Vendere casa al prezzo giusto, tutti i fattori da prendere in considerazione

 

Tanti sono i fattori che si devono prendere in considerazione quando si decide di mettere in vendita la propria casa. In particolar modo, in un momento in cui il mercato non attraversa uno dei suoi periodi più floridi. Le compravendite sono in aumento, ma i prezzi rimangono contenuti. E proprio su questo fronte, è doveroso domandarsi: in che modo è possibile dare il giusto valore al proprio immobile e quindi assicurarsi la riuscita dell’operazione in tempi relativamente brevi, così da non dover fronteggiare ulteriori costi?

Dare il giusto prezzo alla propria casa in vendita è tutt’altro che semplice. Le variabili che entrano in gioco sono molteplici e non sempre si riesce ad essere così distaccati da riuscire a fare un’analisi oggetiva e obiettiva. Vediamo, dunque, come poter dare il valore adeguato al proprio immobile ed evitare di andare incontro a inutili sprechi.

Il servizio dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate offre le quotazioni immobiliari, che individuano un intervallo minimo/massimo, per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Il servizio di navigazione territoriale Geopoi dell’Agenzia delle Entrate permette di verificare le quotazioni medie degli immobili per ogni comune e città d’Italia e di conseguenza determinare il valore a metro quadrato di un fabbricato in qualsiasi località italiana.

In generale, per stabilire il prezzo base di un immobile si moltiplica la superficie commerciale in metri quadrati dell’immobile in questione per il valore al metro quadrato di zona per immobili della tipologia e della misura presa in considerazione. La superficie commerciale è data dalla superficie totale dell’unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni, dei muri perimetrali, degli eventuali balconi e terrazze/giardini.

Una volta fatta una media aritmetica del valore minimo e massimo al metro quadrato e moltiplicando il risultato per la superficie commerciale si può avere il prezzo base. Ma quest’ultimo non è sufficiente.

Le variabili in gioco

Fare una stima oggettiva del proprio immobile è compito arduo. Per tale ragione, è bene richiedere la consulenza di un professionista, in grado di valutare in modo obiettivo e consapevole il reale valore dell’immobile.

Sono tanti gli aspetti da valutare e prendere in considerazione nel momento in cui si deve dare il giusto prezzo alla propria casa. E' opportuno, innanzitutto, effettuare un'analisi del mercato di zona e degli immobili con caratteristiche simili.

E' poi necessario prestare attenzione a:

• ubicazione: zona, quartiere, posizione, servizi circostanti, aree verdi...
• caratteristiche principali dell’immobile: piano, grandezza, disposizione interna, luminosità, esposizione, vista, tipo di riscaldamento...
• stato dell’immobile: necessità di ristrutturazione o meno, rifiniture interne...
• caratteristiche dello stabile: atrio, giardino, posti auto/garage, presenza di ascensore o meno...

Con un mercato fluttuante è di estrema importanza mettere sul mercato la propria casa al prezzo più giusto, riuscendo così a vendere in tempi brevi. In caso contrario, il rischio è quello di veder fermo per mesi il proprio immobile, dovendo affrontare nel frattempo le varie spese e trovandosi poi costretti a dover tagliare il prezzo, in un momento in cui magari i valori si sono ulteriormente ridotti.

E' bene ricordarsi che un’operazione di compravendita non prevede solo valutazioni oggettive. Ci sono infatti anche elementi soggettivi da non trascurare e che possono influenzare la transazione. Si prenda, ad esempio, il caso di un proprietario di un immobile che ha urgenza di vendere: sarà disposto a stabilire e ad accettare un prezzo più contenuto per guadagnare in velocità, riuscendo a concludere la compravendita in tempi brevi. Il contrario farà un proprietario che non ha urgenza di vendere.

Il prezzo giusto di una casa, dunque, si ottiene con la valutazione e combinazione di molteplici fattori, oggettivi e soggettivi, tutti di estrema importanza.

Case, a febbraio continua la discesa dei valori (scopri il prezzo nella tua città)

 

L’indice dei prezzi delle abitazioni di seconda mano di idealista segna una lieve flessione dello 0,3% a febbraio su gennaio. In termini annuali il calo è pari a 5,1 punti percentuali, per un valore medio che si attesta a 1.888 euro/m².

Regioni
I prezzi sono aumentati in 6 delle 20 regioni italiane. L’incremento maggiore spetta al Trentino Alto Adige (1,5%) seguito da Friuli Venezia Giulia e Marche con un rimbalzo dello 0,9%. Al contrario, è la Valle d’Aosta (-6,3%) a sperimentare il calo maggiore questo mese. La seguono in graguatoria, Liguria (-3,6%) e Campania (-1,2%). Calo superiore all’un per cento anche per la Sardegna (-1,1%).   

A livello di valori nominali è sempre la Liguria la regione piu cara con una media di 2.647 euro al metro quadro per abitazione, seguita da Lazio (2.538 euro/m²) e Trentino Alto Adige (2.423 euro/m²).
Dal lato opposto della tavola la Calabria è la più economica con 918 euro/m², davanti a Molise (1. 069 euro/m²) e Basilicata (1.163 euro/m²). 

Province
Sono 40 le province in segno positivo a febbraio. Vicenza (3,5%), Belluno (3,3%) e Crotone (3,3%) sono le macroaree con i tassi d’incremento maggiori. Tra le province in segno negativo – sono 70 questo mese quelle rilevate nel rapporto* -  le variazioni negative più marcate riguardano Savona (-6,4%), Aosta (-6,3%) e Vibo Valentia (-6,3%).

Savona (3.343 euro/m²) rimane in cima al ranking dei prezzi nonostate il forte ribasso mensile, davanti a Bolzano (3.122euro/m²) e Roma (2.773 euro/m²). Dal lato opposto della graduatoria troviamo 16 aree dove i valori non superano i mille euro al metro quadro, da Frosinone (996 euro/m²) a Biella (6665 euro/m²), che chiude la graduatoria dei prezzi provinciali davanti a Caltanissetta (811 euro/m²) ed Enna (846 euro/m²).

Grandi città e capoluoghi
Nel corso del mese di febbraio i capoluoghi con i prezzi in rialzo sono 31, anche se solo la metà dei centri in questione hanno segnato incrementi superiori all’1%: Rovigo (3,1%), Latina (3,1%) e Sondrio (3%) guidano la graduatoria dei rialzi; tra i grandi centri segnali di recupero anche a Napoli (0,8%), Roma (0,7%), Firenze (0,3%) e Bari (0,3%); Bologna è stabile a 2.570 euro al metro quadro.

A febbraio gli andamenti tendenziali dei capoluoghi registrano variazioni prevalentemente negative in 72 città, con i cali maggiori a Barletta (-7,4%), Fermo (-6%), Cuneo (5%) e Vibo Valentia (5%). I grandi centri in flessione sono Palermo (-0,8%), Milano (-1,1%), Torino (-1,1%) e Genova (-2,6%).

Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.413 euro/m²) è la città più cara davanti a a Firenze (3.458 euro/m²) che supera Milano (3.411 euro/m²). Ultima, nella graduatoria stilata dal portale idealista, è Biella con 701 euro al metro quadro davanti. 

L’indice dei prezzi degli immobili di idealista
Il portale immobiliare idealista è attualmente una delle pagine web più utilizzate in Italia da privati 

e professionisti immobiliari per la vendita, l’acquisto e l’affitto di immobili. Con una base dati di circa 1 milione di immobili l’ufficio studi idealista realizza analisi e studi relative al prezzo delle abitazioni nel nostro Paese dal 2007.

Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati i dati di 388.020 annunci immobiliari pubblicati su idealista nel mese di febbraio del 2017; questi immobili hanno superato il controllo di qualità basato su informazioni come prezzo, dimensione, distribuzione e non duplicazione.

Per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati sono analizzati soltanto i comuni che hanno mantenuto una media costante di 50 o più annunci di case di seconda mano in vendita, nel corso del periodo di studio. I comuni che non hanno raggiunto questa media sono stati esclusi dal campione di analisi, al pari di quelli che hanno registrato una variazione di più del 30% del numero di annunci nel periodo dato.

Come liberarsi di un mutuo cointestato dopo una separazione?

 

Gtres

Quando una coppia stipula un mutuo fondiario cointestato per l’acquisto della casa e poi si separa consensualmente, può sottrarsi al contratto. Vediamo in che modo.

Nel caso in cui una coppia si separi consensualmente e uno dei due non voglia più continuare a sostenere i costi provenienti dal mutuo può recedere dal contratto stipulato.

Uno dei due coniugi può continuare a pagare la propria parte di rata oppure pagarla per intero, ma tutto deve essere comunicato nel momento in cui viene elaborato il documento consensuale di separazione.

Qualora il marito corrisponda per intero la rata di mutuo dell’abitazione in cui però vive l'ex moglie, l’assegno coniugale varierà in termini economici, come stabilito dalla giurisprudenza di legittimità.

Il giudice potrebbe poi decidere di far sostenere al coniuge il pagamento delle rate residue del mutuo per l’acquisto di una casa nella quale vivere come forma di mantenimento per i figli, in questo modo l’ex coniuge però non esce dal contratto di mutuo, ma riceve soltanto un abbassamento dell’assegno di mantenimento.

La banca, inoltre, può decidere di agire legalmente nei confronti della moglie assegnataria qualora il marito si rifiuti di pagare le rate del mutuo cointestato.

Ecco allora che cosa fare.

La vendita dell’immobile

Tra le soluzioni possibili c’è la vendita dell’immobile, in questo modo si chiude definitivamente il mutuo e si cancella l’ipoteca. Questo tipo di soluzione però è preferibile quando non ci sono figli a carico o quando vi è una seconda abitazione nella quale, qualora ci siano figli, essi possano risiedere.

L’accollo del mutuo

C’è poi l’opzione che prevede l’accollo del mutuo, che avviene quando uno dei coniugi acquisisce anche l’altra parte del mutuo divenendo così intestatario dell’intera abitazione. In questo caso è necessario l’accordo dei due mutuatari e l’accordo della Banca. E’ previsto inoltre un ridimensionamento dell’assegno di mantenimento.

L’estinzione anticipata

Un’altra soluzione è l’estinzione anticipata, in tal caso bisogna pagare una penale alla Banca per poter recedere dal contratto.

Il rimborso al coniuge

C’è poi il rimborso al coniuge che uscirà dal contratto di mutuo cointestato. In questo caso, in accordo con l’Istituto erogatore del finanziamento, la persona che esce dal contratto potrà riavere la metà delle rate corrisposte. Nel caso non ci sia la liquidità, si può corrispondere il rimborso mediante un altro bene.

Vuoi riqualificare la tua casa? Inizia scoprendo il suo consumo energetico

 

Anche quest'anno chi vuol riqualificare energeticamente la propria casa potrà usufrire delle detrazioni fiscali del 65%. Un'occasione imperdibile per ridurre il consumo elettrico di un immobile e risparmiare sulla bolletta della luce. Ma il primo passo per riqualificare la propria abitazione è sicuramente la verifica del suo reale consumo, attraverso l'individuazione della classe energetica di appartenenza.

L'ultima legge di bilancio ha confermato la proroga delle detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2017. Per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati nelle parti comuni degli edifici condominiali è previsto un incremento dell’aliquota di detrazione al 70%.

La riqualificazione energetica di qualsiasi immobile inizia dalla scoperta del suo reale consumo energetico. Lo strumento che si occupa di misurare la temperatura energetica di una casa è il cosiddetto attestato di prestazione energetica, la cui normativa è stata sottoposta negli ultimi due anni a un restyling totale.

E' importante tener presente che l'attestato - che indica la classe energetica di un immobile, dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore) - deve essere obbligatoriamente allegato ai contratti di locazione e vendita di una casa, cosi come ai rispettivi annunci immobiliari. Vi ricordiamo tutto ciò che c'è da sapere sulla certificazione energetica di un'abitazione.

• Ape, tutto sul nuovo attestato di prestazione energetica

• Prestazione energetica degli edifici, la nuova normativa

• I passi da seguire per redigere un attestato di prestazione energetica

• Ape, qual è la differenza tra l'attestato di certificazione e quello di qualificazione energetica

• Certificazione energetica negli affitti di locazione e vendita: tutti gli obblighi da rispettare

• Le Faq del Mise sull'attestato di prestazione energetica

• Il nuovo software Docet per l'attestato di prestazione energetica

• Certificazione energetica, il nuovo Ape regione per regione

• Riscaldamento, 10 consigli per risparmiare sulla spesa energetica

L'attenzione delle banche è rivolta più alla qualità dell'immobile a garanzia del mutuo che alla sostenibilità del debitore"

 

https://www.youtube.com/watch?v=66WKyGjjU-o&feature=player_embedded

Il 2016 è stato un anno nettamente positivo per il mercato del credito con tassi ai minimi ed erogazioni che sono cresciute del 20%. Ma esistono ancora rischi per il settore legati alla necessità di una corretta valutazione degli immobili a garanzia dei prestiti e dai tempi ancora troppo lunghi per il recupero dei crediti, che ha portato le banche a porre attenzione non tanto alla sostenibilità del debitore, quanto alla qualità dell'immobile posto a garanzia del mutuo. A dirlo Stefano Magnolfi direttore di Crif Res, la linea del gruppo Crif specializzata nell'erogazione di servizi in ambito immobiliare.

Nel corso del suo intervento durante la prima edizione di Immonext, Stefano Magnolfi ha sottolineato come i segnali positivi che provengono dal mercato dei mutui sono accompagnati da una maggiore attenzione delle banche nella valutazione della sostenibilità del credito. "L'attenzione delle banche verso il debitore sarà mantenuta alta perché la strada da percorrere è quella della qualità del credito e della garanzia sottostante". "Un problema comune agli istituti di credito, italiani ed europei, è la corretta valutazione degli immobili a garanzia del credito. Non a caso il legislatore comunitario ha posto speciale attenzione al tema, dedicandogli un capitolo a parte nella nuova direttiva sui mutui".

Un altro fattore di rischio per il settore riguarda i tempi del recupero crediti. "In questo campo qualcosa si sta muovendo, con l'introduzione di formule extragiudiziali - si pensi al patto marciano - per il recupero dei crediti, allo scopo di trovare un accordo senza dover arrivare all'asta giudiziaria".

Confedilizia: "Altro che ripresa, il settore immobiliare è ancora in piena crisi"

 

Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa

Nonostante l'Agenzia delle Entrate sottolinei il buon andamento del mercato immobiliare, secondo Confedilizia sono proprio i dati diffusi a certificare la persistente crisi del settore. “Nel 2016, il numero delle compravendite è stato inferiore di circa il 25 per cento (– 24,92%) rispetto al 2008,  e Italia è l’unico Paese europeo, a parte Cipro, in cui i prezzi sono scesi nel 2016"

Secondo la nota diffusa dalla confedarazione italiana sulla proprietà edilizia: "I dati dell’Agenzia delle entrate dimostrano che il mercato immobiliare italiano è ancora in crisi. Nel 2016, il numero delle compravendite è stato inferiore di circa il 25 per cento (– 24,92%) rispetto al 2008, ultimo anno prima della crisi economica mondiale, e di circa il 14 per cento (– 13,64%) rispetto al 2011 (con una punta del – 31% per il terziario), ultimo anno prima dell’inizio della ipertassazione patrimoniale Imu-Tasi".

"Se poi si guarda ai valori, il quadro si aggrava ulteriormente. Le stime più attendibili registrano un calo medio del 30 per cento solo a partire dal 2012, per non parlare dei milioni di immobili con valori azzerati per totale incommerciabilità. Ed Eurostat ha appena certificato che l’Italia è l’unico Paese europeo, a parte Cipro, in cui i prezzi sono scesi nel 2016"

"Altro che ripresa, il settore immobiliare è ancora in piena sofferenza e il motivo sta nel fatto che è stato colpito da due crisi: quella internazionale del 2008/2009 e quella, tutta italiana, causata dalla triplicazione della tassazione iniziata nel 2012. Per porre rimedio a tutto ciò, la soluzione è semplice: basta fare il contrario di quello che è stato fatto finora

Bonus ristrutturazioni: aggiornata la guida dalle Entrate

 

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida con tutti gli aggiornamenti sulle ristrutturazioni edilizie. Ecco gli aggiornamenti sul bonus ristrutturazioni, mobili e elettrodomestici e interventidi adozioni di misure antisismiche

L aguida  illustra regole e modalità da seguire per poter accedere al bonus ristrutturazioni edilizie e tiene conto delle novità sul tema contenute nella Legge di bilancio 2017. Trovano spazio nella guida anche le indicazioni fornite dall’Agenzia nei documenti di prassi sugli adempimenti necessari per richiedere l’agevolazione.

Tra le principali novità segnalate: la proroga per tutto l’anno 2017 del bonus mobili e del bonus ristrutturazioni edilizie, nuove istruzioni e tempi più ampi per effettuare gli interventi di adozione di misure antisismiche.

Gli aggiornamenti più recenti presenti nella guida sono

• proroga della maggiore detrazione (Irpef) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio
• le nuove regole per la detrazione (Irpef e Ires) delle spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche
• beneficiari del diritto alle detrazioni
• agevolazioni sull’acquisto del box auto
• pagamenti con bonifici
• proroga della detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici

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Detrazioni ristrutturazione edilizia

L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.

Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi.

Da ultimo, la legge di bilancio 2017 (legge n. 232 dell’11 dicembre 2016) ha prorogato al 31 dicembre 2017 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Dal 1° gennaio 2018 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

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Bonus mobili e elettrodomestici

La legge di bilancio 2017 ha inoltre prorogato la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.

Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017. Dal 2017, tuttavia, la detrazione è consentita solo se l’intervento di ristrutturazione edilizia è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2016.

# Leggi tutta la guida Bonus mobili e elettrodomestici

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Interventi edilizi di adozione di misure antisismiche

Infine, riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, la legge di bilancio 2017 ha previsto, oltre alla proroga delle detrazioni fino al 31 dicembre 2021, nuove e più specifiche regole per poterne usufruire, differenziandole a seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio.

A differenza della precedente normativa, per esempio, dal 2017 l’agevolazione riguarda non soltanto gli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) ma anche quelli situati nelle zone a minor rischio (zona sismica 3).

Inoltre, la detrazione può essere ripartita in 5 quote annuali e riguarda tutti gli immobili abitativi e non soltanto quelli adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive.

Detrazioni più elevate, infine, sono state introdotte qualora dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore o quando gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali.