Se l’inquilino realizza opere abusive sull’immobile locato ne risponde anche il proprietario a meno che non dimostri la propria estraneità e si attivi per far rimuovere l’illiceità.
Il proprietario è generalmente ritenuto responsabile del reato di abuso edilizio insieme all’inquilino che ha effettuato opere abusive; per questo motivo egli rischia, in caso di mancata demolizione di tali opere nei modi e tempi stabiliti dal Comune, di perdere definitivamente l’immobile. Tale responsabilità, recentemente ribadita dal Consiglio di Stato [1], discende dal fatto che il proprietario, anche se perde il possesso del bene dato in locazione, conserva comunque un potere di controllo e custodia tale da permettergli di impedire che il conduttore effettui modifiche abusive (per esempio muri, tettoie, cancelli ecc.) o di obbligarlo alla rimozione a pena di risoluzione del contratto di locazione.
È per questo motivo che l’amministrazione, nel momento in cui accerta la violazione urbanistica, notifica il provvedimento di demolizione al proprietario [2].
L’abuso edilizio materialmente perpetrato dal conduttore, se passivamente assecondato, può costare caro al proprietario. Difatti, in caso di inottemperanza al provvedimento di demolizione, entro novanta giorni dalla notifica, l’immobile viene acquisito gratuitamente dal Comune [3].
Il concorso di responsabilità tra proprietario e conduttore in caso di abuso edilizio è riconosciuto quasi automaticamente dai giudici sicché il proprietario non può giustificarsi dicendo che non sapeva nulla delle nuove opere abusive poste in essere dall’inquilino. Né basta a scagionare il proprietario la mera affermazione, non documentata, di aver fatto di tutto per evitare l’abuso.
Cosa può fare allora il proprietario dell’immobile per evitare di essere ritenuto responsabile dell’abuso e di perdere l’immobile?
Secondo il Consiglio di Stato, la legge punisce anche la compartecipazione passiva del proprietario alla violazione commessa dal conduttore. Ciò accade sia quando il proprietario, pur essendo nel potere di farlo, non esercita alcun controllo sul bene, lasciando completamente libero l’inquilino, sia quando, pur sapendo delle opere abusive, non fa nulla per impedirle e di fatto le asseconda.
L’unico modo che il proprietario ha per essere dichiarato esente da responsabilità consiste allora nella dimostrazione di aver tenuto una condotta attiva, di reale ostacolo alla realizzazione dell’abuso edilizio o di costrizione alla sua eliminazione.
Tale condotta deve consistere in comportamenti e iniziative che, oltre a rendere palese la sua estraneità alla violazione, siano idonee a costringere il responsabile a ripristinare lo stato dei luoghi nei sensi e nei modi richiesti dall’autorità amministrativa con il provvedimento di demolizione.
Non bastano però le minacce verbali al conduttore o solleciti informali. Non è neppure sufficiente, sempre secondo il Consiglio di Stato, la mera adesione alle iniziative comunali.
Tale “attività” del proprietario deve concretizzarsi in diffide o in altre iniziative di carattere ultimativo nei confronti del conduttore (per esempio avvio risoluzione per inadempimento contrattuale). Solo in questo modo il proprietario può dimostrare di essere estraneo ed effettivamente contrario all’abuso, del quale peraltro non potrebbe giammai negare la conoscenza, visto che gli viene notificato l’avviso di demolizione.
A partire dal momento della notifica di tale provvedimento, dunque, il proprietario non ha più scuse e deve fare il possibile, con azioni materiali e giuridiche, per contrastare l’illecito commesso dall’inquilino e conservare la propria “innocenza”.
Note
[1] Cons. di Stato, sent. n. 3897 del 7.8.15.
[2] Cons di Stato, sent. n. 2211 del 4.5.15.
[3] Art. 31, c. 3, T.U. in materia edilizia: “Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita”.
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