Aumentare o ridurre il canone d’affitto nelle locazioni ad uso abitativo: quando è possibile e come fare.
Riduzione del canone d’affitto
La riduzione del canone d’affitto nelle locazioni a uso abitativo è, di questi tempi, una pratica piuttosto diffusa a causa della crisi economica che ha toccato non solo le attività commerciali, ma anche le famiglie. Molti proprietari, infatti, preferiscono percepire un canone più basso di quanto originariamente pattuito ma “sicuro”, piuttosto che rischiare di intraprendere una lunga e costosa causa di sfratto.
Per provvedere a una riduzione dell’affitto, è necessario, quindi, sottoscrivere una scrittura privata, nella quale indicare che il proprietario concede al conduttore una diminuzione del canone iniziale, specificando:
– il valore del canone iniziale;
– il valore del canone ridotto;
– la data a partire dalla quale l’inquilino potrà corrispondere il canone in misura ridotta.
La scrittura privata deve esser registrata presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente. Dal 2014, grazie al “decreto sblocca Italia”, la registrazione è gratuita, ossia esente da imposta fissa di 67 euro e da marca da bollo [1].
Aumento del canone di locazione
Nei contratti di locazione ad uso abitativo [2], il proprietario non può, durante il contratto, pretendere aumenti del canone, ad esclusione dell’adeguamento ISTAT (in base alla percentuale prevista nel contratto). Sono, infatti, nulle tutte le pattuizioni finalizzate a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello previsto dal contratto di affitto scritto e registrato [3].
L’unica possibilità di aumento del canone risiede nella risoluzione consensuale del contratto in corso, con comunicazione all’Agenzia delle Entrate e pagamento dell’imposta fissa di 67 euro, per poi stipulare un nuovo contratto, nel quale inserire il nuovo canone di locazione più elevato.
Adeguamento Istat
Nelle locazioni ad uso abitativo, la Corte di Cassazione ha precisato che l’aggiornamento ISTAT del canone d’affitto è dovuto in modo automatico e anche in assenza di previsione nel contratto, ma deve essere richiesto dal locatore: pertanto, se tale richiesta non è mai stata fatta, esso non spetta [4].
Note
[1] D.l. n. 133 del 12.9.2014 n. 133, in vigore dal 13.09.2014.
[2] Disciplinati dall’art. 2, c. 1, l. n. 431/98.
[3] Art. 13, c. 1, l. n. 431/98.
[4] Cass. sent. n. 11675 del 26.05.2014.
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