giovedì 21 novembre 2013

Password individuale per il sito condominiale

Password individuale per il sito condominiale

La disposizione della riforma che prevede la possibilità per il condominio di avere un proprio sito internet (articolo 71 ter della legge 220/2012) è stata inserita dopo la norma che "disegna" il "nuovo" amministratore e prima di quelle che disciplinano la mediazione (che, a seguito della ormai nota sentenza della Corte Costituzionale, hanno di fatto perso gran parte della loro forza).
Proprietà
Il Legislatore ha espressamente previsto che il sito sia del condominio al punto che, per fugare ogni dubbio, in ultimo ha precisato che le spese sono a carico dei condomini.
Nulla vieta che, in assenza della delibera, l'amministratore possa mettere a disposizione un proprio sito per consentire ai condomini l'accesso. Nel momento in cui, però, l'assemblea assume la deliberazione, l'amministratore, dovendovi dare esecuzione, deve obbligatoriamente istituire un sito internet intestato al condominio.
In questo modo, cambiando l'amministratore, il sito resta invariato.
Funzione
La portata della orma , al di là della semplicità e dei bassi costi di un sito simile, è di una certa rilevanza. Testimone di ciò è anche il quorum richiesto per la sua istituzione: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (articolo 1136 comma 2 del codice civile).
Occorre infatti lo stesso quorum che il Legislatore richiede per deliberazioni di una certa importanza: nomina e la revoca dell'amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, deliberazioni aventi ad oggetto quelle innovazioni che possono essere definite "virtuose", di cui all'articolo 1120 comma 2 del codice civile.
Sino ad oggi si è stati abituati a ricevere, unitamente alla convocazione, un notevole numero di fogli per consentire ai condomini di prendere visione dei documenti necessari per poter deliberare. Si pensi ai rendiconti sempre più dettagliati, magari per quei condomini composti da un rilevante numero di unità immobiliari. Si pensi anche ai progetti e ai capitolati per le opere di manutenzione straordinaria o per le innovazioni. Tale invio, peraltro necessario, comporta rilevanti costi per le fotocopie e per l'invio delle raccomandate che, si sa, costano in base al peso ed alle dimensioni del plico.
A seguito dell'istituzione del sito, l'amministratorte sarà esonerato dall'invio di tutte le copie cartacee. Sarà sufficiente inserire il tutto nel sito ed avvisare dell'operazione i condomini (rectius: gli aventi diritto) nell'avviso di convocazione.
Vi possono essere tuttavia condomini (anzi, aventi diritto) non avvezzi all'uso dello strumento (si pensi agli anziani). Non è possibile pensare che la portata della norma sia tale da non consentire a coloro che non utilizzano lo strumento internet di prendere visione delle copie della documentazione. In questo caso, successivamente alla convocazione, chiunque potrà recarsi dall'amministratore per prenderne visione.
Nulla vieta che, su richiesta, a questi soggetti l'amministratore invii ancora il cartaceo ma, atteso il nuovo strumento introdotto dall'assemblea, il relativo costo dovrebbe essere a carico dei condomini che richiedono tale servizio.
In questo (anche) vi è differnza tra il sito (del condominio) istituito a seguito di delibera assembleare e quello istituito dall'amministratore (e quindi di sua proprietà). In quest'ultimo caso, non avendo il sito una sua ufficialità, l'amministratore non è esonerato dall'invio delle copie il cui costo andrà ripartito sulla base della tabella millesimale di proprietà.
Soggetti che possono accedere
La norma fa riferimento "agli aventi diritto" e non ai soli condomini.
Il diritto è anche in capo a coloro che sono titolari di un diritto reale (si pensi all'usufruttuario per le opere di sua competenza).
Il codice prevede tale diritto anche in capo ai titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari. Tra questi vi sono i comodatari ed i conduttori.
Sarà agevole per l'amministratore individuare i soggetti titolari in quanto i dati saranno contenuti nel registro di anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130 comma 1 n. 6 del codice civile.
Il diritto di prendere visione della documentazione in capo ai titolari di diritti personali di godimento (sconosciuto nella formulazione del codice civile del 1942) trova il suo fondamento nell'articolo 1130 bis comma 1 del codice civile il quale prevede che "(...) i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (...)".
Se ne desume, quindi, che potendo accedere a visionare i documenti presso l'amministratore, lo stesso diritto può essere esercitato anche accedendo al sito internet.
Si ritiene, tuttavia, che il conduttore non potrà avere accesso ad altra documentazione diversa da quella indicata nell'articolo 1130 bis del codice civile o a quella eventualmente prevista dalle leggi speciali (legge 392 del 27 luglio 1978 la quale prevede in capo al conduttore il diritto di voto e di partecipazione all'assemblea in casi particolari).
Si ricordi, inoltre, quell'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale "La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate, riguardanti tale documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari" (Cassazione Civile, 19.05.2008 n 12650).
In questo modo l'amministratore assolve ad una funzione di trasparenza oltre a mettere in ondizione i condomini di effettuare tutte le verifiche del caso arrivando preparati in assemblea.
Modalità di accesso
L'accesso al sito dovrà essere regolamentato con cura al fine di evitare che le informazioni in esso contenute possano essere visionate da soggetti non aventi diritto alcuno.
Ogni sito dovrà quindi essere dotato di password.
Può essere prevista una password unica per i condomini ma, in questo caso, occorrerà variarla frequentemente per evitare che possano accedere soggetti che hanno alienato la loro unità immobiliare oppure non siano più titolari di diritti personali di godimento.
Potrà essere invece prevista una password diversa per ogni avente diritto. Sarà cura del subentrante provvedere alla variazione del codice di accesso.
Dovrà in ogni caso essere assegnata password speciale ai titolari di diritti personali di godimento (conduttori e comodatari) per evitare che possano avere accesso a documenti riguardanti deliberazioni sulle quali non hanno competenza alcuna.