Agevolazioni prima casa, leasing immobiliare e bonus edilizi: i chiarimenti delle Entrate

 

L’Agenzia specifica che il beneficio spetta anche a chi procede all’acquisto, entro un anno, prima della vendita dell’immobile preposseduto

 

13/04/2016 – Il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa spetta anche al contribuente che procede all’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’acquisto della precedente, prima della vendita dell’immobile preposseduto.
Questo uno dei chiarimenti contenuti nella circolare 12/E in cui l’Agenzia delle Entrate risponde a quesiti relativi alle agevolazioni prima casa, ai contribuenti minimi, al leasing immobiliare e ai bonus per ristrutturazioni e risparmio energetico. 

Agevolazioni prima casa

In merito alle agevolazioni previste per l’acquisto delle prima casa l’Agenzia chiarisce che l’aliquota del 2 per cento dell’imposta di registro spetta anche nel caso che il nuovo acquisto sia imponibile IVA.
La circolare specifica inoltre che l’acquisto di un nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito; in tale ipotesi, nell'atto di donazione o nella dichiarazione di successione andrà esplicitato l'impegno a vendere entro l'anno l'immobile precedente.
Infine le Entrate chiariscono che la nuova disciplina sulle agevolazioni prima casa si applica agli atti posti in essere dal 1° gennaio 2016: per quelli conclusi prima, quindi, non spetta il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che si sarebbero pagate applicando le nuove disposizioni, né spetta un credito d'imposta.

Leasing abitativo

Nella circolare viene precisato che l'agevolazione prima casa (imposta di registro dell'1,5%) per l'atto di trasferimento a favore della società di leasing spetta a prescindere dalla circostanza che l'utilizzatore destini l'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.
L’Agenzia chiarisce anche che le condizioni per applicare le agevolazioni prima casa all’atto di trasferimento dell’immobile devono ricorrere in capo all’utilizzatore e che tale soggetto sarà tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti previsti (ad esempio la dichiarazione di non avere la proprietà di altre case nel Comune).
Tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.
Infine le Entrate mettono in luce che se nel contratto di compravendita in cui interviene anche l'utilizzatore si fa riferimento al precedente contratto di leasing (non registrato), detta enunciazione comporta l'applicazione dell'imposta di registro - in misura fissa - anche per la disposizione enunciata.

Ristrutturazioni edilizie: bonus mobili e risparmio energetico

L’Agenzia ritiene che possano considerarsi agevolate anche le spese per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici sostenute entro l’anno 2016, correlate a interventi di recupero del patrimonio edilizio, a decorrere dal 26 giugno 2012, fermo restando il rispetto del limite massimo di spesa agevolabile di 10 mila euro.
La circolare chiarisce anche l’applicabilità dell'Iva agevolata in presenza di "beni significativi". Ad esempio in sede di installazione degli infissi vengono forniti anche componenti e parti staccate (come le tapparelle); occorre quindi verificare se tali parti hanno un'autonomia funzionale rispetto al manufatto principale. Se c'è autonomia, il componente non va ricompreso nel valore dell'infisso; viceversa, se la parte staccata o il componente concorre alla normale funzionalità dell'infisso, il suo valore, per la verifica del limite cui applicare l'Iva agevolata, deve confluire nel valore dei beni significativi.

Contribuenti minimi: regimi agevolati

L’Agenzia mette in evidenza che i contribuenti che hanno aderito al regime di vantaggio (all’art. 27 comma 1 del DL 98/2011) potranno “continuare ad avvalersene per il periodo che residua al completamento del quinquennio agevolato e comunque fino al trentacinquesimo anno di età”. Analoga facoltà è riconosciuta anche a coloro che si sono avvalsi della proroga del regime di vantaggio disposta dalla Legge 11/2015.
La circolare sottolinea che, viste le significative modifiche al regime forfetario, i soggetti che, nel 2015, avevano optato per il regime ordinario, ovvero avevano scelto di applicare il regime fiscale di vantaggio, possono, dal 1° gennaio 2016, revocare detta opzione e accedere al regime forfetario.
Maxiammortamenti
In merito ai maxiammortamenti, previsti dalla Legge di Stabilità 2016  per i professioni che effettuano investimenti in beni materiali strumentali nuovi (dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016), la circolare chiarisce che la possibilità di usufruire della maggiorazione del 40 per cento deve essere esclusa per i contribuenti forfetari.
Chi aderisce al regime forfettario infatti determina il reddito attraverso l’applicazione di un coefficiente di redditività al volume dei ricavi o compensi. In tale ipotesi, infatti, l’ammontare dei costi sostenuti dal contribuente (inclusi quelli relativi all’acquisto di beni strumentali nuovi) non è rilevante ai fini del calcolo del reddito imponibile.
L’Agenzia mette in evidenza che la norma sui maxi-ammortamenti riguarda solo le imposte sui redditi e non produce effetti ai fini Irap.
Inoltre sottolinea che la maggiorazione del costo può essere dedotta solo a partire dall'esercizio di entrata in funzione del bene. Pertanto, un bene consegnato entro il 31 dicembre 2016, entrato in funzione l'anno dopo, è sì un bene agevolato, ma gli ammortamenti potranno essere aumentati solo a partire dal 2017.

 

Niente abuso edilizio senza cemento armato o acciaio

 

Anche senza Scia, non è reato se si realizza una sopraelevazione con pilastri e travi in legno e pareti in muratura se mancano opere in cemento armato.

Non commette abuso edilizio chi, anche senza un progetto redatto da un tecnico abilitato e senza aver presentato la comunicazione di inizio lavori in Comune, realizza una struttura con pilastri, travi in legno e pareti in muratura: il reato, infatti, scatta solo nei confronti di chi utilizza cemento armato o altri elementi strutturali in metallo. Lo ha chiarito la Cassazione con una sentenza di poche ore fa [1].

Le norme del testo unico per l’edilizia [2] prevedono l’imputazione penale solo per chi realizza manufatti “la cui tenuta statica sia assicurata tramite l’uso e l’applicazione di opere in cemento armato, oppure di elementi strutturali in acciaio o in altri metalli con funzione portante”. Pertanto non può essere condannato chi abbia realizzato una struttura portante con travi e pilatro di legno e pareti perimetrali in muratura, anche in assenza di un progetto esecutivo redatto da un tecnico abilitato, senza che la direzione dei lavori sia stata assunta da un tecnico apposito e in assenza della preventiva denuncia della realizzazione dell’opera al Comune.

Con questo principio, la Corte ha assolto – perché il fatto non sussiste – un uomo accusato di abuso edilizio per aver effettuato una sopraelevazione su una struttura preesistente.

Ricordiamo, comunque, che una cosa è la contestazione del reato, un’altra la sanzione amministrativa consistente nell’ordine di demolizione di un’opera contraria alle norme edilizie: a fronte, infatti, della possibile prescrizione dell’abuso edilizio, l’ordine di demolizione non si prescrive mai.

Ristrutturazioni edilizie e detrazioni fiscali dimenticate: possibile recuperarle?

 

Avv. Alessandro Gallucci
29/04/2016

Che cosa fare se ci si è dimenticati (oppure non è stato possibile, ad esempio per ritardi dell'amministratore nella consegna delle certificazioni) di portare in detrazione una spesa per ristrutturazioni edilizie?

Il testo unico delle imposte sui redditi (d.p.r. n. 917/86), all'art. 16-bis (Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici) prevede la possibilità di usufruire di una detrazione fiscale per le spese sostenute per particolari tipologie d'interventi.

In sostanza per interventi di manutenzione straordinaria e se riguardanti parti comuni dell'edificio anche per manutenzione ordinaria è possibile portare in detrazione le spese sostenute entro determinati limiti.

Fino al 31 dicembre 2016 è possibile usufruire di una detrazione pari al 50% delle spese sostenute con il tetto massimo di € 96.000 (per unità immobiliare anche con riferimento a lavori condominiali) portando tale spesa in detrazione per dieci anni a partire dell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Ristrutturazione e detrazioni fiscali

Esempio: Tizio abita nel condominio Alfa che ha appaltato e fatto eseguire nel corso dell'anno 2014 lavori di manutenzione straordinaria per l'importo complessivo di € 300.000,00. La quota di Tizio sull'intero ammontare dei lavori è pari ad € 20.000,00.

Diciamo, per semplicità, che Tizio ha versato per intero la sua quota e che a sua volta l'amministratore ha saldato integralmente l'impresa.

Tizio avrà diritto di detrarre la somma di € 10.000,00 a partire dall'anno di esecuzione dei lavori 2014 e per gli altri 9 successivi portando in detrazione € 1.000,00 per ciascun anno.

Si badi: le somme che possono essere portate in detrazione sono quelle che l'amministratore ha versato all'impresa – secondo le modalità previste dalla legge – e non semplicemente quelle che i condòmini hanno versato all'amministratore.

Torniamo all'esempio. Si supponga che Tizio, per dimenticanza, per ritardo dell'amministratore nel consegnare le certificazioni dei versamenti, ecc. non sia riuscito a portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi per l'anno 2014 – presentata nel 2015 – l'importo come sopra calcolato? Potrà iniziare a beneficiarne dalla seconda rata? E per quello perduto, avrà la possibilità di chiederne il rimborso?

Della questione si è occupato il Ministero delle Finanze che, con una propria circolare del 2000, ha dato risposta a questi dubbi affermando che “nell'ipotesi in cui il contribuente che ha eseguito lavori di ristrutturazione nel corso dell'anno 1998, pur ottemperando agli obblighi previsti ai fini della fruizione della detrazione d'imposta del 41%, non ha presentato la dichiarazione dei redditi relativa al 1998 essendone esonerato, ovvero non ha indicato nella dichiarazione dei redditi presentata l'importo delle spese sostenute ed il numero delle rate prescelte, puo' usufruire dell'agevolazione relativamente alla seconda rata presentando la dichiarazione dei redditi relativa al 1999, indicando il numero della rata nella corrispondente casella relativa all'opzione tra le 5 o le 10 rate. Per quanto riguarda il recupero della detrazione d'imposta della prima rata, il contribuente puo' inoltrare richiesta di rimborso agli Uffici finanziari secondo le modalita' ordinarie di cui all'articolo 38 del DPR n. 602 del 1973” (Circolare del 12/05/2000 n. 95, paragrafo 2.1.2. – Min. Finanze - Dip. Entrate Aff. Giuridici Uff. del Dir. Centrale)

I riferimenti alle percentuali di spesa detraibile sono quelli vigenti al momento della soluzione al quesito, ma la sostanza resta invariata.

Mutuo in banca: pericoli e tranelli alla firma del contratto

 

 

Mutui: i rischi nella nuova clausola di inadempimento, nelle varie penali, nell’assicurazione incendio o vita, nell’importo massimo finanziabile.

Aumentano i pericoli in caso di firma del mutuo: oltre ai tradizionali tranelli che le banche da sempre sono solite attuare (come, ad esempio, la previsione di una penale per l’estinzione anticipata del finanziamento e di cui, a breve, parleremo), se n’è aggiunto ora uno molto più serio e allarmante. Con l’approvazione, infatti, del decreto legislativo attuativo della direttiva sulle banche [1], da oggi in poi i contratti di mutuo potranno contenere una clausola che, una volta firmata, consentirà all’istituto di credito, in caso di mancato pagamento di 18 rate, di prendersi la casa acquistata dal cliente, senza bisogno di un giudice, di una causa, di un pignoramento e delle aste. Insomma, un vero e proprio «esproprio privato». Partendo proprio da questo punto, ecco qui di seguito alcuni consigli da seguire nel momento in cui si firma un contratto di mutuo.

La clausola di inadempimento

La prima cosa a cui devi prestare attenzione è l’eventuale presenza di una clausola di inadempimento. Se la firmi, infatti, autorizzi la banca a vendere la tua casa, acquistata coi soldi del mutuo, qualora tu non paghi 18 rate di seguito. Il tutto senza passare da un provvedimento del giudice, da un pignoramento e senza le aste in tribunale: la vendita avviene privatamente, ossia attraverso una procedura interna attivata dalla stessa banca.

In verità, questo sistema potrebbe rivelare anche degli aspetti vantaggiosi per il mutuatario. Infatti, con l’esproprio dell’immobile, la banca è tenuta a cancellare automaticamente tutto il debito residuo del cliente, anche qualora la casa dovesse essere venduta a un valore inferiore. Viceversa, se l’immobile dovesse essere aggiudicato a un prezzo superiore rispetto alle rate residue e non pagate, allora la differenza dovrà essere restituita al cliente.

Facciamo un esempio. Il mutuatario non ha pagato 20.000 euro di rate e gliene restano altri 50.000, per un totale di 70.000. Se la casa viene venduta a 60.000 euro, il residuo debito di 10.000 euro gli viene ugualmente cancellato ed è definitivamente libero da ogni obbligo. Invece, se la casa viene venduta a 90.000 euro, la banca deve restituire al cliente 20.000 euro.

Dunque, la novità della clausola di fondamentale è che banca e mutuatario potranno accordarsi (con clausola espressa nel contratto di mutuo) che, in caso di mancato pagamento di un importo equivalente a 18 rate mensili, il debito si estingua col trasferimento alla banca dell’immobile ipotecato o dei proventi derivanti dalla sua vendita del bene (fermo restando che, se il prezzo di vendita è maggiore del debito, l’eccedenza va in ogni caso assegnata al mutuatario).

Per garantire poi che il consumatore rilevi la presenza nel contratto di tale clausola e ne comprenda il senso, la legge prevede l’obbligo per questi di farsi assistere da un consulente per valutare la convenienza dell’operazione.

Dove possono nascondersi le insidie?

Innanzitutto la banca potrebbe scrivere la clausola in modo ostico, in modo tale che anche una persona di media diligenza potrebbe non comprenderne il significato. Anche la contestuale presenza del consulente potrebbe essere sopperita con dei fiduciari della banca e rappresentata come una mera formalità al cliente ignaro di quel che ciò comporti.

In secondo luogo bisognerà stare attenti a che la banca non imponga al consumatore, in caso di suo inadempimento, oneri aggiuntivi (a titolo di penali e commissioni) volti ad aggirare la norma che, invece, impone di azzerare il debito con il trasferimento dell’immobile alla banca.

Inoltre la clausola di inadempimento non potrà essere contenuta in un mutuo stipulato in surrogazione di uno precedente (è il caso del debitore che, non essendo riuscito a pagare un precedente finanziamento, se ne faccia concedere un altro, dalla stessa banca, a condizioni differenti e più vantaggiose, con il cui denaro viene estinto il precedente).

Attenzione ai ricatti: la banca che concede il mutuo non può condizionare la concessione del finanziamento alla firma della clausola di inadempimento. In pratica, non si potrà dire al cliente “o questo o niente”: la clausola che consente la liberazione del mutuatario dal debito per effetto del trasferimento alla banca dell’immobile oggetto di ipoteca è volontaria e se il cliente non vuole firmarla la banca non può negargli il mutuo.

Attenzione alla valutazione dell’immobile: la nuova norma prevede che il valore della casa messa in vendita dalla banca sia effettuata da un perito indipendente (che deve essere scelto dalla banca e dal mutuatario di comune accordo oppure, in caso di disaccordo, dal presidente del Tribunale territorialmente competente). Una valutazione troppo bassa consentirebbe sì alla banca di vendere prima e più facilmente il bene, ma nello stesso tempo non consentirebbe al debitore di ottenere indietro l’eventuale differenza di valore.

Penali nascoste

In Italia la legge vieta l’applicazione di penali a carico del mutuatario nel caso in cui questi decida di estinguere il mutuo prima del termine fissato, pagando l’importo residuo in un’unica soluzione. Eppure numerose banche aggirano l’ostacolo, mascherano le penali con nomi differenti ma dall’effetto identico, chiamandole “commissioni”, “spese”, ecc.

Peraltro, secondo la giurisprudenza anche questi costi vanno valutati ai fini di definire l’onerosità del mutuo e un’eventuale usura (il Taeg, del resto, è comprensivo di tutti questi costi “paralleli”).

Il massimo finanziabile

La banca è vincolata a non finanziare più dell’80% del valore dell’immobile (salvo ci siano ulteriori garanti). Questo per evitare di prestare troppi soldi, compromettendo la propria liquidità in caso di inadempimento, e anche nell’interesse del mutuatario che potrebbe avere difficoltà a restituire cifre troppo elevate. Tuttavia, poiché è interesse degli istituti di credito concedere prestiti e lucrare sugli interessi, la perizia sull’immobile – che viene effettuata dal fiduciario della banca all’atto della concessione del mutuo e volta proprio a determinarne il valore – tende sempre a sovrastimare il bene, per aumentare la soglia dell’importo finanziabile. La giurisprudenza, però, ha spesso ritenuto che il mutuo, in tali condizioni, sia nullo (leggi “Mutuo nullo se finanzia oltre l’80% del valore dell’immobile”).

L’ipoteca può essere ridotta

Quando si stipula un mutuo fondiario, la banca si prende l’ipoteca sulla casa (è la legge stessa che glielo consente in automatico). Tuttavia, quand’anche il mutuo venga pagato regolarmente e l’importo residuo sia sceso sotto la metà, l’istituto di credito si rifiuta di ridurre l’ipoteca, mantenendo lo stesso valore iniziale. La legge, però, glielo consente. Per tutelarsi è meglio inserire nel contratto un’apposita clausola che preveda il diritto del cliente di chiedere la riduzione dell’ipoteca al ridursi del debito.

Assicurazioni contro incendio o vita

Sempre più spesso le banche subordinano la stipula del mutuo all’acquisto di obbligazioni o ad assicurazioni contro incendio o vita. Si tratta di condizioni illegittime quando vengono proposte senza la possibilità di scegliere tra i prodotti offerti da altre banche concorrenti. Per quanto riguarda la polizza incendio sull’immobile vincolata a favore della banca è necessario verificare che nel contratto sia indicata “nei limiti dell’ammontare residuo” e non “nei limiti dell’aumentare dell’intero valore del mutuo”, perché il rischio della banca è di perdere quanto manca da versare, non l’ammontare totale.

Attenti al tasso minimo

Le banche non possono applicare un floor (soglia) per i mutui che non lo prevedono, quando i tassi di riferimento vanno in negativo. Ciò nonostante continuano a farlo. È dovuta così intervenire la Banca d’Italia invitando le banche ad «attenersi a uno scrupoloso rispetto della normativa di trasparenza e correttezza e alla rigorosa applicazione delle condizioni pattuite con la clientela. In particolare, gli intermediari dovranno astenersi dall’applicare di fatto clausole di cosiddetto “tasso minimo” (“floor clause”) non pubblicizzate e non incluse nella pertinente documentazione di trasparenza e nella modulistica contrattuale”.

Se la banca non adempie a tale ordine, il cliente può rivolgersi all’arbitro bancario finanziario; prima di ciò però è necessario inoltrare un reclamo scritto al proprio istituto di credito che va documentato, quindi preferibilmente con una raccomandata a/r. Meglio allegare anche la lettera di Bankitalia.

Note

[1] Direttiva 2014/17/Ue sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali.

Che cosa è la Classe Catastale?

Il complesso delle operazioni di catalogazione e classificazione, individuano il valore catastale di un bene immobile, il cosiddetto classamento catastale.

  Catalogare correttamente le varie tipologie di edifici

La funzione precipua del catasto è quella di censire il patrimonio immobiliare presente sul territorio dello Stato a fini sostanzialmente tributari.
È noto, inoltre, che a seconda della tipologia e della consistenza dei beni immobili varia altresì la rendita catastale e di conseguenza l'importo delle prestazioni fiscali cui sono soggetti i proprietari degli stessi immobili.
In sostanza, il legislatore ha previsto tutta una serie di operazioni finalizzate a catalogare correttamente le varie tipologie di edifici presenti sul territorio fondamentale in questo senso è il contenuto del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 recante (Approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano).

Ai sensi dell'art. 3 del decreto succitato, le operazioni relative alla formazione del nuovo catasto edilizio urbano consistono nell'accertare l'ubicazione, la consistenza e la rendita catastale quale è definita dalla legge 8 aprile 1948, n. 514, delle unità immobiliari urbane esistenti nel territorio nazionale, nonché i nominativi delle persone fisiche e giuridiche che su di esse hanno diritto di proprietà, di condominio e di quelle che sulle unità stesse hanno diritti reali di godimento.

Per fare ciò, dunque, è necessario individuare a una serie di parametri adatti a distinguere i vari immobili.
All'art. 4 del D.P.R. n. 1142/49 sono elencate un complesso di operazioni utili alla formazione del nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U. Nuovo Catasto Edilizio Urbano).
Tra queste, il legislatore ha inserito quella della classificazione.
Più nello specifico, l'operazione di formazione del N.C.E.U. prevede, all'art. 6 del D.P.R. n. 1142/49, una prima suddivisione in categorie (es. abitazione, negozi e attività commerciali, ecc.).
A quest'operazione segue, ai sensi dell'art. 7 D.P.R. n. 1142/49, una classificazione interna alla categoria.
Recita l'art. 7, primo comma, appena citato:
La classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi notevolmente diversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa rendita catastale, riferita all'unità di consistenza computata secondo le norme dell'art. 45 e seguenti”.

Classamento catastale

Il complesso delle operazioni di catalogazione e classificazione, prende il nome, ai sensi dell'art. 61 del D.P.R. n. 1142/49, di classamento catastale.
Con questa locuzione s'intende individuare quell'operazione finalizzata ad attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria.
La tipologia è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l'unità immobiliare, tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali (vedi Glossario tecnico).

Poiché l'attribuzione di una classe può incidere sui parametri utilizzabili ai fini dei calcoli delle imposte fondiarie, è riconosciuto agli interessati il diritto di presentare reclamo (art. 75 D.P.R. n. 1142/49).
Fino alla piena applicazione del D.P.R. n. 138/08 (Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell'articolo 3, commi 154 e 155, della l. 23 dicembre 1996, n. 662) che all'allegato B individua una serie di nuove categorie e classi, rimarranno in vigore quelle storiche che individuano le categorie A/1, A/2, ecc. e le relative classi di riferimento.

Abi: crescono gli accessi al Fondo garanzia prima casa

 

Cresce il ricorso al Fondo garanzia prima casa, lo strumento ricolto principalmente alle giovani coppie che opera a monte della concessione del mutuo offrendo alle banche una garanzia del 50% sul rimborso. Tra febbraio 2015 e marzo 2016, secondo l’Abi, sono state infatti registrate richieste di accesso per 808 milioni di euro, di cui 531 milioni di nuovi mutui già erogati o in attesa di essere concessi. Il numero delle domande è passato da 62 al mese (nel marzo del 2015) a circa 450 (nel marzo del 2016), in particolare con un maggior utilizzo registrato in Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Sicilia e Lazio.Lo strumento ha interessato gli under 35 per il 58% del totale erogato.

Il Fondo, sottolinea l'Abi, rappresenta un fondamentale esempio di collaborazione tra banche e Istituzioni, a disposizione delle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale. L'obiettivo è, infatti, continuare a favorire l'accesso ai mutui attraverso una dotazione da 550 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi di euro. Le banche che utilizzano il Fondo non possono richiedere ulteriori garanzie ai mutuatari, oltre a quella ipotecaria.

Il “Fondo di garanzia per la casa” controgarantito dallo Stato prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari (fino a 250mila euro) erogati per l'acquisto, o la ristrutturazione per l'accrescimento dell'efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni. La garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. Ad ora, comunica l’Abi, hanno aderito al Fondo 142 banche (rappresentando più del 70% in termini di sportelli bancari) che sono impegnate anche a promuovere una informazione sempre più adeguata sull'iniziativa. La lista è consultabile presso il sito del Gestore Consap www.consap.it, dove è possibile scaricare anche l’apposito modulo di domanda.

Riduzione Tasi e Imu al 50%: decorrenza dalla conclusione del Contratto in Comodato

 

L’8 aprile con la nota n.8876 il dipartimento delle Finanze, rispondendo alla Confederazione Italiana Proprietà Edilizia, ha chiarito definitivamente la questione della riduzione Imu e Tasi al 50%, per i contratti di comodato verbale stipulati tra genitori e figli. Confermando così che l’agevolazione decorre dalla data di conclusione del contratto stesso.

Contratto in Comodato Verbale

L’articolo 1803 del codice civile stabilisce che “Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.”

Con la legge di Stabilità 2016 è stata introdotta una sola forma di comodato gratuito, per il quale è prevista la riduzione del 50% della base imponibile, così come per gli immobili storici o inagibili. Il tutto si verifica se il proprietario dell’immobile concede il bene ai parenti in linea retta, entro il primo grado, i quali  utilizzano la casa come abitazione principale. Affinché però questo si verifichi il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Il problema quindi si verifica con il contratto di comodato verbale, che non impone la registrazione. Per cercare di risolvere la problematica era già stata emessa nel mese di gennaio la nota n.2472, in cui si stabiliva, che i contratti di comodato verbale già esistenti, per beneficiare della riduzione Imu e Tasi al 50% dovevano essere registrati entro il 1° marzo 2016.

Successivamente nel mese di febbraio si era invece chiarito, che la riduzione di Imu e Tasi, in caso di comodato verbale decorreva alla conclusione della data del contratto, non tenendo conto di quella di registrazione.

Come registrare un Contratto in Comodato

In base a quanto riporta l’Agenzia delle Entrate i contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, possono essere registrati presentando, a qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, “il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato contratto verbale di comodato”.

L’imposta di registro per la registrazione di un contratto di comodato gratuito è pari a € 200 ed il pagamento dev’essere effettuato con il modello F23 (codice tributo 109T). Mentre per i contratti di comodato in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) con data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere in questo caso di 16 euro ogni quattro facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Chi può e chi non può usufruire della riduzione del 50% Imu e Tasi

Vediamo quindi nello specifico coloro che possono usufruire della riduzione Imu e Tasi, per i contratti di comodato:

• le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale. A condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
• il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale. Ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

Chi non può invece usufruire della riduzione Imu e Tasi:

• chi possiede tre (o più) immobili ad uso abitativo (per intero o in percentuale);
• se i due immobili ad uso abitativo si trovano in due comuni diversi;
• se si risiede  in un comune diverso rispetto a dove si trova l’immobile;
• se si risiede all’estero;
• se l’immobile dato in comodato non viene utilizzato come abitazione principale del comodatario;
• se il comodato è tra nonni e nipoti.