La legge si mette finalmente dalla parte dei risparmiatori che acquistano casa e, perciò, stanno per stipulare un contratto di mutuo con la banca: la legge di delegazione europea, appena approvata dal consiglio dei ministri, nel recepire la direttiva europea sui mutui per beni immobili residenziali (direttiva Mcd, cioè Mortgage credit directive [1]), prevede una serie di tutele per i consumatori, prima tra tutte l’eliminazione delle penalità in caso di estinzione anticipata del mutuo e un periodo di riflessione di sette giorni per confrontare le possibili alternative sul mercato. Ecco, dunque, nel dettaglio le nuove misure.
Partiamo subito da quella che è stata battezzata la “Pausa di riflessione”. La legge consente al consumatore un breve periodo di riflessione prima della definitiva conclusione del contratto, di sette giorni complessivi, durante i quali questi potrà liberamente confrontare le ulteriori offerte sul mercato e valutarne le implicazioni. Si mira, così, ad evitare “l’effetto entusiasmo” e la facile stipula di contratti poi non convenienti o non in linea con le offerte della concorrenza.
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Viene poi previsto che l’estinzione anticipata del mutuo sarà senza spese e penalità: la banca, in altre parole, tutte le volte in cui il consumatore vorrà pagare immediatamente tutto il residuo in un’unica soluzione, anticipando l’estinzione del mutuo, non potrà applicare commissioni, indennità o oneri.
Il capitolo di maggior interesse della legge europea riguarda la previsione di un’apposita tutela per i debitori che si troveranno in difficoltà economica nella restituzione delle rate del mutuo. In particolare, la direttiva Mcd [2] impone alle banche di esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia, ossia a pignoramenti ed esecuzioni forzate immobiliari sui beni su cui grava l’ipoteca.
Inoltre viene stabilita l’esdebitazione a seguito della vendita all’asta della casa: in altre parole, qualora all’esito dell’esecuzione forzata sull’immobile ipotecato, residui ancora una parte del credito in capo alla banca (situazione possibile nel caso in cui il bene venga venduto a un valore più basso del debito residuo in capo al cliente), tale credito può essere cancellato.
La direttiva stabilisce poi limiti agli oneri da caricare al mutuatario moroso come gli interessi moratori.
Per evitare che il mutuo superi le possibilità economiche del consumatore e la stima dell’immobile sia “falsata”, la direttiva individua metodi standard per la valutazione delle abitazioni residenziali ai fini della concessione di crediti ipotecari, in modo da evitare sperequazioni. Viene inoltre prevista la figura di un consulente finanziario che dovrà avvisare il consumatore quando la sua situazione reddituale non gli consente di onorare il mutuo o può implicare per lui un rischio specifico. Il consulente deve preoccuparsi della sostenibilità delle rate, anche nell’interesse dell’ente finanziatore.
Passaporto Ue. Viene introdotto il “passaporto europeo”, che consente agli intermediari del credito di operare nei paesi Ue in forza dell’abilitazione concessa da parte dell’autorità competente dello stato di origine. Questo potrebbe portare a una maggiore concorrenza all’interno del mercato del prestito immobiliare.
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