Secondo l'Ufficio del Giudice di Pace di Palermo il pignoramento di un immobile non incide sull'obbligo contribuivo del condòmino-custode; che persiste in virtù della natura dell'obbligazione propter rem
La vicenda. Un condominio palermitano chiedeva e otteneva dall'Ufficio del Giudice di Pace un decreto ingiuntivo nei confronti di un condòmino, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali.
Quest'ultimo opponeva la validità del titolo affermando, preliminarmente e pregiudizialmente, di non essere legittimato passivo a rispondere della obbligazione condominiale, in quanto il proprio immobile era stato assoggettato, frattanto, a pignoramento.
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In altri termini, l'opponente sosteneva che detenendo l'immobile quale custode (articolo 560 c.p.c.) non sarebbe tenuto al pagamento degli oneri condominiali, che invece andrebbero imputati al creditore procedente (almeno ciò sembra potersi ricavare dal tenore della sentenza).
L'Ufficio del Giudice di pace di Palermo con Sentenza del 26 giugno 2015 ha respinto al doglianza affermando che l'obbligazione condominiale continua a persistere in capo a chi risulta formalmente titolare del cespite.
Esaminiamo più nel dettaglio la motivazione all'uopo rassegnata.
La motivazione. L'obbligazione dei condomini di concorrere alle spese per la conservazione delle parti comuni ha natura propter rem: in quanto consegue dalla titolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione delle parti comuni tutti i condòmini sono infatti tenuti in ragione del titolo di comproprietà avanzato su di esse.
Le obbligazioni condominiali seguono quindi il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (tra le tante, Cassazione civile 6323/2003).
Ciò posto il pignoramento in sé di un immobile (ubicato all'interno dell'edificio condominiale) non determina automaticamente alcun trasferimento del diritto reale sulla proprietà esclusiva né su quella accessoria, che continua ad essere formalmente imputata al debitore che ha subito il procedimento esecutivo.
La circostanza troverebbe indirettamente fondamento nel disposto normativo del secondo comma dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile; il quale, mantenendo inalterata dopo la riforma del 2012 la responsabilità solidale tra il vecchio e il nuovo proprietario dispone che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi in corso e a quello precedente”.
Ergo, secondo il predetto decidente palermitano, l'espressione utilizzata dalla norma “chi subentra” deve necessariamente proiettarsi “…oltre al nuovo acquirente, anche l'aggiudicatario dell'immobile a seguito di procedura esecutiva o concorsuale”:
Alla stregua di quanto sopra, l‘eccezione del condomino è stata rigettata ed il decreto ingiuntivo del condominio confermato in ogni sua parte.
