Con il sì del Senato, la Legge di Stabilità per il 2016 inizia a definirsi maggiormente con ampie modifiche, soprattutto, sul pacchetto casa: esenzione dal pagamento della Tasi per le abitazioni date in comodato d’uso ai figli e ai genitori, per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie, gli alloggi sociali, la casa assegnata al coniuge in seguito a separazione/divorzio e l’immobile posseduto da appartenenti a Forze armate (trasferito per motivi di lavoro). Viene prevista la riduzione Imu del 25%, nell’aliquota sopra il 4, per i proprietari di una seconda abitazione che la danno in affitto a canone concordato. Ed inoltre nuove previsioni in materia di benefici sull’acquisto della prima casa. Un’ulteriore stretta sugli affitti in nero: i contratti devono essere registrati entro trenta giorni e sarà “nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Ma procediamo con ordine e vediamo singolarmente tutte le nuove misure.
Più facile cambiare la prima casa senza perdere il bonus
Sarà più facile cambiare la “prima casa” per chi l’ha acquistata con il bonus fiscale senza tuttavia perderlo a causa del trasferimento: diventa infatti possibile acquistare con le agevolazioni tributarie la nuova abitazione anche se si è ancora in possesso della vecchia, purché questa venga alienata entro un anno.
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Come noto, l’agevolazione sull’acquisto della «prima casa» implica un’imposta di registro al 2% (o Iva 4% per il caso di acquisto da costruttore) e le imposte ipocatastali fisse. Oggi però viene introdotta una nuova facilitazione per il contribuente: chi è già in possesso di un’abitazione acquistata con i benefici fiscali, non dovrà restituire i soldi del bonus allo Stato nel caso di acquisto di una seconda casa purché la prima venga alienata entro un anno [1]. In altre parole, il contribuente che è titolare, anche per quota, di un’abitazione acquistata con l’agevolazione «prima casa», potrà acquistare un nuovo alloggio fruendo dell’agevolazione a condizione che:
– sussistano, con riferimento a tale alloggio, il requisito della residenza nel comune in cui si trova l’immobile e quello della non possidenza di altra abitazione idonea nello stesso comune (senza tenere conto della «vecchia» abitazione)
– l’abitazione acquistata in precedenza con l’agevolazione sia «alienata» (dunque ceduta anche a titolo non oneroso) entro un anno dalla data dell’atto del nuovo acquisto; la mancata realizzazione di questa condizione comporta la decadenza dell’agevolazione e l’obbligo di pagare la differenza d’imposta e la sanzione del 30%.
Affitti in nero: un’ulteriore stretta
Quanto agli affitti in nero, ossia ai contratti di locazione non registrati o registrati con un canone più basso rispetto a quello poi di fatto versato, la nuova legge di Stabilità stabilisce che il patto aggiuntivo è nullo e l’inquilino avrà sei mesi, dalla cessazione dell’affitto, per farsi restituire le maggiori somme a suo tempo pagate (leggi “Affitto in nero: all’inquilino la restituzione delle maggiori somme versate”).
Insomma l’inquilino avrà il diritto di fare causa al padrone di casa per ottenere la restituzione delle somme versate in più rispetto al contratto registrato e anche per ottenere che il contratto sia ricondotto alle condizioni previste dalla legge (misura del canone fissata dalla legge).
Registrazione del contratto entro 30 giorni
Quanto alla registrazione dei contratti di locazione, il proprietario avrà trenta giorni di tempo per l’adempimento; nei successivi sessanta giorni egli dovrà comunicare l’avvenuta registrazione sia all’inquilino sia all’amministratore del condominio.
L’attuale norma si limita a stabilire la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. L’emendamento invece aggiunge a carico del locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni. Il proprietario sarà tenuto, nei 60 giorni successivi alla registrazione, a dare documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore del condominio. All’amministratore di condominio la notizia serve per l’aggiornamento e la tenuta dell’anagrafe condominiale.
Il mancato adempimento dell’obbligo di registrazione entro 30 giorni consente al conduttore di agire in giudizio per chiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge sugli affitti concordati.
Detrazioni per acquisto mobili raddoppiate
Il bonus mobili per le giovani coppie che arredano la prima casa si raddoppia: infatti, se acquirenti di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale i contribuenti potranno beneficiare di una detrazione dall’imposta sul reddito nella misura del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e arredi, fino a un importo massimo di spese documentate per euro 16 mila.
L’agevolazione, che debutterà a partire dal 1° gennaio 2016 non potrà formare oggetto di cumulo con quella del bonus mobili ma verrà ovviamente preferita a quest’ultima grazie al maggior importo massimo usufruibile: 16 mila euro in luogo degli ordinari 10 mila.
Chi potrà accedere al beneficio? A godere della nuova agevolazione saranno le giovani coppie che abbiano costituito un nucleo familiare da almeno tre anni, composto da coniugi o da conviventi (quindi coppie di fatto non sposate), in cui almeno uno dei due componenti non abbia più di 35 anni di età.
Inoltre, per accedere alla bonus mobili “extra large”, le giovani coppie devono risultare acquirenti di unità immobiliare da adibire alla loro abitazione principale. Lo sconto Irpef è dunque condizionato e direttamente collegato all’acquisto dell’abitazione principale che dovrà avvenire all’interno dell’arco temporale dell’agevolazione stessa, ovvero dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno 2016.
Le spese agevolabili saranno quelle documentate per l’acquisto di mobili e arredi dell’abitazione principale.
In cosa consiste l’agevolazione? Si tratta di una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed arredi da ripartire fra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo. Il limite massimo delle spese sul quale può essere calcolata la detrazione in parola è di 16mila euro. Pertanto, la detrazione massima alla quale le giovani coppie potranno aspirare sarà di euro 8 mila, pari cioè al 50% calcolato sul limite massimo di spesa per l’acquisto di mobili ed arredi.
L’agevolazione dovrà essere suddivisa in dieci quote annuali di pari importo la detrazione irpef sarà pari a euro 800 l’anno per ogni coppia e potrà essere utilizzata a partire dal modello Unico o 730 del 2017.
Niente Imu e Tasi per le case in comodato a figli e genitori
Saranno esenti da Tasi non solo le prime case ma anche le altre se date in comodato come prime case a figli, genitori o parenti disabili fino al secondo grado. L’esenzione, dal 2016, sarà concessa solo se il comodatario avrà adibito a propria abitazione principale quella stessa casa nel 2015 e non possieda altre abitazioni in tutta Italia: chi cede la casa al figlio dovrebbe andare in affitto o all’estero.
Niente Imu e Tasi per le case assegnate all’ex coniuge
Niente tasse anche per la casa all’ex coniuge o per quella delle forze dell’ordine che devono vivere altrove.
Sconto del 25% Imu per chi affitta a canone concordato
Ci sarà poi uno sconto del 25% sull’Imu per chi affitta a canone concordato, quindi a un prezzo inferiore a quello di mercato.
