In caso di danni da infiltrazioni d'acqua, è onere del danneggiato fornire la prova rigorosa e concreta del lucro cessante derivante dal venir meno degli introiti locativi da una certa data ad un'altra, per fatti eziologicamente connessi all'illecito civile commesso del Condominio.
Questo è il principio di diritto espresso nella sentenza della Corte di Cassazione n. 21545, depositata il 22 ottobre 2015. Secondo gli Ermellini, infatti, il danno da lucro cessante non segue automaticamente l'accertamento della responsabilità del Condominio per le infiltrazioni d'acqua subite, tanto meno nel caso - come quello in esame - in cui gli immobili danneggiati non venivano concessi in locazione neanche prima delle infiltrazioni, a causa del loro cattivo stato di manutenzione.
I fatti – Un condomino citava in giudizio il Condominio chiedendone la condanna al risarcimento dei danni provocati a due appartamenti di sua proprietà da infiltrazioni d'acqua verificatesi a seguito di lavori di manutenzione, eseguiti dal Condominio.
In realtà, anche prima delle infiltrazioni il proprietario non era riuscito ad affittare gli immobili in questione, i quali versavano già in pessimo stato di manutenzione, danneggiati dal sisma del 1980 e mai completamente riparati.
Anche in considerazione di ciò, nei due gradi di merito il proprietario otteneva sì il risarcimento richiesto, ma solo per quando riguardava i danni emergenti, non anche per il lucro cessante, rappresentato, secondo il danneggiato, dai mancati introiti dei canoni di locazione. A suo dire, infatti, gli appartamenti erano divenuti inagibili proprio per effetto delle infiltrazioni protrattesi per lungo tempo e per la minaccia del crollo del solaio, ed era stata proprio questa la causa che gli aveva impedito di affittare gli immobili.
Anche in base a questi presupposti, il condomino ha proposto ricorso in cassazione per ottenere dal Condominio anche il risarcimento del lucro cessante, la cui la prova è, a suo avviso, da ritenersi raggiunta anche per presunzioni.
La Corte di Cassazione ha invece respinto il ricorso e confermato la decisione di merito. Per gli Ermellini “era onere del danneggiato fornire la prova rigorosa e concreta del venir meno degli introiti locativi da una certa data ed un'altra per fatti eziologicamente connessi all'illecito civile del Condominio”. Prova che, nel caso di specie, il danneggiato non ha fornito in via documentale e neanche per via orale, avendo rinunziato alle prove testimoniali attinenti.
In mancanza delle prove specifiche – conclude la suprema Corte – è inammissibile affidare alla CTU il compito di accertare il valore locativo di mercato degli appartamenti (perché così si snaturerebbe la funzione stessa della consulenza tecnica d'ufficio); né è possibile fare ricorso alla prova per presunzioni, anche in considerazione delle pregresse condizioni degli appartamenti oggetto del giudizio, pregiudicati dal sisma del 1980 ed in stato di pessima manutenzione.
Insomma, il condomino dovrà accontentarsi. La mancata concessione in affitto degli appartamenti danneggiati dalle infiltrazioni imputabili al Condominio non comporta automaticamente il risarcimento per i canoni di locazione non incassati. Anche per tale voce di danno deve essere rigorosamente dimostrato il rapporto causale con le infiltrazioni; prova che, nella fattispecie, manca completamente. Anzi, la mancata concessione in locazione degli immobili sembra piuttosto riconducibile al cattivo stato di conservazione degli appartamenti, per cause risalenti nel tempo e certamente estranee ai lavori posti in essere dal Condominio.
