A causa della stretta creditizia e dell’aumento delle tasse sulla casa aumenta il numero di locazioni e diminuisce il valore dei canoni.
I proprietari di immobili, considerate le difficoltà di alienazione ed i prezzi di vendita calati, costretti dall’aumento delle tassazioni e delle spese ed incentivati, solo purtroppo nel caso dei privati possessori di abitazioni, dalla tassazione separata (cd cedolare secca) hanno manifestato una buona propensione al ribasso del Canone, finalizzato anche ad una fidelizzazione del Conduttore ed allo scopo di ottenere un reddito inferiore ma più sicuro.
La locazione degli immobili abitativi pareva negli anni precedenti sempre più essere riservata ai piccoli appartamenti per single o trasfertisti, mentre le famiglie si rivolgevano al mutuo, con il principio che è meglio e costa meno affittare il denaro che non la casa.
Anche le istituzioni, sebbene un po’ disordinatamente, sono tornate ad appoggiare e sostenere l’affitto (di tipo residenziale).
Oltre all’istituzione della cd cedolare secca che limita la tassazione Irpef al 21% e soprattutto non fa cumulo sui redditi, con il Decreto sull’IMU (D.L. n. 102 del 2013) il Governo ha ulteriormente diminuito al 15 % tale imposta per il caso di contratti concordati possibili nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Il Governo inoltre con il piano casa del 28 agosto 2013 insieme all’abolizione IMU ha deciso di destinare nuove risorse al sostegno all’affitto (previsto già nella L.431/1998) e di istituire un fondo per la cosiddetta morosità incolpevole.
Il fondo prevede l’erogazione di contributi integrativi per le famiglie in difficoltà con il pagamento del canone di locazione, ed è destinato agli immobili sia pubblici che privati per cui sia dovuto l’affitto.
Inoltre il Decreto Lupi, battezzato come il pacchetto Lupi , prevede aiuti ed un rilancio dei progetti di social housing e l’istituzione di voucher per l’affitto a favore delle famiglie in difficoltà economiche.
Previste agevolazioni per chi realizza housing sociale, detrazioni per gli inquilini di alloggi sociali, alienazione degli immobili di proprietà pubblica, piano di recupero delle abitazioni.
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Continua inoltre la crescita della locazione finalizzata all’acquisto (affitto riscatto)
Fino a due anni fa non se ne parlava nemmeno – racconta Daniele Mancini, AD di Casa.it –, dal settembre 2011 a gennaio 2013 abbiamo assistito invece a un’offerta crescente di affitto con riscatto, del 37%, soprattutto da parte di costruttori interessati a piazzare l’invenduto.
Su Casa.it vi sono ora circa 2 mila annunci in sintonia con la domanda.
Trend in forte crescita registra anche Immobiliare.it. Qui i numeri delle offerte sono in aumento del 74% nel 2012 (342 proposte professionali sul nuovo) rispetto all’anno precedente (197).
E con un +326% nelle proposte del privato (98 nel 2012, 23 nel 2011). La domanda sul nuovo è balzata del 183%: 650 richieste nel 2012 contro le 230 del 2011.
Mancano statistiche ufficiali e un monitoraggio puntuale. In gran parte la mancanza di dati proviene dal fatto che in genere gli atti di trasferimento sono previsti 2-4 anni dopo il contratto. Inoltre molti di questi contratti a godimento anticipato sono difficilmente distinguibili negli Uffici Registro dai “normali” contratti preliminari.
La richiesta è comunque sostenuta e l’offerta aumenta.
Non vi è ancora un censimento preciso ma dai numeri rilevabili dalle varie fonti (Associazioni, portali, Network) si ritiene che nel 2013 circa 5.000 unità immobiliari siano state messe in vendita con una formula a godimento anticipato e che tale numero sia oggetto di una crescita costane e che sia destinato a raddoppiare nei prossimi due anni.
Va considerato che non tutti gli immobili sono predisposti ad essere venduti con le formule di affitto riscatto. Essi devono infatti essere vuoti e i proprietari non devono avere urgenza di incassare l’intero prezzo e devono essere disponibili a concedere le dilazioni.
I proprietari che intendano tuttavia alienare un immobile, rendendosi conto delle difficoltà del mercato, sono sempre più disponibili ad agevolare il possibile compratore concedendo dilazioni nel pagamento del prezzo, differendo di 2- 3 ed anche 4- 5 anni il momento dell’atto e consegnando subito l’immobile vuoto, in cambio del pagamento di un canone e di acconti sul prezzo.
In questo modo l’immobile genera subito entrate e non rimane vuoto e c’è un’alta probabilità di concludere la vendita: l’inquilino avrà tutto l’interesse ad acquistare dal momento che paga un canone di locazione superiore al canone di mercato ed ha corrisposto un’anticipo anche del 5-20% del prezzo.
Se alla scadenza concordata l’inquilino non esercitasse l’opzione e liberasse l’immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell’appartamento.
Molte sono le formule di affitto riscatto, Rent to Buy e acquisto programmato.
Il mercato è ancora un po’ confuso ma, come si vede dal crescente interesse dei gruppi immobiliari, in via di orientamento.
