Le spese condominiali sono dovute anche se l’immobile è pignorato e in ogni caso il condomino non può sollevare vizi della decisione assembleare sulle spese nell’opposizione a decreto ingiuntivo se non ha impugnato tempestivamente la delibera.
Il condomino è tenuto a pagare le spese condominiali anche se il proprio appartamento è soggetto a pignoramento immobiliare. Difatti, fino a quando un nuovo soggetto non subentra nella proprietà dell’immobile, resta immutato l’obbligo di contribuzione alle spese di condominio, a prescindere dal fatto che il proprietario non abbia di fatto la disponibilità del bene perché pignorato. È quanto ha precisato il Giudice di Pace di Palermo con una recente sentenza [1], richiamando la giurisprudenza della Cassazione in materia [2].
Le obbligazioni di pagamento delle spese di condominio seguono il diritto di proprietà dell’immobile. Ne deriva che il condomino che è ancora proprietario dell’immobile non può esimersi dal versamento delle rate dovute adducendo come giustificazione il fatto che il suo appartamento sia stato pignorato.
Il pignoramento immobiliare infatti non comporta la perdita di proprietà del bene fino a quando non si procede alla vendita forzata o all’aggiudicazione.
Il trasferimento della proprietà e quindi dell’obbligo di pagamento delle spese di condominio avviene solo a seguito del subentro di un nuovo soggetto nella proprietà dell’immobile, cioè nuovo acquirente o aggiudicatario.
Più precisamente la legge [3] prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Per le spese ancora anteriori è tenuto esclusivamente il precedente proprietario.
In sintesi, fino a quando non si procede alla vendita forzata o all’aggiudicazione dell’immobile pignorato, il proprietario resta tale e deve adempiere a tutti gli obblighi connessi alla propria posizione. È dunque legittimo il decreto ingiuntivo azionato dal condominio per ottenere gli importi non pagati dal condomino.
La sentenza in questione definisce anche un altro aspetto molto rilevante dal punto di vista processuale in tema di delibere condominiali. Queste ultime, devono essere impugnate secondo il regime stabilito dal codice civile [4] e cioè nel termine perentorio di trenta giorni, decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Decorso inutilmente tale termine, l’efficacia della delibera assembleare diventa incontestabile per tutti, per effetto del principio di maggioranza [5].
Tale è il regime applicabile nelle ipotesi di annullabilità delle delibere assembleari, ferma restando l’impugnabilità in qualsiasi tempo e da chiunque vi abbia interesse delle delibere nulle o inesistenti.
Ebbene il condomino che vuole denunciare vizi formali o sostanziali della delibera assembleare che ha statuito in ordine al pagamento delle spese condominiali, deve agire entro il termine di trenta giorni altrimenti la delibera non è più contestabile. Ciò vuol dire che se non impugna la delibera entro tale termine, non può poi denunciare i presunti vizi nell’opposizione al decreto ingiuntivo con il quale gli viene intimato il pagamento delle spese condominiali.
Il giudice precisa infatti che il codice civile non ammette una diversa forma di invalidazione individuale della delibera assembleare, “non essendo consentito al singolo, una volta intervenuta l’approvazione da parte del condominio, rimettere in discussione i provvedimenti adottati a maggioranza, se non nella forma della impugnazione della delibera”.
Note
[1] GdP di Palermo, sent. del 26.6.15.
[2] Cass. sent. n. 6323/2003; n. 23291/2006.
[3] Art. 63, c. 2, disp. att. cod. civ.
[4] Art. 1137 cod. civ.
[5] Cass. sent. n. 9787/1997.
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