Casabook Immobiliare: L’azione legale nei confronti dei condomini morosi

domenica 22 settembre 2013

L’azione legale nei confronti dei condomini morosi

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L’amministratore del condominio è tenuto a comunicare ai creditori non soddisfatti, su semplice loro richiesta, i nominativi dei condomini morosi.
Questo è quanto prevede l’art, 63, 1° comma, disp. att. c.c., affinché si possa tentare di recuperare il credito prima di potere agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti.
Il creditore che vuole soddisfare per via giudiziaria il credito che vanta verso il condominio deve dapprima agire nei confronti del condominio stesso e poi, qualora non ottenga da questi un totale o un parziale ristoro delle proprie ragioni creditorie, indirizzare le richieste nei confronti dei condomini morosi segnalati come tali dall’amministratore e poi, da ultimo, andare a rivalersi sul patrimonio di quei condomini che hanno regolarmente già versato le loro quote.
La comunicazione a carico dell’amministratore deve riguardare non solo i riferimenti anagrafici del condomini non in regola con i pagamenti, ma anche il loro luogo di residenza, il loro stato di famiglia e, ove a conoscenza, anche l’indicazione del conto corrente bancario su cui il moroso opera, atteso che lo scopo della novità introdotta con la riforma è quella di facilitare ai creditori, gravati dal legislatore dell’obbligo di escutere prima i condomini morosi, il soddisfacimento del proprio credito su tutti i beni di costoro, presenti e futuri (art. 2740 c.c.).
Viene quindi di nuovo confermato il principio della parziarietà dell’obbligazione già stabilito con l’ormai nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/08.
Il dovere di contribuire alla gestione condominiale non determina infatti a carico dei partecipanti al condominio l’insorgenza di un debito solidale verso il terzo creditore per l’intera prestazione in quanto la garanzia che il condomino in regola con i pagamenti offre in favore del moroso costituisce un obbligo sussidiario ed eventuale, contenuto in proporzione della quota di spettanza del moroso, secondo un criterio che può definirsi della doppia parziarietà.
Il condomino diligente garantisce, in buona sostanza, il pagamento di un debito altrui ed una volta adempiuto questo non gradito incombente può rivolgersi in via di regresso verso il condominio in quanto debitore principale oppure verso gli altri singoli condomini: lo può fare per il vero anche in via diretta verso il condomino moroso, con speranze nulle però, perché tale tentativo già è stato infruttuosamente esperito dal terzo creditore tenuto alla sua preventiva escussione. Da tutto ciò emerge evidente il diritto dei condomini di essere tempestivamente informati sulla morosità esistente in condominio e di ottenere dall’amministratore l’elenco di chi, tra i partecipanti, non ha provveduto al regolare pagamento di quanto dovuto, senza che ciò integri alcuna violazione della privacy.
Va da sé che le informazioni devono essere però fornite nel rigoroso rispetto delle finalità che si intendono raggiungere, restando invece vietato ogni altro riferimento che non sia correlato alle attività di gestione e amministrazione delle parti comuni o comunque necessario a determinare entrate o uscite dei condomini: fermo l’obbligo di adottare le opportune cautele per evitare che persone estranee al condominio possano accedere ai dati personali. E così, l’elenco dei condomini morosi non può essere affisso nell’androne dell’edificio o comunque in altro luogo accessibile al pubblico perché l’interesse personale alla riservatezza prevale su quello collettivo alla trasparenza della gestione contabile del condominio (Cass. n.186/11).
La preventiva escussione richiede comunque l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva intentata verso i condomini morosi e solo all’esito negativo di essa potrà essere escusso il condomino in regola con i pagamenti. Spetterà dunque al condomino in regola con i pagamenti, ad evitare di essere coinvolto nel pagamento del debito altrui, indicare al creditore del condominio non solo il nominativo di eventuali altri morosi da preventivamente escutere, ma altri beni di costoro ancora non aggrediti.
In ultima analisi però, di fronte all’esito negativo di tutte le azioni contro il condomino moroso e quindi in via sussidiaria, spetterà al condomino adempiente fare fronte al debito altrui, proprio perché il nuovo legislatore gli ha riservato un ruolo di garante verso la posizione di colui che non rispetta l’obbligo di provvedere al versamento dei contributi condominiali e che impedisce in tal modo al condominio di adempire alle obbligazioni assunte nei confronti dei propri fornitori.
Il creditore, in buona sostanza, ha davanti a sé una vera e propria corsa ad ostacoli dall’esito incerto prima di riuscire a soddisfare il proprio credito: il che lascia supporre che probabilmente, visti anche lunghi tempi della procedura esecutiva ed i relativi costi, rinuncerà ad agire per crediti di importo modesto.
Avv. Augusto Cirla-Assocond Conafi
a cura di Anna Carbone