Casabook Immobiliare: Parti comuni del condominio: cosa è cambiato?

domenica 22 settembre 2013

Parti comuni del condominio: cosa è cambiato?

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Recentemente è entrata in vigore la cosiddetta riforma del Condominio. Fra i vari punti toccati da questa modifica ad alcune parti del codice civile, c’è anche qualcosa riguardante le parti comuni, uno dei punti che da sempre animano le riunioni condominiali.
Cerchiamo di capire insieme cosa è cambiato, e soprattutto di cosa stiamo parlando quando tiriamo in ballo le parti comuni.
Cosa sono le parti comuni?

In un condominio, per gestire gli ambienti e i beni in comune alle varie abitazioni, si fa riferimento innanzitutto al regolamento interno, che prevede la possibilità di aggiungere ulteriori elementi rispetto a quelli iscritti nel codice civile.
L’utilizzo delle parti comuni è illustrato precisamente nel III libro del codice civile, al capitolo “Condominio degli Edifici”.
Di base, sotto questa specifica rientrano:

I locali con destinazione d’uso ai servizi comuni. Fra questi rientrano nello specifico la portineria ove presente, i locali per le caldaie condominiali o per il riscaldamento centralizzato.
Il terreno stesso dove è costruito il fabbricato e le zone dell’edificio che quotidianamente sono usate da tutti: scale, androne, portoni di accesso, corridoi, cortili, lastrici solari e tetti.
Le installazioni e le attrezzature che sono utilizzati da tutti, come ad esempio i sistemi di distribuzione di energia, gas ed acqua, le fognature, gli ascensori, i sistemi di cablaggio TV e videosorveglianza, i citofoni. Naturalmente, come nel caso delle tubature o dei cavi elettrici, si considerano parti comuni finché non arrivano al punto in cui entrano nelle singole abitazioni.

Approfondimento sui lastrici solari

Una delle parti comuni più sensibili a contestazioni interne e dispute condominiale è il lastrico solare. Di cosa si tratta? In pratica non è altro che la parte piana dell’edificio che serve a coprire l’edificio, e in molte situazioni può essere dato in uso a qualche condomino (chiaramente quello che abita nell’appartamento sottostante, oppure chi lo utilizza per accedere ad una mansarda o altro ambiente di sua proprietà).
In caso di spese di ricostruzione o di riparazione del lastrico solare, il codice civile prevede che le spese siano ripartite per un terzo a chi ne è l’utilizzatore esclusivo, e per gli altri due terzi al resto dei condomini che ne sfruttano le proprietà di copertura.
A meno che la ristrutturazione non sia dovuta ad un pessimo utilizzo da parte del destinatario d’uso: in questo caso, dopo gli accertamenti dovuti, è quest’ultimo a doverne sostenere i costi per intero.
Differenze fra tetto e lastrico solare

Per quanto riguarda il trattamento del tetto, invece, il discorso è diverso rispetto al lastrico. Infatti, è considerato dal codice civile come proprietà di tutti i condomini i quali sono di conseguenza costretti a pagarne le spese suddividendo le quote a seconda dei millesimi presenti in tabella. Chiaramente, se i lavori sono necessari solo su una parte di tetto, le spese sono sostenute esclusivamente dai proprietari degli appartamenti che ricadono sotto la verticale della zona da riparare.
Lavori su pavimenti e soffitti

Diceva un noto detto: il soffitto di un uomo è solo il pavimento di un altro uomo…! A chi spettano dunque le spese in caso di ristrutturazione di uno dei due ambienti? Naturalmente, come vuole la logica, le spese del pavimento vengono pagate dal proprietario dell’appartamento soprastante, mentre le spese del soffitto vengono pagate dall’inquilino sottostante.
Se non voglio pagare per le parti comuni?

Il codice civile (articolo 1123) è chiarissimo in questa materia: non esiste la possibilità per un condominio di sottrarsi a qualsiasi obbligo (così come non può vedersi togliere eventuali diritti) rispetto alle parti comuni: in pratica, si è costretti a sostenere le spese per ogni tipo di intervento in tal senso.
Suddivisione delle spese per le parti comuni

Come vanno suddivise le spese relative alle parti comuni definiti dal codice civile e dal regolamento di condominio?
Di solito, possono presentarsi tre possibilità:

se a godere delle parti comuni sono, in misura congruente, tutti i condomini, le spese vengono ripartite in base alle tabelle millesimali;
se le parti comuni sono utilizzate in maniera diversa dai vari condomini (ascensori, rampe per disabili, ecc), le spese vanno ripartite a seconda del loro uso;
l’ultimo caso, di cui abbiamo già parlato, è quello di zone come il lastrico solare (impianti e cortili usati solo da parte dei condomini): le spese vengono suddivise solo da chi utilizza tali parti comune per trarne vantaggio.

Riforma condominio e parti comuni

Dopo la recente riforma, l’assemblea assume maggiori poteri decisionali in merito alla gestione delle parti comuni. Sarà più facile quindi cambiarne la destinazione d’uso, qualora tale decisione è presa dai quattro quinti del totale dei millesimi o degli inquilini.
Oltre alla facoltà di modificare la destinazione d’uso, c’è la possibilità di decidere anche la vendita di determinati ambienti comuni e la valutazione di violazioni dovute ad utilizzo non lecito degli stessi. In questi casi, l’assemblea può punire un comportamento ritenuto illecito solamente nel caso in cui si raggiunga la maggioranza assoluta dei presenti.
Per ulteriori informazioni è possibile consultare il codice civile, nello specifico l’articolo 1117-ter.