Nuova Imu 2019, cosa cambia con l’addio alla Tasi I rischi dell'accorpamento secondo gli operatori del settore

 

La legge di Bilancio 2020 ha introdotto l’unificazione di Imu e Tasi a decorrere dal prossimo anno. Vediamo cosa succederà e i commenti degli operatori.

Dal 2020 Imu e Tasi confluiranno in un’unica imposta, in uno sforzo di riordinare la tassazione dei comuni. Resta invece invariata la Tari, ovvero la tassa sui rifiuti: la sola ad essere eliminata sarà la tassa sui servizi indivisibili. Cosa significa tutto ciò nel concreto? Che, essendo l’Imu un’imposta – a differenza della Tasi, che è una tassa ed è quindi legata a specifici servizi e va definita con apposite delibere – potrà essere modificata a discrezione dei Comuni, per coprire in genere il fabbisogno municipale senza dare conto di quali servizi esattamente si vadano a ripagare. Si rischia quindi un aumento generalizzato dell’imposta, che sia giustificato dal fabbisogno del Comune o che sia semplicemente voluto dalla norma stessa.

Alcuni aspetti della nuova Imu prevedono infatti:

1. L’aliquota base della nuova super IMU all’8,6 per mille dal precedente 7,6.
2. Più poteri ai sindaci per applicare aliquote diverse da comune a comune. Secondo Il Sole 24 Ore, se attualmente l’aliquota massima dell’Imu può essere del 10,6 per mille e quella della Tasi dell’1 per mille, la nuova Imu inclusa di maggiorazione speciale dello 0,8 per mille potrà arrivare all’11,4 per mille. I sindaci potrebbero anche però decidere di azzerarla del tutto.
3. Per le ville e abitazioni signorili l’aliquota standard passa dal 4 al 5 per mille, con possibilità per i Comuni di alzarla o tagliarla di un punto percentuale.
4. Trasferimento dell’intera imposta a carico dei proprietari di casa (che si faranno carico anche di quella quota di Tasi finora a carico degli inquilini o comodatari)
5. I versamenti potranno essere effettuati con modello F24, bollettino postale o PagoPA. In attesa delle decisioni definitive, la scadenza di giugno prevedrà il versamento di un anticipo del 50% di quanto versato nel 2019.
6. L’Imu sugli immobili strumentali potrà essere portata in deduzione per il 50% per il 2019 e per il 60% nel 2020 e 2021.

Sull’idea di unificare Imu e Tasi idealista/news aveva già interpellato alcuni operatori del settore. Il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa aveva affermato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiunge Spaziani Testa: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

A tale opinione fa eco Corrado Sforza Fogliani, presidente del Centro Studi di Confedilizia, che dalle colonne di Italia Oggi dice: “Unificare l’Imu alla Tasi non serve a niente, anzi elimina una garanzia che oggi i proprietari hanno, quella che la Tasi deve essere giustificata e anche accompagnata dalla individuazione di specifici servizi indivisibili. Questo vincolo all’aumento indiscriminato verrebbe eliminato. E’ ora che la politica pensi a come eliminare la tassazione, che è la ragione della difficoltà nell’immobiliare”.

Una opinione poco entusiasta era stata espressa anche da Luca Dondi, Ad Nomisma, che a idelaista/news affermava: “Non credo che la riduzione in termini di aggravio per i contribuenti sarebbe rilevante a seguito di questa misura, che influirebbe poco in termini anche di rilancio del settore se non accompagnata da una revisione complessiva. Il settore ha bisogno di un intervento radicale che non può essere portato avanti in poche settimane. Al massimo possiamo prevedere correttivi che poco sposteranno in termini strutturali”.”

Più possibilista il presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, Santino Taverna, che attraverso una nota affermava pochi giorni fa: “Quanto all’ipotesi di aumentare l’aliquota unificata di Imu e Tasi, siamo pienamente convinti che occorra accorpare le due imposte mantenendo l’invarianza del gettito dei due contributi. Così come siamo convinti che per la crescita del Paese e del settore immobiliare resta necessario procedere con determinazione alla riduzione della spesa pubblica improduttiva per liberare, senza ricorrere ad ulteriori balzelli a carico dei cittadini e delle imprese, risorse per gli investimenti”.

La nuova Legge di Bilancio 2020 e gli incentivi dedicati agli immobili

Legge di Bilancio 2020. Ecco tutte detrazioni per interventi sugli immobili fra proroghe, novità e qualche mancata conferma

Con la nuova Legge di Bilancio 2020 appena approvata, confermate le detrazioni per riqualificazione energetica, ristrutturazioni edilizie, acquisto mobili ed elettrodomestici di classe energetica elevata e, novità nel campo dei lavori edili detraibili, il "bonus facciate" per il rifacimento del look urbano.

È stata approvata dal Consiglio dei Ministri nella notte del 15 ottobre u.s., la nuova Legge di Bilancio 2020 che, oltre alle ben note misure fiscali, alla lotta all'evasione, al rilancio dell'innovazione per le imprese, ecc., conferma (e implementa) le detrazioni fiscali per la casa.

In particolare vengono prorogati i bonus per la riqualificazione energetica e l'installazione di impianti di micro-cogenerazione (il cosiddetto ecobonus ); quelli per le ristrutturazioni edilizie, il cui pacchetto di interventi prevede la novità del "bonus facciate", una detrazione fiscale mirata al rifacimento degli involucri esterni degli edifici con l'obiettivo di riqualificare sia la costruzione che, in larga scala, il decoro urbano; quelli sull'acquisto di mobili ed elettrodomestici di elevata classe energetica, collegati però alla ristrutturazione della propria abitazione.

La proroga al momento sembrerebbe non variare le percentuali di detrazione già previste con la scorsa Legge di Bilancio 2019, per cui possiamo schematizzarle così:

Ecobonus (prorogato per tutto il 2020)

50%

sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione (efficienza pari almeno alla classe A)

acquisto e posa in opera di finestre (infissi inclusi), di schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore a biomasse combustibili

65%

sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione(efficienza pari almeno alla classe A), e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti

impianti ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione (concepiti per funzionare in abbinato fra loro)

per acquisto e installazione di generatori d'aria calda a condensazione

acquisto e relativa posa in opera di micro-cogeneratori, in sostituzione di impianti già esistenti, purchè comportino un risparmio di energia primaria (PES) pari almeno al 20%

=> Ristrutturazione della casa e delle parti comuni, detrazioni cumulabili?

Relativamente alle ristrutturazioni edilizie, la scadenza prevista del 31.12.2019 slitta di un anno con detrazione confermata al 50%:

Ristrutturazioni edilizie

50%

interventi di ristrutturazione con limite di spesa pari a 96.000 € per singola unità immobiliare

applicabile agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale (comprese quelle rurali e loro pertinenze)

applicabile per i condomini che eseguono lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su tutte le parti comuni

Come detto, la novità indicata nella nuova Legge di Bilancio 2020 nel campo della riqualificazione edilizia, è relativa al rifacimento delle facciate esterne. Obiettivo è incentivare gli interventi migliorativi sugli involucri esterni soprattutto dei condomini (edifici che troppo spesso, causa costi elevati e difficoltà nei pagamenti da parte degli occupanti, trascurano questo tipo di intervento); la finalità è anche quella di migliorare il decoro urbano, soprattutto nelle periferie e nei centri storici.

Bonus facciate

presunto

90%

• per interventi migliorativi e di rifacimento delle facciate esterne degli edifici, soprattutto condomini, e delle case con la finalità di elevare il decoro urbano;
• il credito fiscale del 90%, sarà riservato a chi interverrà nel corso del 2020 (probabilmente limitatamente a quell'anno) sulla facciata della propria abitazione o del condominio, nel centro storico o in periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni
• non rientrerebbero nell'agevolazione fiscale gli immobili non residenziali
• la detrazione sarà applicabile solo ai fini Irpef (e non anche Ires).
• non è stato precisato in quante rate potrà essere recuperato lo sconto
• sembrerebbe esclusa l'applicabilità di tale bonus al fine di raggiungere precisi requisiti di isolamento termico o rendimento energetico, ma solo per interventi migliorativi sugli involucri esterni

Altro bonus confermato è quello relativo all'acquisto di mobili ed elettrodomestici, correlati ai lavori di ristrutturazione della propria abitazione:

Bonus acquisto mobili ed elettrodomestici

50%

acquisto di mobili, con spesa massima di 10.000 € per singola unità immobiliare, per arredi e elettrodomestici a partire dalla classe A+ (destinati all'appartamento in ristrutturazione)

Il bonus verde previsto dalla scorsa manovra economica, non risulta presente nella versione 2020

Fonte: https://www.condominioweb.com/la-nuova-legge-di-bilancio.16328

Fisco e immobili: gli interventi nel mirino del nuovo governo

Gli interventi che il nuovo governo vuole mettere in campo / Gtres

Autore: @stefania giudice

Nel suo discorso a Montecitorio, in occasione del voto di fiducia al nuovo governo, il presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, non ha fatto precisi riferimenti all’immobiliare, ma con il passare dei giorni qualcosa è cambiato. Si è infatti tornati a parlare dell’unificazione di Imu e Tasi e della proroga al 2020 dei bonus casa.

Unificazione Imu e Tasi

Per quanto riguarda l’unificazione dell’Imu e della Tasi, il viceministro all’Economia Antonio Misiani (Pd) ha parlato di un progetto di “assoluto buonsenso” e ha manifestato l’intenzione di portarlo avanti. Si ricorda che la proposta di legge C. 1429 è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

In merito, idealista/news ha interpellato Confedilizia, che nei mesi scorsi ha partecipato alle audizioni dinanzi alla Commissione Finanze della Camera. Il presidente Giorgio Spaziani Testa ha chiarito: “Sull’idea di unificare Imu e Tasi, rilanciata dal viceministro Misiani, ribadiamo quello che abbiamo detto nel corso dell’analisi in sede di audizioni: c’è necessità di intervenire diversamente”.

Il presidente di Confedilizia ha spiegato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiungendo: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

Ecobonus immobili locati

Sul fronte ecobonus, Spaziani Testa ha sottolineato: “Vi è stata recentemente una importante sentenza della Corte di Cassazione che – smentendo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in essere da dieci anni e sin da subito contestata da Confedilizia – ha stabilito che le detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico spettano anche con riferimento agli immobili locati a terzi da parte delle imprese, cosa non negata dalla legge ma – appunto – disconosciuta dall’Agenzia. Stiamo lavorando perché l’interpretazione della Cassazione si affermi definitivamente, se del caso attraverso un intervento legislativo”.

Proroga bonus casa 2020

A parlare invece della proroga al 2020 dei bonus casa è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, inviando un messaggio alla ventinovesima edizione del Coordinamento legali di Confedilizia che si è svolta a Piacenza. Patuanelli ha affermato: “Ritengo necessario prorogare il pacchetto legato agli incentivi per le ristrutturazioni e quello per l’efficienza energetica, tema che mi sta particolarmente a cuore”. Aggiungendo: “Vorrei che queste misure a sostegno del settore venissero prorogate e magari rese strutturali al fine di promuovere un mercato troppo spesso minato dall’incertezza legata ai regimi di tassazione che impediscono ai locatori e agli affittuari di fare progetti di medio periodo, investendo serenamente in tempi e risorse”.

Sul punto, il presidente di Confedilizia ha affermato: “Ringraziamo il ministro Patuanelli intanto per aver scelto Confedilizia per annunciare la sua intenzione di prorogare, ma anche se possibile di rendere strutturali, gli incentivi per ristrutturazioni e risparmio energetico. Il ministro non ha citato quelli per il miglioramento sismico perché hanno già una durata un po’ più ampia”.

Spaziani Testa ha quindi evidenziato: “Anche al Tavolo tecnico promosso dall’Abi, che è una sede importante nella quale parlare di questo e dalla quale usciranno proposte interessanti, abbiamo detto che bisognerebbe cogliere l’occasione di questa legge di Bilancio non solo per prorogare, non solo per rendere più stabili, ma anche per migliorare questi incentivi perfezionando il meccanismo della cessione del credito e anche snellendo e rendendo più flessibile il sistema. Per esempio, con riferimento alle modalità con cui si porta in detrazione la spesa. Quindi renderla flessibile, magari a scelta dei contribuenti. Perché spesso ci sono problemi pratici che bloccano alcune cose e siccome questo è l’unico modo per muovere un po’ il comparto immobiliare, va colta e sfruttata l’occasione migliorando il meccanismo”.

Fonte:idealista

Ascensore in condominio: è un diritto individuale inviolabile?

Più volte la giurisprudenza si è pronunciata circa l'installazione dell'ascensore in condominio possibile anche a spese di un solo proprietario ma nel rispetto dei limiti stabiliti dal codice civile

di Lucia Izzo - L'uso dell'ascensore può essere considerato un diritto individuale inviolabile? Così sembrerebbe leggendo la sentenza n. 21909/2019 con cui la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un condomino che aveva impugnato due delibere assembleari riguardanti l'installazione di un ascensore nel vano scale, senza tuttavia prevedere che raggiungesse l'ultimo piano nel quale erano ubicati due suoi appartamenti.

1. Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile
2. Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini
3. Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea
4. Eliminazione barriere architettoniche

Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile

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Il giudice del gravame, tuttavia, aveva escluso che il diritto all'uso dell'ascensore fosse annoverabile tra i diritti individuali inviolabili. Gli Ermellini rammentano che sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto non ricompreso nelle competenze dell'assemblea, incidenti su diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di un condomino.

Nel caso in esame, le delibere incidono sul diritto del singolo (proprietario dell'ultimo piano) rispetto all'utilizzo di un bene comune (ascensore) perché gli impediscono un uso pieno e incidono anche sul valore della proprietà esclusiva. I giudici di Cassazione ritengono che la sentenza gravata abbia "escluso apoditticamente che un diritto all'utilizzo dell'ascensore possa essere annoverato tra i diritti individuali inviolabili". Da qui la conclusione che le delibere impugnate sono da ritenersi nulle.

Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini

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Non è la prima volta che il tema riguardante l'ascensore in condominio giunge innanzi ai giudici e, anzi, in taluni casi le pronunce sembrano andare in controcorrente rispetto a quanto affermato nella pronuncia summenzionata.

- Gli ascensori in condominio

Di norma, l'installazione dell'ascensore in condominio è accolta con favore, trattandosi di innovazione finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche e al miglioramento dell'accessibilità condominiale.

Tuttavia, come disposto dall'art. 1120 c.c., "sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

- Condominio: installazione ascensore vietata se preclude o limita il diritto di godimento dei beni comuni

Una conclusione confermata dalla Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 24235/2016), secondo cui "anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore, ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative, e ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino", l'innovazione è da ritenersi illegittima.

Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea

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Per installare un ascensore in condominio, a norma dell'art. 1120 c.c., si richiede di norma una delibera assembleare sostenuta dal voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Qualora l'installazione sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, invece, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

- Ascensore in condominio: quale maggioranza è richiesta?

In diversi casi la Corte di Cassazione ha ritenuto legittima l'installazione di un ascensore a spese di un solo condomino, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea (cfr. sent. 10852/2014, ord. 31462/2018).

- Condominio: legittima l'installazione dell'ascensore esterno senza autorizzazione dell'assemblea

Gli Ermellini, rammentano che "in tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.".

- Il singolo condomino può prolungare la corsa dell'ascensore sino al suo piano senza bisogno di una delibera dell'assemblea

Anche il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 12791/2015, ha consentito a un condomino di prolungare a proprie spese la corsa dell'ascensore sino al suo piano senza necessità di una delibera assembleare. Secondo il giudice meneghino "non si richiede una preventiva autorizzazione assembleare che abiliti il singolo condomino ad effettuare un uso più intenso della cosa comune realizzando delle innovazioni sia pure nei limiti posti dalla legge". Tuttavia, il condomino dovrà rispettare quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1120 del codice civile.

Eliminazione barriere architettoniche

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Per i giudici di Palazzo Cavour, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, costituisce un'innovazione che va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, del codice civile. E in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, l'ascensore può essere installato, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dal codice civile.

Esiste un principio di solidarietà condominiale che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.

Fonte:Studio Cataldi

I prezzi delle case in Italia in un anno sono scesi del 2,9%: la mappa delle regioni

Autore: Flavio Di Stefano

29 agosto 2019, 9:48

Secondo i dati dell’ufficio studi di idealista, prosegue il calo dei prezzi delle case. Numeri in crescita solo in Toscana (+1,2%), la performance peggiore è in Sardegna (-14,8%).

La Toscana (2.234 euro al m2), infatti, è l’unica regione italiana a fare eccezione. Nel resto d’Italia, i dati regionali fanno registrare una diminuzione dei prezzi delle case sui dati di dodici mesi fa. Oltre al già evidenziato dato sulla Sardegna (1.522 euro/m2), a spiccare è anche il -8,9 % della Valle d’Aosta e il -7% del Lazio.

La Valle d’Aosta, però, nonostante il calo sostanziale è anche la regione italiana in cui vengono registrati i prezzi medi più alti: 2.396 euro/m2. A seguire, Liguria (2.513 euro/m2 e -4,2%), Trentino Alto-Adige (2.349 euro/mq e -1,9%) e Lazio (2.117 euro/m2 e -7%), dove però a trainare il mercato è Roma (2.293 euro/m2 contro gli 849 della meno cara della regione, Frosinone).

Discorso simile anche per la Lombardia (1.706 euro/m2 e -1,1% su base annua), dove Milano è per distacco la provincia più cara (2.352 euro/m2 e +5,4%) seguita da Sondrio (1.765 euro/mq), Como (1.752 euro/m2) e Brescia (1.705 euro/m2). Fanno da contraltare Mantova (1.037 euro/m2), Pavia (1.072 euro/m2) e Cremona (1.073 euro/m2).

Anche in Toscana, è proprio il capoluogo di regione a far registrare il prezzo più alto al m2: 2.816 € a Firenze. Ma superano i 2.000 euro/m2 anche Lucca (2.514), Grosseto (2.416), Massa-Carrara (2.201), Livorno (2.160) e Siena (2.022).

Discorso decisamente diverso per la Liguria (2.513 euro/m2 e -4,2% di media), dove il capoluogo Genova è la città meno cara (2.088 euro/m2), staccatissima dalla più cara in assoluto Savona (3.154 euro/m2). Seguono Imperia (2.645 euro/m2) e La Spezia (2.246 euro/m2).

Nel resto del Nord, in Veneto (1.444 euro/m2) Venezia è la città più cara (2.111 euro/mq). In Piemonte (1.262 euro/m2), Verbano-Cusio-Ossola (1.749 euro/m2) supera Torino (1.407 euro/m2). In Emilia-Romagna le più care sono Rimini (2.285 euro/m2) e Bologna (2.009 euro/m2), entrambe in crescita, rispettivamente del +1,3% e 0,9%.

Tra le regioni del Centro, oltre alle già citate Toscana e Lazio, si registrano anche le flessioni su base annuale di Marche (-5,6%) e Umbria (-4,7%). Nella prima, le case più costose si trovano a Pesaro Urbino (1.727 euro/m2 e -3,6%). Mentre per quanto riguarda la seconda, si registra un equilibrio sostanziale tra le due province: Perugia (1.143 euro/m2) e Terni (1.013 euro/m2).

Scendendo verso Sud, in Abruzzo la provincia più cara è Pescara (1.307 euro/m2). Costi decisamente contenuti in Molise, dove si registrano i 980 euro/m2 di Campobasso e i 796 di Isernia. Discorso simile per la Calabria (914 euro/m2 di media regionale), dove però la provincia più cara è Vibo Valentia con 1.170 euro/m2.

In Campania (1.618 euro/m2 di media), la provincia più cara è Napoli (2.007 euro/m2). In Basilicata (1.229 euro/m2), ci vogliono 1.382 euro/m2 per comprare casa a Matera. In Puglia (1.178 euro/m2 di media), la provincia più cara è il capoluogo Bari (1.455 euro/m2).

Per quanto riguarda le Isole, in Sardegna la provincia più costosa è Cagliari (1.715 euro/m2), seguita da Sassari (1.508 euro/m2). In Sicilia (1.087 euro/m2 e -5,3% su base annua), Palermo (1.218 euro/m2) precede Catania (1.195 euro

Mutui: tassi e spread hanno toccato il fondo?

 

Autore: floriana liuni

Fine estate interessante dal punto di vista dei tassi di interesse, che sembrano non toccare mai il fondo. Cosa succede per i mutui? Il parere degli esperti a idealista/news.

Tassi mutui, le previsioni per Eurirs ed Euribor

L’andamento dei tassi di interesse di prevede in continuo calo grazie alle politiche Bce. Tassi che, stando a quanto dichiarato dalla governatrice Bce entrante, “non hanno ancora toccato il fondo”. C’è quindi ancora spazio per una politica economica che renda più redditizio (o almeno meno dannoso) prestare denaro a tassi bassi (se non negativi) piuttosto che tesaurizzare.

Le previsioni sull’indice Eurirs , riferimento per i mutui a tasso fisso, mostrano che le varie scadenze restano negative: l’Eurirs a 10 anni che a inizio anno viaggiava sullo 0,7% ora va verso il -0,4%. Il che significa che tale tasso andrà sottratto, e non più sommato, allo spread bancario sui mutui. A inizio settembre si sono visti erogare i primi mutui a tasso fisso al di sotto dell’1%.

Stessa questione anche per l’Euribor, la cui scadenza a tre mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Italia. Le previsioni dicono che, se oggi si trova circa al -0,43%, nei prossimi mesi potrebbe scivolare oltre il -0,6% e restare comunque in territorio negativo almeno fino al 2025 (una inversione di tendenza è prevista verso la fine del 2020 ma la risalita dei tassi sarà comunque assai lenta).

“Ad agosto i valori ai minimi dell’Irs hanno portato ad avere un quasi perfetto allineamento tra prodotti di mutuo a tasso fisso e quelli a tasso variabile, commenta Antonio Ferrara, Ad di Monety; -  in entrambi i casi si prevedono offerte sotto l’1% anche per durate a 20 anni, mentre su periodi più lunghi  è possibile trovare offerte di poco superiori all’1%. Il trend dovrebbe essere confermato anche nei prossimi mesi se consideriamo che in alcuni paesi dell’Europa si comincia a registrare mutui con tassi addirittura negativi".

Domanda di mutui in calo

L’occasione sembra quindi non essere passata per chi desideri stipulare un nuovo mutuo. Eppure nessuna fiammata ha interessato le nuove domande. “Il fatto che i tassi siano sempre più bassi, come ampiamente previsto e comunicato mesi fa, aiuta il mercato che già però si è ormai abituato da tempo a questi valori, - è la spiegazione di Riccardo Bernardi, chief development officer di 24Max. - Variazioni di qualche decimale sono positive ma non impattano in modo consistente in un trend ormai consolidato. Storicamente i mesi estivi comportano sempre un calo della domanda di mutui, bisognerà invece valutare l'impatto della crisi di governo che solitamente porta una leggera sfiducia e un clima di attesa per chi vuole acquistare un immobile ma non ha urgenza”.

Inoltre, nota Renato Landoni, presidente di Kiron Partners Spa, “la domanda è in fase calante perché le famiglie hanno incertezza sull’andamento economico e finanziario del nostro Paese. Pil con crescita zero, tasso di disoccupazione in crescita, consumi con spinta nulla”, secondo l’esperto frenerebbero la voglia di stringere nuovi contratti.

Mutui, tassi in calo. Nuova corsa alle surroghe?

Concordano tendenzialmente altri player del settore, i quali ravvisano però in questa situazione un possibile ritorno di interesse per i mutui surroga.

Secondo Antonio Ferrara, “Con le opportunità presenti sul mercato possiamo certamente affermare che i finanziamenti sottoscritti nel corso degli ultimi anni, a tassi che avremmo immaginato imbattibili all’epoca della sottoscrizione, sono quasi tutti da “rottamare”, ipotizzabile a breve quindi una nuova corsa verso le surroghe. Le opportunità sui tassi sono però una conseguenza di un’economia stagnante in tutta Europa, dato consolidato anche dal rallentamento del Pil registrato in Germania, segnali che preoccupano non solo i mercati ma anche le famiglie, l’instabilità politica nel nostro paese e la prossima complicata manovra economica hanno rallentato gli investimenti, per questo motivo pur avendo le migliori condizioni di sempre l’andamento della domanda è in calo rispetto allo scorso anno anche se sembra difficile resistere a lungo a queste opportunità”.

“Tra gli elementi che possono influire negativamente sulla richiesta di mutui vi sono spesso fattori di natura psicologica,-  fa eco Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. - Periodi di generale instabilità economica o politica o, ancora, un senso di incertezza verso il futuro, possono spingere i potenziali acquirenti ad adottare un atteggiamento più cauto nel momento in cui si chiede un finanziamento di lunga durata o, peggio, a rimandare l’acquisto. Se è vero che la domanda di mutui casa è diminuita negli ultimi mesi, nonostante i tassi ai minimi storici, sono certamente questi, insieme al calo fisiologico del peso delle surroghe, gli elementi principali a cui ricollegare il fenomeno. Va evidenziato, però, che contestualmente stiamo registrando un crescente interesse verso l’offerta online nell’ambito dei mutui e non è da escludere che, qualora i tassi dovessero rimanere a lungo così bassi, si possa assistere ad una nuova ondata di surroghe, un’opportunità che potrebbe ingolosire sia coloro che hanno acquistato casa negli ultimi 24 mesi, sia coloro che hanno già surrogato in passato ma che, grazie alle attuali condizioni di mercato, potrebbero ridurre ulteriormente la rata”. 

Mutui, tassi ai minimi. Quanto si risparmia?

Al momento sta di fatto che il mix di condizioni resta il più conveniente da anni per chi valuti l’acquisto di casa. “Numeri alla mano - calcola Cresto,  - rispetto ad un mutuo a tasso fisso erogato solo 12 mesi fa (taglio medio da 125.000 euro in 25 anni con LTV 70%), con i tassi di oggi si potrebbero risparmiare, in media, circa 30 euro al mese, vale a dire circa 9.000 euro in meno di interessi sulla durata del finanziamento”.

Aumento prezzo del petrolio, le conseguenze sui mutui

 

Autore: floriana liuni

Il prezzo del petrolio può influire sull’andamento dei tassi dei mutui? idealista/news ne ha parlato con alcuni esperti.

Quale rapporto tra prezzo della benzina e tassi dei mutui?

Una recente analisi di Facile.it sostiene che, a causa dell’improvvisa impennata del prezzo del petrolio, i consumatori italiani potrebbero trovarsi a sperimentare rincari non solo nel prezzo della benzina e di altri beni e servizi influenzati dal trasporto su gomma, ma anche in settori distanti come quello dei mutui.

“Qualora il prezzo del petrolio rimanesse alto per molto tempo, - dice la nota di Facile.it e Mutui.it, - ciò potrebbe determinare un aumento del costo di produzione e movimentazione delle merci. Considerato che nel nostro Paese l’85% dei trasporti commerciali avviene ancora su gomma, l’impatto sul potere d’acquisto e capacità di risparmio delle famiglie sarebbe notevole. Avere meno risorse da destinare alla rata mensile o all’acquisto di un immobile sono elementi che ovviamente incidono negativamente sulla domanda di mutui”.

Non solo; ma, sempre secondo il portale, “Sebbene nel breve periodo siano da escludere eventuali cambiamenti, se a seguito del caro petrolio si verificasse un aumento dell’inflazione ritenuto positivo dalla BCE, ciò potrebbe spingere l’Istituto ad alleggerire le politiche adottate negli ultimi anni e far salire più rapidamente i tassi di interesse, che influenzano inevitabilmente IRS ed Euribor e quindi anche gli indici applicati ai mutui concessi alle famiglie per l’acquisto della casa”.

I tassi dei mutui sono in calo nonostante gli aumenti del petrolio

Riflettendo su quanto sopra, si possono fare alcune considerazioni. La prima: appare improbabile che il prezzo del petrolio possa avere riverberi sui tassi di interesse Bce e su quelli dei mutui, e questo per varie ragioni.

Innanzitutto, la recente impennata del prezzo del petrolio è stata una “fiammata” momentanea, dovuta all’attacco ai danni degli impianti petroliferi sauditi, non una situazione stabile creatasi in maniera strutturale. Tanto è vero che il prezzo del petrolio è già tornato quasi sui livelli pre-attacco, ripiegando dai quasi 70 dollari al barile del Brent a poco più di 64 (prima dell’attacco si era intorno a quota 60) e dai quasi 64 dollari al barile del Wti a poco più di 58 (contro i 55 pre-attacco).

Inoltre, guardando i grafici dei prezzi del petrolio a un anno sia del Wti che del Brent si nota che nei dodici mesi trascorsi i livelli dell’oro nero si sono collocati anche più in alto dei prezzi post-attacco ai sauditi. Il Wti per esempio viaggiava oltre quota 75 dollari al barile, e oltre i 65 intorno a maggio, mentre il Brent superava di molto gli 80 un anno fa e sfiorava i 75 tre mesi fa circa. Ciononostante questo non ha impedito nei mesi passati ai tassi di interesse, e a quelli dei mutui in particolare, di mantenersi straordinariamente bassi e in continua discesa.

Grafico annuale del prezzo del Brent / Bloomberg

“Sicuramente una correlazione tra il prezzo del petrolio e l'inflazione esiste ed è sempre esistita, - commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX. - E' dal 2015 che il prezzo del petrolio oscilla tra minimi intorno ai 40 e massimi intorno ai 70 dollari al barile (il massimo storico ha toccato i 150 dollari al barile). Malgrado questi andamenti i tassi sono scesi costantemente e siamo ai minimi di sempre e la tendenza non sembra essere quella di una risalita a breve”.

Grafico annuale del prezzo del Wti / Bloomberg

"Mi sembra una forzatura legare una eventuale riduzione della richiesta di mutui all’aumento del prezzo del greggio, - aggiunge Antonio Ferrara, Ad di Monety. - Nel 2018 ad esempio è stato spesso oltre i 70 dollari al barile e nonostante tutto abbiamo avuto il best in termini di erogato degli ultimi 8 anni. Peraltro nel 2019 con tassi ai minimi storici, valori delle case invariati (nonostante il continuo incremento delle compravendite) e inflazione vicina allo zero non hanno influenzato la richiesta che viceversa si è ridotta del 10%".

“Ora resta da capire – aggiunge Bernardi, - quanto questa fiammata, già parzialmente riassorbita, sia un trend che durerà o una momentanea speculazione che spesso accade sui mercati finanziari. Attualmente tenderemmo ad escludere una correlazione con i tassi di interesse dei mutui anche se monitorare i mercati e cercare di anticipare eventuali tendenze resta sempre tra le nostre priorità”.

Aumento del petrolio e politiche Bce

La seconda considerazione da fare è che, quand’anche il prezzo del petrolio avesse davvero un peso nelle decisioni BCE di modificare i tassi di interesse, i loro riverberi su Irs ed Euribor impiegherebbero diverso tempo ad invertire una tendenza che per ora è stabilmente al ribasso e saldamente in territorio negativo. Una inversione del trend dell’Euribor a tre mesi, ad esempio, è prevista solo per il 2021: al massimo si potrebbe verificare un anticipo di tale inversione di qualche mese, e comunque il ritorno dell’Euribor in territorio positivo – con conseguente rilevante peso sui prezzi dei mutui – impiegherebbe molto tempo a verificarsi.

Il Sole 24 Ore

“Le attuali misure espansive della BCE si basano su condizioni economiche più ampie rispetto al solo prezzo del petrolio, - spiega inoltre Maurizio Mazziero, responsabile del centro studi Mazziero Research: - rallentamento globale, guerre commerciali, ritardo nell'adozione di riforme strutturali procrescita da parte dei governi sono i principali elementi. Certamente il prezzo del petrolio può incidere nel tasso di inflazione, che andrà comunque raffrontato con la condizione del cambio euro/dollaro, ma non può da solo determinare le politiche delle banche centrali. Di conseguenza, le attuali decisioni di Draghi sono improntate a un calo dei tassi per lungo tempo; anche ragionando per assurdo, un'inflazione al 2% in una condizione di economia stagnante non sarebbe sufficiente a invertire il percorso della BCE, in sintonia peraltro con le altre banche centrali”.

Secondo Facile.it, comunque, è parimenti possibile anche lo scenario totalmente opposto. “Se la BCE dovesse ritenere che l’inflazione abbia creato un peggioramento delle condizioni generali ed un impatto negativo sulla crescita europea, - si legge infatti nello studio, - potrebbe decidere di allungare le politiche di stimolo monetario adottate oggi, mantenendo ancora più a lungo le condizioni estremamente vantaggiose sul fronte dei tassi. Un’opzione, quest’ultima, che farebbe felici sia coloro che hanno già sottoscritto un mutuo a tasso variabile, sia coloro che sono intenzionati a comprare casa e potrebbero contare su tassi molto favorevoli".