l'altra faccia della cedolare secca! Come, quanto e quando pagare se si sceglie di optare ancora per il regime Irpef?

Oramai sono sempre di più i proprietari italiani che, dopo oltre due anni dall'entrata in vigore, preferiscono optare per la cedolare secca, abbandonando la vecchia tassazione Irpef con cui fino a quel momento avevano tassato i redditi derivanti dall'affitto.
Infatti, specifichiamo che la cedolare secca è un regime impositivo alternativo all'Irpef e facoltativo. Facoltativo, in realtà, ma solo per i contratti ad uso abitativo stipulati tra privati. Quindi per chi, nonostante la convenienza della cedolare, decide di rimanere in regime Irpef e per tutti quelli che non hanno alternative, proviamo a fare i conti per capire quali cifre dichiarare, eventuali obblighi e riduzioni.

•  IRPEF PER IL PROPRIEATRIO

Il canone annuo percepito dal proprietario ed indicato sul contratto di locazione costituisce reddito da fabbricato e va, pertanto, indicato nella dichiarazione dei redditi, contribuendo a formare il reddito complessivo su cui pagare l'Irpef. Il quadro da compilare è quello "QUADRO RB - Redditi dei fabbricati e altri dati". Il quadro è suddiviso in tre sezioni: la prima (RB1-RB11) va utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (RB21-RB23) va utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di locazione.
Il quadro deve essere compilato anche se i redditi non sono variati rispetto all'anno precedente. Va compilato un rigo per ogni immobile posseduto e per ogni particolare situazione relativa all'immobile (ovvero immobile utilizzato per quattro mesi come abitazione principale e per altri 8 in affitto va indicato su due righi; così come va espressa in due righi la diversa scelta di opzione dei regimi fiscali per lo stesso immobile). Quale importo indicare?
In particolare, per chi affitta un immobile e le relative pertinenze costituisce reddito da tassare il maggiore degli importi tra:

1.  la rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e
2. il canone annuo, ridotto del 5% (percentuale che costituisce un guadagno netto per tutti i proprietari).

Nello specifico, per gli immobili il cui canone di locazione comprende oltre all'abitazione, anche una sua pertinenza (box auto, cantina, ecc..) che ha una rendita catastale autonoma, occorre distinguere, ai fini della dichiarazione dei redditi, la quota del canone per ciascuna unità immobiliare.
Le quote si calcolano ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare, applicando la seguente formula:
quota proporzionale del canone = canone x singola rendita
                                                     totale delle rendite

Esempio:
Rendita catastale dell'abitazione: 402,84 € + 5% (rivalutazione) = 422,98 €
Rendita catastale della pertinenza: 66,25 + 5% (rivalutazione) = 69,56 €
Canone di locazione annuo: 9.000 €
Calcolo della quota del canone relativamente all'abitazione:
9.000 x 422,98___ = 7.729            9.000 x 69,56____= 1.271
(422,98 + 69,56)                          (422,98 + 69,56)
Pertanto, nella dichiarazione dei redditi andrà indicato come canone di locazione dell'abitazione 7.729 € e per la pertinenza € 1.271.

• IRPEF PER IMMOBILI DI INTERESSE STORICO E/O ARTISTICO

Il reddito derivante dagli immobili qualificati come immobili di interesse storico e/o artistico è pari al maggior importo tra la rendita catastale, rivalutata del 5% e ridotta del 50%, e il canone di affitto ridotto del 35 per cento. Fino al 2011 per questi immobili il reddito veniva determinato applicando la più bassa tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene ad un canone inferiore. L'agevolazione è stata eliminata del tutto dato che anche per gli immobili storici e artistici non concessi in affitto, si applica il nuovo articolo 144, comma 1, del Tuir: va dunque dichiarato il reddito medio ordinario ridotto del 50 per cento.
In questo caso va compilata la terza sezione del Quadro RB (RB31).

• IRPEF PER IMMOBILI CONCESSI IN COMODATO

Gli immobili concessi in comodato gratuito vanno dichiarati dai proprietari e in questi casi ci si comporta come per gli immobili tenuti a disposizione (articolo 41 del Tuir; agenzia delle Entrate, circolare n. 50/E del 12 giugno 2002, paragrafo 2). Pertanto il comodante (proprietario) nella propria dichiarazione dei redditi ha l'obbligo di indicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) aumentata di un terzo; salvo i casi in cui sia concessa in uso gratuito a un proprio familiare (coniuge, figli, fratelli) e se questi vi dimori abitualmente (come da residenza anagrafica).

• IRPEF SU CANONI "MOROSI"

Il locatore deve sempre dichiarare il canone di locazione, anche se non effettivamente percepito, fino a quando non ci sia la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Se in questo procedimento il giudice accerta la morosità del conduttore per periodo precedenti, viene riconosciuto il credito d'imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.

• RIDUZIONI SULL'IRPEF

o CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
I proprietari che concedono l'abitazione sottoscrivendo contratti a canone concordato hanno diritto, oltre alla riduzione base del 5% del reddito da locazione, ad un'ulteriore riduzione del 30%. Pertanto il canone annuo da indicare sulla dichiarazione dei redditi sarà ridotto complessivamente del 33,5%.
Esempio:
• Canone di locazione annuo di 12.000 € registrato in un contratto libero 4 + 4 : nella dichiarazione dei redditi andranno dichiarati 11.400 € (€ 12.000 – 5%);
• Canone di locazione annuo di 12.000 € registrato in un contratto a canone concordato 3 + 2: nella dichiarazione dei redditi andranno dichiarati 7.980 € (€ 12.000 – 33,5%);
Per poter usufruire di questa riduzione il locatore dovrà inserire nella sua dichiarazione gli estremi di registrazione del contratto, l'anno e il comune in cui l'immobile è situato.
Il canone concordato deve essere determinato sulla base di appositi accordi territoriali siglati tra le maggiori organizzazioni di proprietari ed inquilini (legge 431/98

o CONTRATTI A PERSONE IN CONDIZIONE DI DISAGIO ABITATIVO
Sono previste agevolazioni a favore dei proprietari che concedono in affitto il proprio immobile a persone in condizione di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano, o abbiano nel proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi, a condizione che:

1. non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare;
2. siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell'art. 80, comma 22, della legge 23 dicembre 200, n. 388, e successivi differimenti e proroghe.

Per questi proprietari i canoni percepiti non entrano a far parte dell'imponibile ai fini delle imposte dirette.