebbe contro i criteri di proporzionalità e progressività affermati dalla Costituzione [3]; se considerata, invece, come tassa, appare incoerente inquadrare lo smaltimento come un servizio pagato a consumo, quando, in realtà, dovrebbero essere i contribuenti a ricevere un corrispettivo per il conferimento dei rifiuti (prova ne sia l’esistenza e la diffusione delle discariche verdi, punti di raccolta nei quali viene dato un compenso per ogni tipologia di rifiuto: una famiglia media può arrivare a guadagnare intorno a € 250 l’anno).

Illegittimità delle delibere comunali sulla Tari

Oltre all’illegittimità della tassa in sé, dobbiamo considerare tutti i casi in cui sono le delibere del Comune ad andare contro la normativa stessa.

Una prima ipotesi si verifica quando la delibera relativa alle tariffe è adottata posteriormente alla data fissata dalle leggi nazionali per deliberare il bilancio di previsione: nel 2013, la data era il 30 novembre, nel 2014 il 30 settembre. Pertanto, tutte le delibere posteriori sono impugnabili.

Un secondo caso di illegittimità, che si è verificato in numerosi comuni, è la mancanza di riduzione della tariffa di almeno il 40%, nelle zone dove la raccolta non è prevista.

La più frequente ipotesi d’illegittimità della Tari, però, riguarda il mancato rispetto di un fondamentale articolo della Legge di Stabilità 2014, ossia quello che stabilisce che, per determinare con esattezza il costo del servizio ed i coefficienti di produttività qualitativa e quantitativa dei rifiuti, sia indispensabile la stesura di un piano tariffario. Tale piano deve individuare e classificare i costi del servizio, suddividerli tra fissi e variabili e ripartirli tra utenze domestiche e non, oltreché quantificare tutte le voci per ogni categoria di utenza.

Osservando la maggior parte delle cartelle, appare evidente l’inesistenza di qualsiasi piano o schema, suscettibile di fornire una tariffa chiara per tipologia d’utenza: gli avvisi di pagamento, infatti, appaiono quasi sempre vaghi ed incomprensibili, rendendo il contribuente impossibilitato a capire sia i calcoli che il regolamento. Pertanto, è palese la mancanza di legittimazione dell’impianto tariffario.

Riscontrando uno di questi casi, ci si può rifiutare di pagare ed impugnare la cartella?

Nelle ipotesi sopraelencate, si potrà sia, in primo luogo, impugnare l’avviso di pagamento in autotutela, ossia rivolgendosi direttamente all’ufficio tributi del Comune. In caso di risposta negativa o assente, sarà opportuno effettuare l’impugnazione presso la commissione tributaria provinciale, il prima possibile, in quanto l’autotutela non sospende i termini per l’impugnazione.

Infine, non dimentichiamo la possibilità di impugnare la cartella per tutte quelle aziende che smaltiscono i rifiuti in proprio, previa dimostrazione del fatto che non si usufruisca del servizio comunale: in quest’ultimo caso, si ha diritto all’esclusione totale dalla Tari.

Note

[1] D.lgs 507/1993.

[2] DPR 158/1999.

[3] Cost., art.53.

Autore immagine: 123rf com

Abuso edilizio del precedente proprietario: la casa si demolisce?

 

Le opere non si abbattono se il nuovo proprietario non sapeva degli abusi commessi dal vecchio: va tutelato il legittimo affidamento dell’acquirente perché se nel rogito notarile c’è la dichiarazione di conformità alla concessione.

Potrebbe capitare di acquistare casa e che, solo dopo il rogito, si venga a sapere che una parte della stessa è abusiva (per esempio un box auto, una cantina, un terrazzo, ecc.): se l’acquirente, però, era in buona fede perché il venditore, al momento della firma del contratto definitivo, ha dichiarato che le opere erano “conformi alla concessione edilizia” non si può procedere a nessuna automatica demolizione. Salvo che il Comune dimostri e motivi l’interesse pubblico alla demolizione.

È quanto emerge da una recente sentenza del Tar Campania [1].

Prevale la buona fede

Secondo il tribunale amministrativo, l’acquirente è tutelato dalla sua buona fede se, al momento della stipula del rogito notarile, non era in grado di sapere che l’immobile acquistato presentava difformità rispetto ai vincoli urbanistici; e dunque, a salvarlo è il fatto che le opere illegittime sono risalenti e che di tale irregolarità non si fa menzione davanti al notaio, ma anzi viene certificata la conformità alla concessione edilizia. Sul punto, però, vi è contrasto in giurisprudenza e non tutti i giudici sono dello stesso avviso.

Ciò non toglie che il Comune possa di nuovo esercitare il potere repressivo, specie se si considera che l’immobile si trova in area vincolata. Ma dovrà comunque motivare la successiva decisione sulla scorta dell’effettiva incidenza delle opere abusive sui valori paesaggistici tutelati e meritevoli di conservazione.

Note

[1] Tar Campania sent. n. 1349/2015.

Come scaricare le spese dell’affitto nel 730 (anche precompilato)

 

Per la denuncia dei redditi quest’anno è a disposizione di 20 milioni di lavoratori dipendenti e pensionati il modello 730 precompilato. Con il codice PIN che rilascia l’INPS o le credenziali per accedere a Fisconline o la Carta Nazionale dei Servizi direttamente on line dal sito dell’Agenzia delle entrate si può accedere in un’area riservata in cui visualizzare il proprio 730. Si dice precompilato perché esso contiene alcuni dati già in possesso del Fisco (ad quelli relativi agli interessi passivi sui mutui, ai premi assicurativi e ai contributi previdenziali, gli oneri che danno diritto a una detrazione da ripartire in più rate annuali, come le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e i versamenti effettuati con il modello F24 e i contributi versati per lavoratori domestici). Altri dati invece vanno inseriti dal contribuente, tra cui le spese che danno diritto alle detrazioni fiscali come le spese di affitto.

In questi casi occorre compilare il quadro E del 730, diviso in varie sezioni. È dedicata proprio agli inquilini che possono scaricare il canone di locazione nella denuncia dei redditi la sezione V del 730, sia precompilato sia ordinario. Prima di entrare nel merito della compilazione della dichiarazione dei redditi, è doveroso specificare quali siano queste detrazioni fiscali per i canoni di locazione che variano a seconda degli inquilini e del reddito percepito.

In primo luogo abbiamo i contribuenti che hanno stipulato o rinnovato il contratto di locazione di immobili destinati ad abitazione principale, in base alla legge che disciplina le locazioni di immobili ad uso abitativo (legge 9 dicembre 1998, n. 431). Questi inquilini hanno diritto ad una detrazione fiscale pari a:

• 300 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
• 150 euro se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non va oltre i 30.987,41 euro.

Chi invece ha stipulato contratti di locazione a canone convenzionale (sono quei contratti che sono stipulati o rinnovati sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori in cui si stabilisce la misura massima del canone di locazione), la detrazione fiscali è pari a:

• 495,80 euro se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro;
• 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

Possono beneficiare di detrazioni fiscali anche gli inquilini giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni che hanno stipulato un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale. La detrazione fiscale è temporanea in quanto spetta solo per i primi tre anni dalla stipula del contratto di locazione. Così ad esempio, se il contratto è stato stipulato nel 2013 la detrazione può essere fruita anche per il 2014 e il 2015. Lo sconto fiscale ha misura pari a 991,60 euro a condizione che il reddito complessivo del giovane inquilino non superi i 15.493,71 euro.

Infine tra le categorie di inquilini che hanno diritto alle detrazioni fiscali troviamo anche coloro che hanno stipulato contratti di locazione di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale. Come nelle altre fattispecie, anche in questa la detrazione fiscale è rapportata al reddito del contribuente-inquilino e come tale ha misura pari a:

• 900 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
• 450 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.

Per poter beneficiare di queste detrazioni occorre indicare le spese sostenute nel 730. Abbiamo detto che da quest’anno è possibile avvalersi del 730 precompilato il cui uso però, è bene sottolinearlo, non è obbligatorio e come tale si può continuare a usare la dichiarazione dei redditi ordinaria, avvalendosi dell’assistenza di un Caf o del proprio consulente. Le istruzioni per l’uno e per l’altro sono identiche. In entrambi i casi occorre compilare la sezione V del quadro E per le detrazioni dei canoni di locazione.

Così chi sceglie di usare il 730 precompilato, una volta eseguito l’accesso dal sito dell’Agenzia delle Entrate, potrà inserire le spese che danno diritto alle detrazioni fiscali seguendo il percorso: “Modifica il 730 e invia” – Quadro E – Sezione V.

Apparirà una schermata (come nell’immagine che segue) in cui andranno inserite alcune informazioni importanti al fine di fruire della detrazione.

Nel primo rigo E71 “Inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale”, sia per il 730 ordinario che precompilato si devono indicare:

• alla colonna 1 “Tipologia”: i codici che corrispondono a diverse detrazioni (codice “1” per i contribuenti che hanno stipulato o rinnovato il contratto di locazione di immobili destinati ad abitazione principale, in base alla legge che disciplina le locazioni di immobili ad uso abitativo; codice “2” per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale locati con contratti a regime convenzionale; codice “3” per gli inquilini con età compresa tra 20 e 30 anni; codice “4” per i contribuenti che hanno stipulato contratti di locazione di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale)
• alla colonna 2 “Giorni”: il numero dei giorni nei quali l’unità immobiliare locata è stata adibita ad abitazione principale
• alla colonna 3 “Percentuale”: la percentuale di detrazione spettante. Ad esempio, due contribuenti cointestatari del contratto di locazione dell’abitazione principale devono indicare 50. Se il contratto di locazione è stato stipulato da una sola persona va, invece, indicato 100.

L’altro rigo E72 è invece dedicato ai lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro e stipulano contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale che sono situate nel nuovo Comune di residenza, a non meno di 100 Km di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria Regione.

Questa detrazione fiscale può essere fruita nei primi tre anni dal trasferimento della residenza. Ad esempio, se il trasferimento della residenza è avvenuto nel 2013, si può beneficiare della detrazione per gli anni d’imposta 2013, 2014 e 2015.

Sia per chi sceglie di usare il 730 precompilato che chi invece continua a usare il modello ordinario, le spese di affitto sostenute per motivi di lavoro da cui si possono ottenere gli sconti fiscali, vanno indicate al rigo E72 in cui vanno specificati:

• nella colonna 1 “N. giorni”: il numero dei giorni nei quali l’unità immobiliare locata è stata adibita ad abitazione principale
• nella colonna 2 “Percentuale”: la percentuale di detrazione spettante.

Rientrano nel novero delle spese di affitto scaricabili nel 730 anche quelle sostenute dagli studenti universitari iscritti a un corso di laurea di un’università situata in un Comune diverso da quello di residenza, ad almeno 100 chilometri di distanza.

Le spese di affitto vanno indicate nella sezione I, dove i righi E8-E12 sono dedicati alle altre spese che il contribuente può portare in detrazione.

Nell’immagine il rigo E8 come appare nel 730 precompilato.

Per fruire della detrazione per canoni di locazione per studenti universitari fuori sede andrà indicato il codice spesa “18” e l’importo dell’affitto pagato che non può superare i 2.633 euro.

Il solare termico per la produzione di acqua calda si ripaga in sei anni

 

 

 

 

 

Sfruttare l’energia del sole per produrre acqua calda, risparmiando sui consumi di gas. Una soluzione meno “pubblicizzata” rispetto al fotovoltaico per la produzione di energia...

Il solare termico per la produzione di acqua calda si ripaga in sei anni
Dario Aquaro
Thu, 25 Jun 2015 11:08:02 GMT

Incentivi fiscali per i pannelli solari: ecobonus (più ricco) e conto termico (più veloce) a confronto

 

 

 

 

Il sistema installato deve rispettare precise caratteristiche tecniche e dimensionali...

per i pannelli solari: ecobonus (più ricco) e conto termico (più veloce) a confronto
Dario Aquaro
Thu, 25 Jun 2015 11:09:38 GMT