Sanatoria non citata nella vendita immobiliare: quali conseguenze?

Hai acquistato un appartamento. Dopo qualche settimana ti sei accorto di un piccolo abuso edilizio per dei lavori fatti dal precedente proprietario e mai regolarizzati. Di ciò non è stata fatta menzione nel rogito notarile né il venditore ti aveva mai informato. Così lo contatti immediatamente per ottenere, quantomeno, la restituzione di una parte del prezzo di acquisto: conosci i tuoi diritti e sai bene che la vendita di un immobile con un abuso edilizio è nulla. Quest’ultimo però ti rassicura e ti mostra la sanatoria ottenuta dal Comune poco prima della vendita: «Tutto lecito» ti dice; «il contratto è salvo». Tu però insisti: correttezza avrebbe imposto che fossi informato dell’irregolarità edilizia. Chi ha ragione? Quali sono le conseguenze se la sanatoria non viene citata nella vendita immobiliare? La risposta è stata fornita da una recente sentenza del Tribunale di Trento [1]. Ecco cosa è stato detto in questa occasione.

In generale la Cassazione ha sempre detto che la compravendita di un immobile con un abuso edilizio, se l’irregolarità non viene citata nel contratto definitivo – quello cioè stipulato davanti al notaio (il cosiddetto rogito) – è nulla. In altre parole l’acquirente, restituendo l’appartamento, può ottenere indietro il prezzo pagato e il risarcimento dell’eventuale danno per l’affare rivelatosi inutile e infruttuoso. Come abbiamo spiegato in Vendita di immobile abusivo: conseguenze, una legge del 1985 [2] stabilisce che è nullo il rogito con cui si trasferisce la proprietà di una casa se, in esso, manca l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione a edificare o della sanatoria. Al contrario, qualora il rogito faccia chiara menzione della situazione di abusivismo, il contratto è valido. L’acquirente che non viene messo al corrente dell’abuso edilizio può agire sia nei confronti del venditore che del notaio.

Ma non è tutto. Il contratto di vendita di un immobile è nullo non solo quando nella casa vi è un abuso e manca pertanto la concessione edilizia, ma anche se l’atto definitivo non riporta gli estremi di un’eventuale sanatoria rilasciata dal Comune. Anche se l’abuso è stato regolarizzato, la vendita può essere ugualmente impugnata qualora il condono non sia menzionato nel rogito: un dovere di correttezza e trasparenza ineliminabile, specie nel caso di vendite così delicate (e costose) come quelle immobiliari. Peraltro tale invalidità scatta in automatico, sia che la concessione in sanatoria o il condono siano effettivamente esistenti o meno.

Da tali norme si può dunque ricavare – aggiunge il tribunale – che non è ammissibile il trasferimento di immobili privi della concessione o della licenza in sanatoria; e che, allo stesso modo, sono «sanzionati con la nullità» anche gli atti in cui non sono indicati gli estremi delle sanatorie rilasciate sugli immobili oggetto del trasferimento.

L’unico modo per sanare la nullità della vendita di un immobile che non cita il condono edilizio è con «un nuovo e distinto atto con cui si provveda alla comunicazione dei dati mancanti». Ma, per far questo, c’è necessità del consenso di entrambe le parti.

note

[1] Trib. Trento sent. 901/17 del 15.09.2017.

[2] Art. 40 Legge n. 47/1985.

Comunicazione disdetta contratto locazione, cosa succede se il conduttore non riceve la lettera

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Cosa accade nel caso in cui il proprietario di un immobile invii una lettera di disdetta del contratto di locazione, ma il conduttore non la riceva? A fornire delucidazioni è la Corte di Cassazione.

Come evidenziato da La legge per tutti, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 2.756 del 2013, precisato che la disdetta intimata dal locatore con lettera raccomandata a mezzo del servizio postale, non consegnata al conduttore destinatario per l’assenza sua e delle persone abilitate dalla legge a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui il postino ha rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l’ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta il periodo legale del compimento della giacenza e quello che intercorre tra l’avviso di giacenza e l’eventuale ritiro da parte del destinatario.

Questo significa che se il locatore spedisce la disdetta con lettera raccomandata a.r. e il conduttore (o altri membri conviventi della sua famiglia), al momento della consegna da parte del postino, sia assente, allora la data alla quale far riferimento per verificare se la disdetta è stata tempestiva (rispetto ai sei mesi precedenti alla scadenza contrattuale) è la data in cui il postino ha rilasciato l’avviso di giacenza (usualmente ciò avviene lo stesso giorno della tentata consegna immettendo apposito avviso nella cassetta postale) e non la data in cui la giacenza ha termine e il plico viene rispedito al mittente.

Quando serve l’autorizzazione paesaggistica?

Per costruire ed edificare in alcune aree occorre ottenere un provvedimento amministrativo di autorizzazione: quando serve l’autorizzazione paesaggistica?

Intervenire attraverso costruzioni o modifiche dell’ambiente in determinate aree non è liberamente e in maniera autonoma possibile ai cittadini, in quanto la tutela dell’ambiente e la regolamentazione del paesaggio, che sono qualificabili come beni pubblici, non è lasciata dalla legge alla volontà dei privati. Esistono infatti particolari aree soggette a tutela paesaggistica, nelle quali occorre ottenere preventivamente un’apposita autorizzazione da parte della pubblica amministrazione competente, senza la quale non è possibile procedere con gli interventi programmati. Occorre pertanto informarsi preventivamente per capire di che tipologia sia l’area nella quale si ha in progetto di intervenire e di conseguenza predisporrere una specifica richiesta, corredata della documentazione necessaria, in modo da poter presentare domanda di autorizzazione paesaggistica. Vediamo quindi di capire cos’è l’autorizzazione paesaggistica e, soprattutto, quando serve l’autorizzazione paesaggistica.

Autorizzazione paesaggistica: cos’è

Con il termine autorizzazione paesaggistica si fa riferimento a un provvedimento amministrativo obbligatorio per interventi in aree che sono sottoposte a tutela paesaggistica. La sua funzione è quella di garantire un adeguato controllo sulla compatibilità dell’intervento programmato in quella determinata area, col fine di tutelare in maniera efficace ed ecosostenibile le aree protette. La disciplina di legge è stata da poco modificata, cambiando alcuni aspetti e semplificando le procedure. Rimane ad ogni modo ferma la funzione sostanziale di garanzia e tutela ambientale delle aree soggette a tutela paesaggistica. Quali sono però le aree soggette a tutela paesaggistica e di conseguenza, in concreto, quando serve l’autorizzazione paesaggistica?

Cosa significa area soggetta a tutela paesaggistica

Il codice dei beni culturali e del paesaggio [1] individua i beni paesaggistici quali immobili e aree di notevole interesse pubblico [2]. Per questo loro notevole interesse pubblico, quindi, sono soggette alle disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio :

• le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, compresi gli alberi monumentali;
• le ville, i giardini e i parchi, che si distinguono per la loro non comune bellezza;
• i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
• le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.

Sono altresì considerate aree tutelate per legge, e comunque di interesse paesaggistico e quindi rientranti nelle disposizioni previste dal codice dei beni culturali e del paesaggio [3]:

• i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;
• i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;
• i fiumi, i torrenti, i corsi d’acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici [4] e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;
• le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole;
• i ghiacciai e i circhi glaciali;
• i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;
• i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, [5];
• le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;
• le zone umide incluse in un apposito elenco contenuto in un’ulteriore normativa di legge [6];
• i vulcani;
• le zone di interesse archeologico.

Le aree soggette a tutela paesaggistica richiedono che, prima di iniziare interventi di costruzione o modifica del paesaggio, sia fornita apposita autorizzazione.

L’iter procedurale per il rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche prevede inoltre che vengano sempre ottenuti e rilasciati prima i permessi di costruire [7].

Autorizzazione paesaggistica e relazione paesaggistica

Per ottenere l’autorizzazione paesaggistica, riveste un ruolo determinanete l’allegazione alla domanda di una relazione paesaggistica redatta da un tecnico abilitato, che ha una funzione e un ruolo importanti nel processo di rilascio della determina di autorizzazione da parte dell’autorità competente (Comune o Regione).

La relazione paesaggistica è infatti un documento fondamentale da produrre fra gli elaborati che devono essere allegati all’autorizzazione, in quanto rappresenta per l’amministrazione competente una base di riferimento essenziale, dato che è sull’esito delle risultanze della relazione paesaggistica che l’autorizzazione stessa viene rilasciata. Attraverso questo documento tecnico della compatibilità paesaggistica del progetto proposto vengono forniti dettagli specifici sul tipo di intervento previsto, sulla sua compatibilità con le aree in cui sarà effettuato, e sul suo impatto effettivo sul paesaggio, in modo da poter valutare la portata della trasformazione sull’ambiente che potrà verificarsi a seguito dell’intervento stesso.

La mancanza della relazione paesaggistica quale allegato della documentazione presentata, peraltro, può essere motivo di annullamento dell’autorizzazione.

Autorizzazione paesaggistica e riforma

La normativa in materia è stata recentemente modificata attraverso l’introduzione di una legge che ha ridefinito le modalità di autorizzazione e le tipologie di beni per i quali occorre richiederla. A seconda del tipo di intervento che si intende effettuare nell’area individuata, le procedure sono di tre tipi:

• autorizzazione paesaggistica ordinaria: va richiesta nel caso di interventi significativi, e la procedura può durare fino a 120 giorni;
• autorizzazione paesaggistica semplificata: la richiesta è semplificata e i modelli per ottenerla sono unificati, con un’istruttoria che deve essere conclusa nel termine di 60 giorni;
• intervento libero: in questi casi non c’è obbligo di richiedere l’autorizzazione, in quanto occorre soltanto – se serve – il titolo edilizio.

Immobiliare, continuano a scendere i prezzi delle case

(Teleborsa) - Il mercato immobiliare sta per chiudere un anno positivo sul fronte delle compravendite, anche se con un tasso di crescita più contenuto rispetto all'exploit del 2016. La ripresa del settore è accompagnata dalle buone condizioni del mercato del credito, ancora sostenuto dalle politiche monetarie espansionistiche.
In controtendenza i prezzi delle abitazioni di seconda mano, che secondo quanto rilevato da idealista sono continuati a scendere con un calo del 4% su base annua, per un valore medio di 1.819 euro/m². Ad eccezione del Trentino Alto Adige (0,7%), tutti i mercati regionali chiudono in terreno negativo, con le riduzioni maggiori in Lombardia (-7,1%); cali generalizzati nel 90% delle aree provinciali; fluttuazioni ancora ampie nei piccoli capoluoghi, mentre i grandi centri vanno verso la stabilizzazione.
Roma chiude l'anno con un calo del 4,3%, a una media di 3.170 euro al metro quadro. La contrazione dei prezzi accumulata dal mattone dalla Capitale è pari al 30,6% rispetto ai massimi rilevati dal portale di annunci immobiliari nel terzo trimestre del 2011. Milano segna un ribasso dei valori del 3,8%, a una media di 3.296 euro al metro quadro. In virtù di questo calo le case sotto la madonnina costano un 22,8% in meno rispetto ai valori massimi registrati nel primo trimestre del 2012.

fonte:il Messaggero

Mutui: le previsioni 2018 su tassi ed erogazioni

Chi ha acceso un mutuo a tasso variabile può dormire ancora sonni tranquilli. Il 2018 non farà registrare particolari scossoni, grazie soprattutto alla Banca centrale europea che proseguirà la sua attività di iniezione di liquidità sui mercati, anche se a ritmi più moderati.

Gli analisti ritengono che un nuovo rialzo dei tassi di interesse nell’Eurozona si registrerà forse nella seconda metà del 2019 o anche l’anno successivo. Le attese di mercato prevedono il ritorno sopra quota zero del tasso interbancario fra due anni e il superamento della soglia dell’1% non prima del 2023.

Nel 2018 non sarà dunque la volatilità della rata a determinare problemi con i pagamenti, ma le difficoltà saranno legate all’andamento del bilancio familiare e alle conseguenze della crisi economica.

E chi dovrà sottoscrivere un nuovo mutuo potrà contare su un Euribor che si dovrebbe mantenere su valori negativi, i livelli degli Eurirs utilizzati per determinare la rata fissa potrebbero invece subire un rialzo.

Quello a cui si potrà assistere nel 2018 sarà una probabile diminuzione delle erogazioni, soprattutto perché proseguirà il rallentamento delle richieste di mutuo con finalità surroga.

Tendenze arredamento 2018: cinque stili di vita per la nostra casa

Notizie immobiliari|houzz

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Dove ci porterà il 2018? Verso quali scenari e soluzioni abitative? Cresce il desiderio di una casa che sia per noi un riparo dal caos e dal flusso di informazioni che ci investe ogni giorno. Tuttavia, la tecnologia diventa sempre più impalpabile e invisibile e continua a essere considerata un valido aiuto per migliorare l’esperienza domestica.

Per comprendere con più chiarezza il futuro che ci attende, abbiamo analizzato i report messi a disposizione degli utenti da aziende che si occupano di arredamenti e proposte decorative, tra cui Shattdecor, Eporta, PPG The Voice of Color. Ogni anno esperti e analisti studiano i trend emersi dalla loro esperienza e li condividono con designer e progettisti a caccia di tendenze. Questa ricerca ci ha portato a rintracciare le parole chiave che guideranno i mesi a venire, determinando i nostri stili di vita ma anche interni e decorazioni.

1. Rallentare e semplificare Lo anticipava la ricerca Houzz sulle tendenze bagno e lo conferma il report Digital in 2017 di We Are Social e Hootsuite, gli italiani, in linea con i trend globali, si connettono sempre di più, usando soprattutto i propri smartphone, con una continua esposizione a messaggi pubblicitari e notizie spesso poco rassicuranti.  Questo fa crescere il desiderio di un’esistenza più serena, dove i ritmi rallentano e il tempo diviene un momento da assaporare.

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Come raggiungere la tranquillità tra le mura domestiche? Sposando la filosofia danese del benessere,  hygge, che ci spinge a ritrovare la serenità nei piacere semplici della vita ma anche cercando di trovare il giusto equilibrio intorno a noi (e qui entra in gioco la nuova tendenza di stampo nordico, lagom).  Liberati di ciò che non serve, scegli il più possibile materiali naturali: le tonalità rilassanti del legno, meglio ancora se con venature a vista, e il calore di metalli come il rame, molto in voga quest’anno secondo Ecletric Trends, blog di riferimento per lifestyle e design d’interni.

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Circondati di oggetti che possono offrirti esperienze “viscerali”. Il velluto ritorna nelle nostre case su divani e poltrone ma anche pochi cuscini rivestiti di questo tessuto possono rendere più piacevole la tua pausa sul letto, soprattutto se abbinati a lenzuola in fibre naturali secondo una palette di colori neutra e rassicurante. Ritagliati un angolo dove staccare del tutto la spina, senza telefono, computer e tv. Una comoda chaise longue o una postazione dove dedicarti al tuo hobby preferito. Scegli colori e prodotti che ti fanno sentire a tuo agio, una combinazione che funzionerà sempre per fermare il tempo.

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2. Vivere in spazi multifunzione Vite sempre più dinamiche e spazi abitativi sempre più ridotti: questa è l’analisi su cui concordano i principali studi sui trend 2018. La ricerca condotta da Heimtextil, fiera internazionale del tessile casa, arredo e accessori che si tiene ogni anno in Germania, conferma che la crescita esponenziale della popolazione sta portando a dimore compatte, su misura per i nomadi digitali. Una vera sfida per architetti e designer che in metrature ridotte devono ricavare zone di lavoro e vita quotidiana, come puoi vedere in questo appartamento di New York, realizzato da LifeEdited, team specializzato in progetti per piccoli spazi.

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L’abitazione contemporanea è anche il tema principale del catalogo Ikea 2018 che si è concentrata sul living come luogo in continuo cambiamento, ma in realtà tutta la casa si evolve e cresce con noi. Circondati di oggetti con più funzioni di uso, mobili trasformabili e configurazioni adattabili, con una preferenza per i colori chiari che amplificano gli ambienti. Cerca soluzioni multitasking come in questa foto, dove il piano della cucina si presta a molteplici utilizzi, compresa una postazione lavoro.

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La natura sulle tue pareti e intorno a te, con accessori suggestivi come questi sgabelli progettati da Nicolette de Waart che hanno forma, rilievi e colori ispirati alle foglie. Se cerchi un’idea decorativa più semplice, puoi realizzare una parete a tema botanico: un unico grande poster o tante stampe, da scovare nei mercatini vintage. Oppure mettiti all’opera per realizzare un erbario: un insieme di elementi vegetali da incorniciare secondo il tuo stile.

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4. Una tecnologia che aiuta Se fin qui abbiamo detto che la tecnologia sta opprimendo le nostre vite, è anche vero che può migliorare la qualità dell’esperienza domestica. Dispositivi e app ti aiutano a vivere in modo sostenibile e ridurre gli sprechi energetici. Affidati ai moderni termostati per regolare la temperatura in base alle tue abitudini, da controllare tramite smartphone. Scegli lampadine a basso consumo, come quelle a Led, e sistemi di illuminazione automatici, che spegneranno le luci quando la stanza è vuota.

Attrezza il tuo bagno con soluzioni innovative che ti consentono di evitare gli sprechi. Molte le abbiamo viste all’ultima edizione di Cersaie, salone internazionale della ceramica per l’architettura e dell’arredo bagno: soffioni e rubinetti intelligenti, che ti aiutano a contenere il consumo di acqua e di energia.

5. Concentrarsi sull’essenziale Mentre andiamo incontro al nuovo, cresce il bisogno di rimanere concentrati su noi stessi, restando anche un po’ ancorati al passato. Già nell’ultimo Salone del Mobile di Milano era emerso il desiderio di un design senza tempo, che punta sulla qualità e il vero senso delle nostre scelte. La domanda che sembra prevalere non è “Quali sono gli oggetti e gli arredi di tendenza” ma piuttosto “Cosa mi fa sentire bene?”. Un’esigenza sentita sia da chi si riconosce in spazi minimalisti di richiamo nordico sia da chi ama atmosfere “di carattere”. Qualunque sia il modo di vivere che abbiamo scelto – stanziale o nomade – l’obiettivo è ottenere una casa dove sentirci a nostro agio.

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Scegli prodotti realizzati artigianalmente, con materiali resistenti destinati a durare nel tempo, che siano funzionali ma soprattutto che abbiano un significato per te. Cose che tengono vivo il legame con le tue radici: foto di famiglia e oggetti vintage ti aiutano a rendere più vividi i bei ricordi del passato.  Crea una casa che ti rappresenti, l’unico posto forse dove puoi essere veramente te stesso.

Affitto, una guida tra canoni e cedolare secca

La crisi che ha interessato il settore negli ultimi anni ha portato a una diminuzione dei canoni di locazione, oltre a un calo dei prezzi di vendita delle case. Secondo i dati del marketplace immobiliare idealista, affittare casa è divenuto più conveniente dopo i mesi estivi. Eppure, proprio l’affitto potrebbe rappresentare la scommessa del futuro per l’immobiliare. E non sono pochi a pensarlo.

I canoni di locazione

Sul fronte canoni, è interessante l’indagine di Solo Affitti che ha analizzato i canoni di locazione nelle principali città italiane. Per quanto riguarda la spesa da affrontare, uno studio della Uil ha analizzato l’incidenza dell’affitto della casa sui redditi degli italiani con l’obiettivo di capire qual è l’incidenza del canone medio annuo del 2016 su tre diverse fonti di reddito (reddito da lavoro dipendente, da lavoro autonomo e da pensione).

La cedolare secca

In tema affitti, quello della cedolare secca è uno dei temi predominanti. La cedolare secca è una modalità di tassazione forfettaria alternativa alla tassazione ordinaria che è possibile scegliere qualora si posseggano determinati requisiti. La legge di Bilancio 2018 contiene la tanto attesa proroga della cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato. L’estensione varrà per il prossimo biennio 2018-2019.

Il canone concordato

Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero che dipende dai prezzi di mercato. Tale tipologia può essere utilizzata per i contratti a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari. Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.

Secondo un’analisi di Solo Affitti, Verona è la città italiana dove è più diffuso (99%) il ricorso all’affitto a canone concordato, seguita da Grosseto (96%) e Forlì (93%).

Ma quali sono i vantaggi del contratto di locazione a canone concordato? I locatari pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale; i locatori beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi.

Inquilino e proprietario

Quando si decide di prendere (o dare) in affitto una casa è bene valutare con attenzione molteplici aspetti. Ma cosa bisogna fare nel momento in cui si decide di affittare la propria casa? Innanzitutto, è necessario recarsi presso l’ufficio competente dove registrare un contratto di locazione. Vediamo poi cosa comporta l’affitto per inquilino e proprietario.

Anche una sola rata in meno del canone di locazione può comportare lo sfratto. A dirlo la sentenza n. 355 del 3 febbraio 2017 del Tribunale di Genova. E’ poi importante sapere che l’inquilino che lascia un appartamento prima della fine del contratto è tenuto a pagare i canoni fino alla scadenza dello stesso. E questo anche se nei fatti ha già fatto le valigie e lasciato le chiavi al padrone di casa. A chiarirlo è stata una recente sentenza della Cassazione.

Il conduttore, ossia colui che riceve l’immobile in locazione, può recedere anticipatamente dall’affitto per gravi ragioni ed eventuali condizioni consentite nel contratto di affitto. In entrambi i casi, è necessario dare comunicazione per iscritto (con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata) della volontà di recesso al padrone di casa con un preavviso di almeno 6 mesi. Non è possibile la semplice restituzione delle chiavi di casa.

Una delle più importanti clausole contrattuali, sulla quale solitamente locatore e conduttore pongono la propria attenzione, è rappresentata dall'eventuale clausola risolutiva espressa. In base a tale condizione contrattuale le parti stabiliscono, ex ante e quindi al momento della sottoscrizione del contratto, che il loro rapporto giuridico si può risolvere nel caso in cui una o più specifiche obbligazioni non siano adempiute secondo le modalità individuate nel corpo dello stesso contratto.

Il proprietario deve sapere cosa chiedere al potenziale futuro coinquilino e fare così la scelta giusta. Ma il proprietario deve far fronte anche ad alcuni oneri. In particolare, nel caso di un appartamento locato, il pagamento degli oneri di gestione compete esclusivamente al proprietario dell’immobile in condominio, poiché in materia condominiale risulta inapplicabile il principio dell’apparenza del diritto.