Qualora il conduttore abbia arrecato all’immobile gravi danni o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell’economia del contratto, sia necessario l’esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è, in via di principio, legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore; la legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell’art. 1220 c.c., che fino ad allora persista la mora del conduttore, dunque tenuto anche al pagamento del canone ex art 1591 c.c.
“Del tutto condivisibile la decisione della Cassazione: se l’inquilino ha seriamente danneggiato (ovvero introdotto innovazioni da togliere) l’appartamento, il proprietario si può ben rifiutare di ricevere le chiavi fino a che non vengano corrisposte le somme necessarie al ripristino… e fino a tale momento i canoni di locazione continuano ad essere dovuti…” (di Daniele Minussi)
LOCAZIONE : la restituzione dell’immobile e gli obblighi del conduttore (Cass. civ. sent. 24 maggio 2013, n. 12977)
“In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto”.
L’obbligo di restituzione dell’immobile locato, gravante sul conduttore a norma dell’art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuto mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con l’incondizionata messa a disposizione del medesimo. Al riguardo, è opportuna, in alcuni casi, la redazione di un verbale di consegna.
La recente giurisprudenza della Cassazione ha stabilito che il conduttore non può essere considerato in mora nell’adempimento dell’obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell’obbligo di corrispondere l’indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., un’offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l’immobile locato (Cass. 27.11.2012, n. 21004).
Se al momento della consegna dell’immobile presenta danni eccedenti il degrado d’uso, o modifiche o innovazioni mai consentite al conduttore ci si pone la domanda se, in tale ipotesi, il locatore possa rifiutare la consegna delle chiavi in attesa che il conduttore ripristini l’immobile nel medesimo stato in cui lo aveva ricevuto o risarcisca i danni subiti dal locatore.
Interessanti anche le seguenti sentenze, di cui la prima sancisce che, qualora al momento della riconsegna l’immobile abbia danni, il conduttore deve risarcire e pagare il canone per il tempo necessario alle opere, Cassazione Civile, Sez. III, 21.09.2011, n. 19202, e la seconda afferma che deve essere corrisposto il danno da ritardata consegna dell’immobile da parte del conduttore, Cassazione civile , sez. III, sentenza 26.10.2012 n° 18499
Qualora, in violazione dell’art. 1590 cod.civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. 31.05.2010 n. 13222).
Fonte principale: Centro Studi Tree Real Estate - Gabetti, Grimaldi, Professione Casa
