Faccio parte di un condominio assieme ad altre tre persone e non abbiamo l'amministratore; che cosa dobbiamo fare per usufruire delle detrazioni fiscali avendo intenzione di fare seguire una ristrutturazione delle parti comuni?
Questa la domanda che ci è stata rivolta da un nostro lettore; la tematica diviene spesso argomento di discussione nel nostro forum.
È utile, quindi, rispondere ai dubbi del condomino per far sì che i lavori di ristrutturazione siano eseguiti nel modo più corretto anche ai fini fiscali.
Per rispondere al quesito, dobbiamo prima di tutto porla, noi, una domanda: il condominio è dotato di un proprio codice fiscale?
La questione non è di poco conto, al contrario: sebbene vi sia la convinzione che il codice fiscale del condominio riguardi solamente quelle compagini dotate di amministratore, non è così. Ogni condominio, al di là del numero dei partecipanti, deve possedere un proprio codice fiscale. Anche i condòmini minimi? Si anche le mini compagini.
=> Ricerca e verifica del codice fiscale del condominio
Riprova di ciò sta non solamente nel d.p.r. n. 605 del 1973, ma anche nell'art. 2659 c.c. a mente del quale nella nota di trascrizione dell'atto di compravendita di un'unità immobiliare ubicata in condominio si deve indicare “l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale”.
Prima d'ogni cosa, quindi, bisogna effettuare questa verifica e laddove la compagine sia sprovvista di codice fiscale, ciascun condomino potrà rivolgersi all'Agenzia delle entrate per ottenerne uno. Ciò, si ribadisce, oltre che necessario per accedere alle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione è comunque doveroso (cfr. circolare Agenzia delle entrate n. 204/E del 6 novembre 2000).
Adempiuta tale incombenza, è utile formalizzare l'accordo sui lavori di ristrutturazione. Trattandosi di condominio è necessaria una deliberazione e quindi una convocazione assembleare per discutere e decidere sull'argomento. La ristrutturazione può essere deliberata a maggioranza.
Questi i quorum deliberativi necessari:
a) in prima convocazione, il voto favorevole di tanti condòmini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;
b) in seconda convocazione, il voto favorevole espresso dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Se si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità è sempre necessario il raggiungimento del quorum di cui alla lettera a).
=> Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
Chiaramente ove vi fosse accordo tra tutti i condòmini, la deliberazione può essere sostituita da un accordo scritto. In tal caso è bene che le parti indichino chiaramente la ripartizione delle spese inerenti gli interventi di ristrutturazione. Motivo? Quando l'Agenzia delle entrate s'è pronunciata in materia di detrazioni fiscali nei condomìni ha più volte affermato che i condòmini possono detrarre la spesa in misura corrispondente alla loro quota millesimale. Poiché l'art. 1123, primo comma, c.c. fa salva la possibilità di un diverso accordo tra le parti, è bene che tale intesa sia consacrata in un atto scritto.
E se i condòmini non sono tutti d'accordo e, ad esempio, si giunge a deliberare con il voto favorevole di tre su quattro? In tal caso è necessario suddividere le spese in basi ai millesimi di proprietà, sicché laddove non fossero presenti le tabelle sarebbe necessario provvedere a deliberarne la redazione indicendo una specifica assemblea; allorquando già prima della decisione sui lavori si fosse certi della mancanza di accordo unanime, questo argomento potrebbe essere inserito nell'ordine del giorno della medesima riunione chiamata a decidere sull'esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
Chiariti questi fondamentali aspetti, è utile guardare alle modalità di pagamento dell'impresa esecutrice delle opere di ristrutturazione.
Al riguardo l'Agenzia delle entrate, chiamata a rispondere al quesito, ha affermato che si può decidere che il pagamento venga effettuato da un condomino dal proprio conto o da un conto appositamente aperto; qualunque sia il conto corrente utilizzato, è necessario che al momento del pagamento sia indicato tanto il codice fiscale del condominio, tanto quello del soggetto esecutore del pagamento stesso (cfr. circolare Agenzia delle entrate n. 11/E del 21 maggio 2014
