domenica 18 ottobre 2015

Affitto: quando il proprietario può visitare il proprio appartamento

 

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Locazione, locatore e diritto di visita: la clausola nel contratto.

Spesso i rapporti tra conduttore e proprietario sono difficili, determinando, in molti casi, vere e proprie responsabilità giuridicamente rilevanti. Ad esempio, una clausola essenziale del contratto di locazione disciplina il diritto del proprietario di visitare l’immobile locato per addivenire alla vendita del medesimo. Solitamente questo avviene in prossimità della scadenza contrattuale, ma è una circostanza che comunque può verificarsi in ogni momento, essendo un diritto del locatore quello di alienare il proprio immobile. Egli, quindi, può recarsi con i potenziali acquirenti presso il proprio appartamento, visitandolo in collaborazione e nel rispetto delle esigenze dell’inquilino. Questi, però, non può ostacolare e tanto meno impedire ciò; diversamente, è responsabile e deve risarcire il danno.

Tale conclusione è stata recentemente ribadita dalla Cassazione [1] che ha individuato, in questo caso, una violazione del codice civile [2]. Il conduttore non ha eseguito la prestazione dovuta, conformemente a quanto previsto dal contratto di locazione, ed è quindi responsabile per inadempimento contrattuale nei riguardi del proprietario.

La Suprema Corte, quindi, nel confermare la presenza di una condotta illecita dell’inquilino, ha precisato che il medesimo è altresì obbligato al risarcimento del danno. Trattasi di una conseguenza che scatta automaticamente al verificarsi della descritta violazione contrattuale: il danno, infatti, è intrinseco nell’inadempimento avvenuto poiché “l’impedimento dell’accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell’alienazione”.

Ovviamente sarà cura del proprietario dimostrare l’esatta quantificazione dei danni patiti, altrimenti, in mancanza, riceverà una sentenza favorevole ma sostanzialmente generica. In questo caso, dovrà pertanto avviare un successivo giudizio per la determinazione e la liquidazione dei danni subiti, con notevole aggravio di oneri e tempo.

In conclusione, riassumendo quanto detto, se l’inquilino ostacola ed impedisce il diritto di visita, il proprietario può e deve agire contro il medesimo poiché inadempiente. Se vuole, infatti, trasferire il proprio immobile, deve necessariamente accedere allo stesso (nessuno, infatti, comprerà una casa senza averla prima vista e visitata accuratamente, magari anche più volte). In questo caso, quindi, l’azione giudiziaria è fondamentale e non è soltanto un’iniziativa di mero principio. Tuttavia, nell’azione diretta a contrastare ed ovviare all’inadempimento dell’inquilino, il proprietario dovrà anche dimostrare e quantificare i danni subiti, altrimenti sarà costretto ad avviare un secondo giudizio per stabilire l’esatto ammontare dei medesimi.

Note

[1] Cass. sent. n. 19543/2015 del 30.09.2015.

[2] Artt. 1218 e ss. cod. civ.

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