sabato 21 novembre 2015

Criteri e caratteristiche per definire una casa di lusso

 

Criteri per definire una casa di lusso
Spesso quando si parla di abitazioni e soprattutto di agevolazioni fiscali, si sente escludere da queste le case di lusso, che appartengono a determinate categorie catastali. E’ bene quindi chiarire quali sono i criteri che vengono adottati per  definire un immobile di lusso, in base al decreto del 2 agosto 1969 e quali sono le caratteristiche che questo deve possedere.

Decreto del 2 agosto 1969

Rientrano tra le abitazioni di lusso:

  • Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville“, “parco privato” ovvero a costruzioni  qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”;
  • le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali;
  • le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati;
  • le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
  • le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale  aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;
  • le singole unita’ immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
  • le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

Esistono poi altre caratteristiche che determinano l’appartenenza di un’abitazione alla categoria “lusso”. Ad esempio:

  • Quando è presente più di un ascensore per scala;
  • quando vi sono montacarichi a servizio di meno di quattro piani;
  • quando le porte di ingresso agli appartamenti sono in legno pregiato (intagliato, scolpito intarsiato) massello o lastronato, o con decorazioni pregiate.
  • quando la scala principale è rivestita di materiali pregiati per un’altezza superiore a 170 cm di media.


Mansarda e seminterrato rientrano tra i beni di lusso?

In base ad una sentenza del 16 ottobre 2012, la mansarda nonostante non abbia ancora ricevuto i requisiti di abitabilità, deve essere tenuta in conto per calcolare i metri quadrati dell’abitazione di lusso. E’ questo quanto emesso dalla Commissione tributaria di Trieste, che ha deciso di includere anche questa parta della casa tra le zone necessarie per individuare un bene di lusso. Ma anche il seminterrato non abitabile, è stato definito utile per calcolare la superficie di un’abitazione, da una sentenza della Cassazione del 28 giugno. Del resto è bene sapere che il requisito dell’abitabilità “non incide sul rapporto tributario, per il quale rileva solo la superficie utile richiamata dalla normativa di legge, alla quale rimangono estranei, come visto, solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti auto (cfr. Cass. n. 23591/2012)”.

I benefici prima casa esclusi per le case di lusso

Avendo quindi chiarito quali sono le caratteristiche che determinano un bene di lusso, vediamo anche quali sono i benefici fiscali a cui non possono accedere i proprietari di queste abitazioni.

Nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)

  • imposta di registro del 2%;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva

  • Iva al 4%;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro;
  • imposta di registro fissa di 200 euro.