Cambio residenza: detrazioni mutuo e affitto cumulabili

 

Per coloro che hanno necessità di un cambio di residenza le detrazioni sul mutuo e le spese d’affitto sono cumulabili. E’ questo quanto afferma la Circolare 15/E del 2005 dell’Agenzia delle Entrate.

Trasferimento per motivi di lavoro

In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta ugualmente, anche se l’immobile è concesso in locazione. A patto che il lavoratore abbia trasferito la propria residenza  nel comune di lavoro, o in uno limitrofo; il nuove comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente, o comunque al di fuori della propria regione; la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

Anche le detrazioni sull’affitto spettano sempre per i primi tre anni dal cambio di residenza, se questo avviene per motivi di lavoro.

Casi eccezionali

Affinché la detraibilità sugli interessi passivi sia attuabile la casa deve essere la residenza principale dell’acquirente o dei propri familiari. Solamente in alcuni casi eccezionali la normativa non viene applicata in questo senso, e questi casi riguardano:

• ricovero in casa di cura;
• servizio presso le Forze armate;
• trasferimento di residenza per motivi di lavoro, dopo aver stipulato il mutuo.

Per cui, la detrazione sul mutuo non si perde, in caso di trasferimento per motivi lavorativi, e se l’immobile viene affittato dal proprietario, questo potrà comunque detrarre le spese di locazione per alloggiare in una nuova abitazione.

Lo sgravio Irpef è della somma di 991,60 euro, se il reddito non supera i 15.493,71 euro, mentre se il reddito arriva ai 30.987,41 euro, la detrazione è di 495,80 euro.

Come detrarre gli interessi

La detrazione sugli interessi passivi sui mutui permette di dedurre dal calcolo il 19% delle spese effettuate, attraverso il modello 730. La quota massima di interessi passivi su cui calcolare la detrazione è di 4.000 euro, moltiplicando il costo  di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati e dividendo il prodotto per il capitale erogato a titolo di mutuo. Al risultato si applica poi la percentuale del 19%.

Niente sconti per l’inquilino che denuncia l’affitto in nero.

L'inquilino che denuncia la mancata registrazione del contratto di affitto non avrà diritto a sconti sul canone di locazione da corrispondere al proprietario evasore. La Corte Costituzionale ha bocciato per la seconda volta quanto sentenziato dal Parlamento in merito agli affitti in nero, una disposizione che avrebbe senza dubbio incentivato la lotta all'evasione fiscale in questo segmento del mercato immobiliare.

E' arrivata la seconda bocciatura alla misura prevista dal Parlamento per incentivare l'emersione degli affitti in nero. Con la sentenza 169 del 16 luglio 2015, la Corte Costituzionale pone nuovamente il veto alla possibilità, per gli inquilini, di garantirsi un trattamento economico di favore nel pagamento mensile dell'affitto nel caso in cui denuncino il proprietario che non ha registrato il contratto di locazione.
Il primo no della Corte Costituzionale era arrivato lo scorso anno quando la Consulta aveva dichiarato illegittima la sanatoria in caso di mancata registrazione del contratto di locazione inserita nel decreto sul federalismo fiscale. A motivo della dichiarazione di incostituzionalità veniva addotta la violazione dei diritti dei proprietari, mentre la sanzione è ritenuta sproporzionata rispetto alla violazione fiscale. La nuova sentenza ribadisce l'illegittimità costituzionale dell'art. 5 comma 1-ter, del dl 47/2014 contenente "Misure urgenti per l'emergenza abitativa", il quale protrae la validità della sanatoria fino al 31 dicembre 2015. La seconda bocciatura riguarda dunque la proroga della sanatoria che, secondo quanto disposto dall'art. 136 della Costituzione, perde la sua efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della dichiarazione di incostituzionalità, così come la disposizione originaria.

La norma in questione, considerata una delle armi più efficienti per la lotta all'evasione nel mercato degli affitti, prevedeva una durata di 4 anni rinnovabili e uno sconto sul canone nei casi in cui il contratto non fosse stato registrato entro i termini di legge o, se registrato, fosse stato indicato un prezzo mensile minore rispetto a quello realmente corrisposto o ancora fosse stato registrato come comodato fittizio. Ma i dubbi di costituzionalità sono diventati certezze e per la seconda volta la Consulta ha detto no alla disposizione anti-evasori.

Case vacanza: regole affitto breve e locazione turistica

 

Sempre più spesso gli italiani concedono in affitto delle case vacanza situate in località turistiche, durante determinati periodi dell’anno. E l’estate è ovviamente la stagione per eccellenza, in cui il boom della locazione di breve e lungo periodo prende piede sulla penisola.

Vediamo però nello specifico il vademecum realizzato da Confedilizia sia per il proprietario che per l’inquilino, al fine di non avere possibili contenziosi.

Regole da rispettare per gli affittuari e i proprietari

• E’ importate specificare i motivi che hanno portato le parti a locare un appartamento, ricordando che le esigenze turistiche comprendono tutte quelle occasione di viaggio o di soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria.

• La locazione turistica, grazie alla legge 431/98, deve rispettare il requisito della forma scritta, per cui la Confedilizia ha redatto due modelli di contratto da utilizzarsi per la locazione turistica lunga (il “contratto casa vacanze”) o breve (il “contratto week-end”).

• Con il “contratto casa vacanze” si regolano: la durata della locazione; la disdetta del contratto, l’entità del canone, delle spese accessorie nonché del deposito cauzionale; l’utilizzo di spazi accessori, se esistenti (quali la cantina, l’autorimessa, il posto macchina ecc.);  il conduttore deve dichiarare specificamente il motivo turistico e  la sua stabile residenza.

• Con il “contratto week-end” si loca un immobile per un breve periodo. Anche in questo contratto  deve essere menzionata la finalità turistica del conduttore, la clausola sull’entità del canone e del deposito cauzionale e la pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.). L’inquilino è inoltre informato che l’appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto e che deve provvedere direttamente a sistemare quotidianamente l’abitazione.

• Il conduttore ha, in ogni caso, l’obbligo di custodia dell’immobile ed è responsabile di tutti i danni che si possono verificare. Inoltre è anche tenuto ad osservare il regolamento di condominio.

Quando la locazione supera i 30 giorni

Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il proprietario deve farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, all’Autorità locale di Pubblica sicurezza, utilizzando i moduli di “cessione del fabbricato” scaricabili dal sito della Polizia di Stato.

Inoltre il contratto deve essere registrato, con onere a carico delle parti, ciascuna per la metà. L’obbligo di registrazione è necessario anche quando tra le parti si sono stipulati diversi contratti per più periodi, che, sommati, superino trenta giorni nell’anno solare.

Ape: ad ottobre la nuova certificazione energetica

 

Le nuove disposizioni sull’attestato di prestazione energetica entreranno ufficialmente in vigore il 1° ottobre 2015. Le Regioni e le autonomie locali hanno sancito l’intesa sul decreto del Ministero dello Sviluppo Economico, che sostituirà il DM del 26 giugno 2009.

Il nuovo Ape  unico

La principale novità è proprio l’introduzione di un Ape unico per tutto il territorio nazionale.

• Avrà una durata temporale di dieci anni a partire dal suo rilascio e sarà aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione, inerente elementi edilizi o termici, che modifichino la classe energetica dell’edificio;
• dovrà essere redatto da un soggetto abilitato che dovrà effettuare un sopralluogo presso l’unità immobiliare, con una eventuale redazione di diagnosi energetica, per l’individuazione degli interventi di riqualificazione che risultino economicamente convenienti;
• le regioni e le provincie autonome dovranno definire piani e procedure di controllo che consentiranno di analizzare almeno il 2% degli attestati depositati ogni anno;
• le classi energetiche passano da sette a dieci, dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore);
• entro 18 mesi dall’entrata in vigore Enea metterà a disposizione le informazioni relative alla determinazione della prestazione media degli edifici esistenti, richiesta sulla prima pagina Ape;
• viene semplificato lo schema di annuncio immobiliare, per le esposizioni delle agenzie;
• viene definito il sistema informativo nazionale denominato SIAPE (Sistema Informativo  sugli Attestati di Prestazione Energetica);
• l’art. 4 comma 3 impone l’obbligo a tutti i software commerciali di generare oltre l’Ape il tracciato informatico dei dati di input per il calcolo della prestazione energetica degli edifici.

Sanzioni per il certificato energetico

Le sanzioni sono quelle previste dall’articolo 15 del Dlgs 192/2005:

• a carico del certificatore corrisponde ad una multa da 700 a 4.200 euro per un Ape non corretto;
• per il direttore dei lavori la multa varia dai 1.000 ai 6.000 euro, per la mancata presentazione dell’Ape presso il Comune;
• per il costruttore/proprietario la sanzione oscilla tra i 3.000 fino ai 18.000 euro, in caso di mancata redazione dell’Ape per edifici nuovi, ristrutturati, messi in affitto o in vendita.

Agevolazione prima casa: domanda di trasferimento entro i termini

 

Quando si parla di agevolazioni prima casa è importante rispettare determinate regole, come quella del trasferimento della propria residenza nell’immobile acquistato, entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto. Se però questo effettivamente non avviene, importante è che sia stata presentata la domanda presso il Comune, entro i termini prestabiliti. A sentenziarlo è proprio la Commissione tributaria regionale di Milano, sezione staccata di Brescia, con la sentenza 2485/67/15 depositata l’8 giugno 2015.

Il caso

Un contribuente si è visto recapitare dall’Agenzia delle Entrate un avviso di liquidazione Iva, relativo ad un atto di compravendita di un fabbricato. In quanto la residenza non era stata trasferita nel Comune dove si trovava l’immobile, e l’agevolazione Iva del 4% doveva essere revocata.

Il contribuente però ha deciso di fare ricorso, sottolineando il fatto che non è chiaramente dichiarato che colui che acquista un immobile debba materialmente trasferirsi entro diciotto mesi. Ma ciò che invece viene disposto è che sia necessario, entro quel termine, presentare domanda di trasferimento presso il Comune.

La sentenza

La Ctp ha accolto il ricorso del contribuente, dichiarando che non era indispensabile terminare la procedura amministrativa, ma bastava averla avviata. Mentre l’Agenzia dell’Entrate ha deciso di fare appello in Ctr.

La sezione staccata di Brescia ha respinto così l’appello d’ufficio, rifacendosi ad un’ordinanza della Corte di Cassazione, che afferma che per usufruire delle agevolazioni prima casa, è necessario rilevare la data in cui il contribuente ha reso la dichiarazione del trasferimento di residenza.

Requisiti necessari per usufruire dei benefici

• L’immobile non deve far parte delle categorie catastali A1, A8 e A9;
• deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, oppure dove questo svolge la propria attività;
• qualora l’acquirente si trovi all’estero per motivi di lavoro, può usufruire delle agevolazioni nel territorio del Comune dove si trova la propria attività;
• qualora il cittadino italiano sia un emigrato all’estero, purché l’immobile sia acquistato come prima casa. La documentazione necessaria per attestare ciò può essere fornita attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE.

Detrazioni montascale: come ottenerle

 

I montascale, così come gli ascensori sono oggetto di detrazioni fiscali fino a dicembre 2015. Ma chi può usufruirne e quali sono i benefici riconosciuti?

Detrazioni Irpef del 50%

La detrazione Irpef del 50% viene riconosciuta al proprietario dell’immobile oggetto di lavori, all’affittuario e al compagno/a del proprietario dell’abitazione. Facendo rientrare a colui che ne fa richiesta metà della spesa sostenuta. Questo è possibile ad oggi  grazie alla legge di Stabilità del 2014, che ha aumentato la detrazione, passando dal 30% al 50%.

La spesa massima che viene riconosciuta è di 96 mila euro, con una ripartizione del beneficio suddiviso in dieci rate annuali di pari importo. Bisogna però ricordare che sono esclusi da queste detrazioni gli enti locali e le imprese, mentre invece si rivolgono a privati, al fine di abbattere le barriere architettoniche, che troppo spesso ostacolano la quotidianità di disabili e anziani.

Chi può ottenere il beneficio

Coloro che possono usufruire della detrazione Irpef del 19% sull’intero importo della spesa, per montascale o mini ascensori, sono i contribuenti che rientrano nella categoria disabili e che presentano una minoranza fisica, psichica, o sensoriale. Stabilizzata o progressiva e che hanno difficoltà nell’apprendimento, nella relazione o integrazione lavorativa, così da determinare un “svantaggio sociale o di emarginazione”. Lo stesso diritto vale anche per coloro che hanno a carico fiscalmente il portatore di handicap.

Mentre la detrazione Irpef del 50% può essere usufruita da qualsiasi persona, che decide di installare un montascale, indipendentemente dal proprio benessere fisico o psichico. Non è necessario altresì avere la residenza nell’immobile, né che sia di proprietà. Infatti i benefici si estendono anche ai locatari o ai conviventi.

In caso di cessione dell’immobile

Nel caso il proprietario dell’immobile, in cui sono stati effettuati i lavori, decidesse di cedere l’unità immobiliare, può continuare ad usufruire della detrazione non utilizzata, o trasferirla all’acquirente, per i periodi di imposta restanti. Se invece il beneficiario viene a mancare, la detrazione viene trasmessa all’erede che detiene il bene materiale.

Agevolazioni prima casa: sconti sull’acquisto di cantine e garage

 

L’acquisto di una prima casa e le sue pertinenze godono di agevolazioni, inerenti ad imposte catastali e ipotecarie. Cantine, garage e posti auto sono proprio quelle pertinenze più frequentemente acquistate  insieme agli immobili, o come atto separato. Ma possono sempre rientrare nell’ambito delle agevolazioni?

Cosa sono le pertinenze?

Il termine pertinenze va ad indicare “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. Nonostante la giurisprudenza abbia in più riprese cercato di definirle, in base alla funzione che svolgono nella casa, sono ancora alcuni gli interrogativi che restano senza risposta.  Per esempio: entro quale distanza un immobile può ritenersi al servizio di un’abitazione? Il garage non deve essere per forza all’interno dello stesso stabile, ma se si trova troppo distante è difficile che possa essere considerato una pertinenza.

Benefici prima casa e pertinenze

I benefici prima casa, inerenti le pertinenze, comprendono l’acquisto, anche se con atto separato o successivo di:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (rimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

E proprio sulla pertinenza su cui si applica il bonus si paga  l’imposta di registro del 2% (anziché del 9%), con un minimo di mille euro. Oltre alle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Agevolazioni fiscali prima casa

Bisogna ricordare che il D.Lgs. n. 23/2011 all’articolo 10 ha introdotto delle novità, inerenti soprattutto la modifica delle imposte di registro, a partire dai rogiti effettuati dal primo gennaio 2014 che vedono applicata una imposta di registro nella misura del 2% e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro per ciascuna imposta. Questo vale se il venditore è un privato, mentre se si tratta di un’impresa è possibile fare una  distinzione tra i benefici fiscali di:

• un’impresa costruttrice, o che ha ristrutturato l’immobile: se la vendita avviene entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori si applica l’iva al 4%;
• un’impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione o li ha eseguiti quattro anni prima della vendita:  si applica l’imposta di registro del 2% e la vendita è esente dall’Iva.

Decadimento agevolazioni

E’ bene sempre tenere a mente che è possibile vedere revocati i benefici prima casa quando:

• si sono attestati requisiti in modo falso;
• la residenza nel Comune dove si trova l’immobile non è stata trasferita entro 18 mesi dall’acquisto;