La riforma del condominio con la Legge 220/2012 aveva tra le altre cose introdotto, relativamente ai lavori di manutenzione straordinaria, l’istituzione obbligatoria di un fondo condominiale per i lavori, modificando di fatto l’art. 1135, primo comma n. 4, c.c. Questa ed altre modifiche hanno suscitato perplessità che sono state passate nuovamente al vaglio e su suggerimento di amministratori condominiali e associazioni il Governo ha apportato modifiche e correttivi che sono stati inseriti nel cosiddetto Decreto Legge “Destinazione Casa”.
Cosa prevede il regolamento sui lavori straordinari: prima e dopo
L’art. 1135 comma 4 del c.c. – prima della riforma 220/2012 – affermava che l’assemblea avesse dovuto decidere e deliberare in merito alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo all’occorrenza un fondo speciale.
Il testo della riforma, invece, modifica il testo sostenendo che l’assemblea dei condomini provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di pari importo all’ammontare dei lavori. Ciò significa di fatto che se il costo (preventivato) dei lavori è pari a 150 mila euro, l’assemblea deve istituire obbligatoriamente un fondo di pari importo per la copertura dei lavori.
Questa modifica ha comportato dubbi di interpretazione della norma relativamente alla “necessità” di pagare l’impresa di ristrutturazioni anticipatamente, o le modalità di contribuzione al fondo da parte dei condomini (se rateizzato in quote o versati subito in soluzione unica) o le eventuali sanzioni per il mancato rispetto della norma.
L’emendamento alla norma come formulato nel decreto “Destinazione casa” stabilisce che il fondo può considerarsi istituito qualora i lavori siano eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento rateale e graduato a fronte dell’avanzamento dei lavori. Ciò significa che l’obbligatorietà del fondo è intesa ad avere in cassa il denaro occorrente di volta in volta alle scadenze del pagamento dell’impresa. Questa “correzione” contribuisce a sollevare i condomini da un obbligo altrimenti oneroso.
Le altre modifiche al regolamento condominiale
Oltre a correggere la norma relativamente ai lavori straordinari, il decreto apporta correttivi anche sulle seguenti materie:
- Formazione degli amministratori: l’obbligo di formare periodicamente gli amministratori sarà regolamentato dal ministero della Giustizia che definirà i requisiti per esercitare l’attività, i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di formazione e/o aggiornamento;
- Risparmio energetico. Il nuovo regolamento aveva previsto che per le opere di miglioramento del risparmio energetico fosse necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i 2/3 dei millesimi. Il decreto sopprime l’articolo 1120, comma 2 c.c. e mantiene l’art. 26 della Legge 10/1991 in base al quale le opere per il risparmio energetico si intendono approvate in assemblea se presenti 1/3 dei condomini. Ciò dovrebbe aiutare a sbloccare molte opere di riqualificazione;
- Anagrafe condominiale: l’obbligo di raccogliere i dati sulla sicurezza (art. 1130, comma 1 c.c.) si limita alla parti comuni, pertanto i condómini non sono più obbligati a fornire la dichiarazione di sicurezza sul singolo appartamento;
- Sanzioni: in caso di violazione del regolamento condominiale, le sanzioni (stabilite nell’ammontare compreso tra 200 e 800 euro) dovranno essere deliberate dall’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti e la metà dei millesimi.
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