Condominio: maggioranze e delibera dell’assemblea per la ripartizione delle spese e oneri condominiali, con o senza tabelle millesimali, manutenzione, pulizia, beni comuni, ascensore, lastrico solare, tetto, scale, ascensore, terrazze, soffitto, solaio.
La ripartizione delle spese di condominio (anche detti oneri condominiali) costituisce uno dei punti più controversi della delibera di assemblea, fonte di impugnazione delle decisioni e di aspre vertenze giudiziali; la legge, in materia, fissa delle regole ben precise, cui di recente si aggiunge l’obbligo del tentativo di mediazione prima di intraprendere la causa in tribunale.
In via generale, il codice civile [1] stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (ossia secondo i cosiddetti millesimi), salvo diverso accordo.
Si possono ripartire tra i condomini le quote dei condomini morosi?
No, l’assemblea condominiale, a maggioranza, non può decidere di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, salva l’assoluta impossibilità di recuperare somme da utilizzare in caso di improrogabile necessità.
È possibile una diversa ripartizione rispetto ai millesimi?
Il principio secondo cui alle spese condominiali si concorre per millesimi ha carattere generale e non può essere derogato, salvo che:
– la deroga sia approvata da tutti i condomini all’unanimità (eventualmente con il regolamento condominiale di natura contrattuale),
– oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non è nell’interesse di tutti i condomini, ma solo di alcuni.
Pertanto sono nulle (e impugnabili anche da parte del condomino che le abbia votate), le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza (e non all’unanimità), siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dal codice (criterio secondo millesimi) o dal regolamento condominiale contrattuale [2].
Al contrario sono annullabili e, come tali, impugnabili entro 30 giorni [3] le delibere con cui l’assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dal criterio generale dei millesimi [4].
Come si ripartiscono le spese se non ci sono le tabelle millesimali?
La ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche se non è stata mai approvata una tabella millesimale: l’importante è che venga rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente. Il condomino che ritenga violato tale criterio deve impugnare la delibera, indicando in quali esatti termini si sia consumata la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene sia derivato.
In ogni caso, in relazione alla specifica spesa effettuata, l’assemblea può adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie. Per adottare le tabelle provvisorie è sufficiente la volontà a maggioranza dei condomini; l’unanimità infatti è necessaria solo per l’approvazione delle tabelle definitive [5].
Come si ripartiscono le spese per beni usati solo da alcuni condomini?
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne [6].
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [7]. Si pensi a un condominio con due scale, la scala A e la scala B: in tal caso, i condomini della scala A saranno tenuti solo alla manutenzione della propria scala e non dovranno partecipare alle spese della scala B. Stesso discorso dicasi di un cortile che serva solo alcuni condomini e non altri.
Condizione per tale deroga alla disciplina generale è che la cosa sia effettivamente destinata a specifici condomini e, quindi, suscettibile di godimento in misura diversa: deve aversi riguardo non al godimento effettivo, bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune.
In tal caso i condomini sono obbligati a contribuire alle spese di manutenzione e riparazione, non in base ai valori millesimali, ma in ragione dell’utilità che la cosa comune sia obbiettivamente destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive.
Come si ripartiscono i debiti del condominio?
Qualora l’amministratore abbia assunto nell’interesse del condominio, obbligazioni nei confronti di terzi aventi ad oggetto una somma di denaro, la ripartizione delle somma dovuta dovrà avvenire tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà [8].
Che succede in caso di vendita di un appartamento?
In caso di vendita di un appartamento in condominio, la disciplina cambia a seconda che si tratti di oneri derivanti da lavori straordinari o dalle normali spese condominiali di manutenzione:
– nel caso in cui siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, deve pagare la spesa chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore. Non importa che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. In tali casi, il condominio può chiedere le spese al nuovo condomino, salva per quest’ultimo la possibilità di rivalersi nei confronti del venditore di quanto pagato al condominio per tali spese [9];
– nel caso delle ordinarie quote condominiali, è responsabile sia il nuovo titolare dell’appartamento, sia il precedente: in particolare, la responsabilità di quest’ultimo si estende alle spese condominiali relative all’anno in corso e quello precedente. La responsabilità è solidale: questo vuol dire che il condominio potrà agire indifferentemente nei confronti dell’uno o dell’altro.
Come si ripartiscono le spese per le scale?
Le scale sono parti comuni di tutti i proprietari, anche dei condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada. Questi ultimi, quindi, devono partecipare alle spese per la loro conservazione e manutenzione.
Le scale con gli annessi pianerottoli, essenziali alla funzionalità del fabbricato, sono di proprietà condominiale, anche se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà. Per dimostrarne l’appartenenza esclusiva al titolare di queste, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita della singole unità immobiliari, bensì nell’atto costitutivo del condominio.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale gravano sui proprietari delle unità immobiliari a cui servono. In particolare, la spesa è ripartita tra essi, per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente n misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (a tal fine si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune). Tale criterio è giustificato dal fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi.
Anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla suddetta regola.
Anche la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono [10].
Come già detto, nel caso in cui un edificio presenti più scale, i condomini dovranno sostenere solo le spese della rampa di scale da cui sono serviti e non delle altre.
Come si ripartiscono le spese per l’impianto di riscaldamento centralizzato?
Senza contabilizzatore del calore, le spese di esercizio (combustibile, gestione) e la manutenzione ordinaria (eccetto le parti interne alle varie unità immobiliari) sono ripartite tra tutti i condomini (esclusi quindi i box o i negozi se non c’è diramazione a loro destinata) nel rispetto dell’effettivo uso che ne viene fatto da parte di ognuno.
Come si ripartiscono le spese relative alle aiuole e aree verdi?
Le spese di irrigazione, taglio erbe e semine stagionali sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Come si ripartiscono le spese relative all’allarme?
Le spese di installazione e manutenzione dell’allarme posto a protezione delle parti comuni dell’edificio (per esempio ingresso, scale, terrazzo condominiale) si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Come si ripartiscono le spese relative all’androne di ingresso?
Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria si ripartiscono fra tutti i condomini (ad eccezione di quelli che hanno ingressi autonomi e separati), in base ai millesimi di proprietà.
Come si ripartiscono le spese relative all’antenna televisiva condominiale?
Le spese di manutenzione o adeguamento tecnologico dell’antenna installata fin dall’origine sono ripartite tra tutti i condomini in parti uguali; le spese si dividono per quante sono le unità abitative.
Qualora le spese riguardino antenne paraboliche installate successivamente, esse sono divise in parti uguali non tra tutti i condomini ma solo tra quelli che intendono avvalersene.
Come si ripartiscono le spese per soffitti, volte e solai?
I soffitti, le volte e solai sono quei complessi di opere murarie che, pur differenziandosi strutturalmente, sono accomunate dalla funzione che svolgono, che è quella di dividere orizzontalmente due piani sovrapposti.
In particolare il solaio è quella struttura muraria costituita da impalcature formate da travi in legno, in ferro (cosiddette putrelle) o in cemento armato. Le travi sono inserite nei due muri (o pilastri) opposti dell’ambiente da ricoprire e possono essere a vista (visibili e sporgenti nel piano inferiore), a spessore (cioè dello stesso spessore del solaio) o mascherate da plafonature.
Il soffitto è la superficie che fa da limite superiore interno in una stanza situata immediatamente sotto il solaio.
La volta è un soffitto a superficie curva, che può essere semplice o composta, se formata dalla intersezione di più volte semplici. A seconda della forma, la volta può essere a botte, a cupola, a crociera, a gavetta ed a padiglione.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute secondo le seguenti regole (salvo diverso accordo tra i condomini):
– se il crollo o il danneggiamento è stato determinato da un difetto di manutenzione o dalla vetustà dell’opera: la spesa viene ripartita in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto;
– per le altre cause, la spesa deve essere posta tutta o in parte a carico di chi ha determinato il crollo o il danneggiamento.
Se però il solaio, anziché separare due appartamenti privati l’uno sopra l’altro soprastanti divide invece una proprietà privata da una copertura condominiale, la spese per il piano superiore vengono attribuite al condominio, mentre le spese per quello inferiore al proprietario esclusivo dell’immobile. Nel caso in cui la manutenzione e ricostruzione del solaio si renda necessaria a causa di danni arrecati da impianti o strutture di proprietà comune, sarà il condominio responsabile a risarcire i danni subiti ai singoli condomini. Ciò può accadere ad esempio, nei casi di rottura di tubazioni condominiali, o da infiltrazioni di acqua da muri perimetrali.
Come si ripartiscono le spese del tetto?
La manutenzione, le riparazioni, il rifacimento delle opere che formano il tetto (tegole, struttura, telaio, travi, ecc.) sono ripartite tra tutti i condomini che ne sono coperti, in base ai millesimi.
Nel caso invece di manutenzione, riparazione, rifacimento delle opere che assicurano l’uso esclusivo del sottotetto (mansarde abitabili) come perlinatura, coibentazione, ecc. le spese sono sostenute interamente dal proprietario della mansarda.
Cos’è il lastrico solare (terrazzo)?
Per lastrico si intende un manufatto di copertura dello stabile costruita sopra il palco morto o sopra l’ultimo piano dell’edificio a superficie piana. Normalmente è impermeabilizzato, piastrellato o asfaltato.
Il lastrico solare può essere accessibile o inaccessibile. Può essere usato da tutti i condomini o da uno solo che ne abbia l’uso o sia esclusivo proprietario.
Come si ripartiscono le spese per il lastrico solare a uso esclusivo?
Se il lastrico solare è a uso esclusivo (ossia quando l’uso dello stesso o di una sua parte non è comune a tutti i condomini) colui che ne ha l’uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio coperti dal lastrico, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La norma si riferisce alle spese di rifacimento in senso stretto e a quelle accessorie: riparazioni strutturali, impermeabilizzazione, risarcimento danni da infiltrazioni all’appartamento sottostante. In pratica si tratta di tutte le riparazioni dovute a vetustà.
Invece per le spese riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare e non anche al condominio [11]. Il primo potrà rivalersi nei confronti del costruttore dell’immobile entro i primi 10 anni dalla consegna dell’immobile e sempre che: a) abbia inviato diffida di denuncia del vizio entro 1 anno dalla scoperta; b) entro 1 anno dall’invio della diffida abbia intrapreso la causa.
I condomini rispondono dei danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione, sempre secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti per il lastrico: 1/3 al proprietario, 2/3 su tutti i condomini [12].
Deve essere provato che le infiltrazioni negli appartamenti sottostanti il lastrico solare non siano derivate da un fatto specifico imputabile ai proprietari delle terrazze, bensì dal cattivo stato di conservazione e manutenzione delle terrazze medesime [13].
Il risarcimento dei danni dovuti a cattiva manutenzione del lastrico solare va proposto nei confronti del condominio e non nei confronti del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico [14].
Come si ripartiscono le spese del lastrico a uso comune?
Se il lastrico solare oltre a fungere da copertura dell’edificio è usato da tutti i condomini perché accessibile (per es. se munito di parapetti e quindi utilizzabile per vari usi) questi sono tenuti a contribuire alle spese di conservazione riparazione in base ai millesimi di proprietà.
Se il lastrico copre solo una parte dell’edifico, la spesa è ripartita tra i condomini cui il lastrico serve da copertura in proporzione ai millesimi di proprietà.
Cos’è la terrazza a livello?
È la superficie scoperta di proprietà esclusiva alla quale accede il proprietario dell’appartamento e che esplica anche funzione di copertura dei piani sottostanti: questi possono essere di proprietà esclusiva o di uso comune. La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata al lastrico solare.
Come si ripartiscono le spese per la terrazza a livello?
La terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che le spese sono così ripartite: un terzo a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servono da copertura.
Come si ripartiscono le spese relative all’acqua potabile e dell’acqua calda centralizzata?
In caso di contatore condominiale unico, le spese di consumo dell’acqua si ripartiscono tra tutti i condomini in base all’uso [15] (proporzionato al numero di occupanti di ogni unità abitativa).
In caso di contatori individuali, le spese di consumo sono pagate dal singolo utente in base ai litri indicati dal contatore personale.
Le spese di manutenzione delle tubature comuni e di installazione e manutenzione dell’addolcitore sono sempre ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Come si ripartiscono le spese relative all’ascensore?
Le spese di uso e gestione (energia, controlli periodici, verifiche) e di manutenzione ordinaria sono a carico di tutti i condomini, eccetto quelli del piano terra e chi ha ingressi separati e non ne può usufruire. Nel condominio con più scale, i condomini di ciascuna scala pagano per l’ascensore che li serve. Il criterio di ripartizione delle spese è il seguente: 50% in base ai millesimi di proprietà degli appartamenti e 50% in base all’altezza di ciascun piano dal suolo [16].
Le spese di manutenzione straordinaria e di ricostruzione dell’impianto si dividono tra tutti i condomini in base al criterio appena illustrato.
Le spese di adeguamento dell’impianto a normative di sicurezza sono divise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Come si ripartiscono le spese relative alle autorimesse/box garage?
Le spese per le opere interne di ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria si ripartiscono in parti uguali tra tutti i condomini proprietari dei box.
Le spese di rifacimento della terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino sovrastante l’autorimessa sono così suddivise:
– per 1/3 a carico del proprietario della terrazza;
– per 2/3 a carico dei proprietari dei box/posti auto nell’autorimessa [17].
Se, invece, lo spazio sovrastante l’autorimessa è comune (per esempio terrazzo o cortile condominiale) le spese di rifacimento dello stesso sono così suddivise:
– 50% (in millesimi) a carico di tutti i condomini;
– restante 50% (in millesimi) a carico di tutti i proprietari dei box.
Sono ripartite tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà le spese di:
– rifacimento del tetto dell’edificio che funge da copertura anche per l’autorimessa;
– rifacimento del tetto dell’edificio nel caso in cui l’autorimessa sia parte a sé stante;
– ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria della facciata dell’edificio nel caso in cui l’autorimessa sia parte integrante dello stesso. Quando invece è parte a sè stante, sono esclusi dalle spese della facciata i condomini non proprietari di posti in autorimessa.
Come si ripartiscono le spese relative ai balconi?
Le spese riguardanti il rifacimento del balcone, ossia della struttura, della ringhiera e del parapetto e del pavimento [18] esse sono a carico del proprietario.
Per quel che concerne il sottofondo del balcone (detto cielino inferiore), che fa da copertura al balcone sottostante [19].
Come si ripartiscono le spese relative al citofono?
L’installazione, la manutenzione, la riparazione e la sostituzione dell’impianto, dei cavi, della pulsantiera e di tutte le altre parti che lo compongono spetta a tutti i condomini in parti uguali, in base al numero di allacciamenti.
Come si ripartiscono le spese relative alla facciata?
Il ripristino dell’intonaco, la tinteggiatura, la rimozione dei graffiti ecc., sono a carico di tutti i condomini, anche di quelli che non affacciano sulla facciata oggetto di manutenzione [20] in base ai millesimi di proprietà.
Come si ripartiscono le spese di lite relative alle cause affrontate dal condominio?
Le spese di giudizio sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi, ad eccezione dei condomini dissenzienti alla lite.
Come si ripartiscono le spese relative al passo carraio (manutenzione e tasse comunali)?
Se il passo carraio è utilizzato potenzialmente da tutti i condomini per accedere al cortile adibito sia a parcheggio (anche riservato ad alcuni, sia a carico e scarico dei veicoli, le spese sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi.
Se, invece, il passo carraio è utilizzato per accedere a posti auto o box assegnati solo ad alcuni condomini, le spese sono a carico dei soli proprietari di tali posti, in parti uguali tra loro. Se, però, il passo carraio consente anche l’accesso a veicoli che fanno manutenzione a servizi condominiali, allora le spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi.
Note
[1] Art. 1123 cod. civ.
[2] Cass. sent. n. 5975/2004.
[3] Che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
[4] Cass. sent. n. 6714/2010.
[5] Cass. sent. n. 24670/2006.
[6] Art. 1123 co. 2 cod. civ.
[7] Art. 1123 co. 3 cod. civ.
[8] Cass. S.U. sent. n. 9148/2008.
[9] Cass. sent. n. 24654/2010.
[10] Cass. sent. n. 432/2007.
[11] Cass. sent. n. 9084/2010.
[12] C. App. Roma sent. del 10.02.2010.
[13] C. App. Firenze, sent. n. 57 del 18.1.2010.
[14] Cass. sent. n. 10233/2002.
[15] Art. 1152, c. 2, cod. civ.
[16] Art. 1124 cod. civ.
[17] Cass. sent. n. 7472/2001.
[18] Art. 1125 cod. civ.
[19] Secondo altra tesi, essendo il cielino parte della facciata, le spese sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi (Cass. sent. n. 637/00).
[20] Trib. Roma sent. n. 16966 del 4.08.2009
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