A partire dal 1° gennaio 2014, entrano in vigore le nuove norme in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale introdotte dal D.L. n.° 104 del12 settembre 2013. Il decreto è anche conosciuto come “Decreto Istruzione” e introduce novità riguardo l’aliquota unica dell’imposta di registro sugli atti “traslativi” di beni immobili e diritti reali nella misura pari al 9% (2% nel caso di trasferimento di “prima casa adibita ad abitazione principale”.
Tutte le variazioni sull’imposta di registro
In linea di massima, le modifiche dovrebbero contribuire a ridurre il carico fiscale sulla prima casa a valersi sugli immobili di lusso, seconde o terze case, altri immobili, fondi, capannoni e terreni. L’aliquota, infatti, viene ridotta dell’1% nel caso di acquisto o trasferimento di immobili destinati ad abitazione principale, mentre è aumentata negli altri casi. Anche le imposte fisse ipotecaria e catastale hanno subito delle variazioni seguendo lo stesso criterio. L’aliquota IVA resta invariata e si paga solo in caso di acquisto di immobile di nuova fabbricazione da impresa costruttrice.
Analizziamo caso per caso come cambiano le aliquote a partire dal 1° gennaio 2014.
In caso di compravendita da privato:
- l’imposta di registro passa dal 3% al 2%;
- imposta ipotecaria fissa da 168€ a 50€
- imposta catastale da 168€ a 50€.
Nel caso di acquisto di case di lusso rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9 – pur se adibite ad abitazione principale -, invece, vedranno un aumento dell’aliquota che passa dal 7% al 9%.
In caso di compravendita da impresa costruttrice o di ristrutturazione (entro 4 anni dalla fine dei lavori):
- Iva al 4% (non è stata modificata);
- Imposta di registro fissa passa da 168€ a 200 €;
- Imposta catastale fissa da 168€ a 200€;
- Imposta ipotecaria fissa da 168€ a 200€.
Quindi, sono agevolati gli acquisti tra privati, ma dopo il quarto anno dalla fine dei lavori di costruzione, resta immutata l’equiparazione tra acquisto tra privati e da impresa.
In caso di acquisto da impresa non costruttrice che ha eseguito opere significative di ristrutturazione oppure in caso di acquisto da impresa costruttrice dopo 4 anni dalle fine dei lavori, si avrà la stessa tassazione delle compravendite tra privati con il ritocco per le sole imposte fisse, quindi la tassazione sarà la seguente:
- Esenzione IVA;
- Imposta di registro passa dal 3% al 2%;
- Imposta catastale fissa da 168€ passa a 200€;
- Imposta ipotecaria fissa da 168€ passa a 200€.
Variazioni di aliquota in caso di acquisto di immobile diverso dalla prima casa
Se la compravendita interessa un immobile ad uso abitativo, ma non destinato ad essere abitazione principale si applicano aliquote diverse a seconda dei soggetti in causa.
In caso di compravendita da privati, da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro o da impresa costruttrice dopo 4 anni dalla fine dei lavori:
- Imposta di registro passa dal 7% al 9%;
- Imposta fissa catastale passa a 50€;
- Imposta fissa ipotecaria passa a 50€.
In caso di compravendita da impresa costruttrice entro i 4 anni dalla fine dei lavori:
- IVA al 10% (22% nel caso di immobili di lusso);
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale passano rispettivamente da 168€ a 200€.
- Limiti e condizioni
Dal 1° gennaio 2007 è possibile – alla stipula del rogito tra privati – indicare come base imponibile il valore catastale dell’immobile anziché la cifra pagata. La richiesta va fata dalla parti al momento della stipula dinanzi al notaio. In questo caso, quando la tassazione avviene sulla base catastale e non sull’effettivo importo, il notaio dovrà ridurre la propria tariffa del 30%.
Questa possibilità non è applicabile, invece, laddove la vendita è soggetta a IVA, quindi quando la vendita avviene da impresa o non si riferisce ad immobili a uso abitativo quale i terreni, negozi o uffici. La base imponibile, in questi casi, sarà costituita dal prezzo concordato tra le parti e non sul valore catastale.
Cosa accade in caso di mutuo? Se per l’acquisto dell’immobile è stato richiesto un mutuo, la base imponibile non potrà essere inferiore all’ammontare del mutuo e non sarà altresì possibile detrarre in sede di dichiarazione dei redditi, gli interessi passivi maturati su importi di mutui superiori al prezzo di acquisto.
