Casabook Immobiliare: Amministratore di condominio: tutto quello che c’è da sapere!

Una delle figure più discusse, chiacchierate, a volte addirittura “odiate”, ma necessarie a coordinare gli inquilini di uno stabile è quella dell’amministratore di condominio.
Vediamo dunque tutte le caratteristiche di questo profilo professionale, croce e delizia di ogni condomino, partendo dai requisiti fino ad arrivare alle recenti novità in materia, dettate dalla riforma in questo ambito del Codice Civile.
Il ruolo dell’amministratore

Innanzitutto va detto che l’amministratore condominiale è a tutti gli effetti da considerare come l’organo esecutivo del condominio. Il suo rapporto è sancito in maniera diretta con i singoli condomini e non con il collettivo, in quanto il mandato vincola entro i termini giuridici soltanto soggetti con personalità giuridica, e dunque è valido solo fra persone o entità con tale caratteristica.
Tale figura di riferimento è prevista dal Codice Civile all’articolo 1129, che ne prevede la nomina “obbligatoria” quando un immobile ha più di otto condomini.
Non ci sono sanzioni in caso di mancata nomina, ma è previsto che uno dei condomini possa rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenerne uno “di diritto”.
La nomina dell’amministratore di condominio, dunque, è possibile:

su decisione dell’assemblea condominiale, a maggioranza dovuta;
su decisione del Tribunale, qualora non si raggiunga la maggioranza, su richiesta di almeno uno dei condomini.

Per quanto riguarda la sua nomina, vincolata ai termini di legge, c’è bisogno della maggioranza dei partecipanti all’assemblea; inoltre i partecipanti all’assemblea devono rappresentare almeno la metà, espressa in millesimi, del valore dell’edificio.
Una volta eletto, l’amministratore dura in carica per un anno e può essere riconfermato dalla stessa maggioranza per l’anno successivo.
Tutti possono diventare amministratori?

La maggioranza può votare chiunque si candidi come amministratore, a meno che il regolamento condominiale non reciti altrimenti. Quindi può candidarsi anche un condomino stesso, oppure il proprietario dello stabile, oltre a un professionista del settore o una società.
Secondo le nuove norme previste dalla Legge 220/2012, a partire dal giugno 2013 l’amministratore deve comunque possedere determinati requisiti, ovvero il diploma di scuola superiore e avere i requisiti fiscali per emettere le ricevute legate al suo onorario.
Le competenze tecniche

Quando si diventa amministratori, si ha a che fare sicuramente con una serie di problematiche inerenti la gestione interna del condominio, sia a livello di rapporti fra i condomini, sia di interventi tecnici necessari alla manutenzione e alla conservazione dei beni e delle parti comuni dell’edificio stesso.
Per questo motivo è bene che tale profilo dimostri di avere una serie di competenze tecniche (e tale necessità è sancita anche dal codice civile, all’articolo 1130) per la corretta gestione degli eventi e per risolvere a favore del bene comune, eventuali discussioni e problematiche poste in atto da uno o più condomini; inoltre, tali cognizioni di tipo tecnico sono fondamentali per intavolare un rapporto paritario con gli addetti ai progetti “pratici” legati agli interventi tecnici ordinari e straordinari effettuati nell’edificio.
In pratica, essendo colui che ha il potere “esecutivo” di quanto determinato in sede di assemblea, deve vigilare tutti gli aspetti legati agli interventi tecnici, dal preventivo delle spese all’esecuzione dei lavori e per finire il pagamento della società interpellata.
Fra i tipici interventi tecnici possiamo annoverare quelli che riguardano le fondamenta dell’edificio, le parti strutturali, il tetto, i muri portanti, i pilastri, ecc.
Le ditte con cui avrà a che fare nel corso del suo mandato saranno quelle che si occupano di interventi come la costruzione, manutenzione e ricostruzione di:

ascensore
scale
soffitti, lastrici solari e solai
impianto di riscaldamento
impianto di autoclave
impianto di pannelli solari
impianto elettrico
impianto satellitare
impianto di irrigazione
impianto di videosorveglianza
e tutta un’altra serie di impianti esemplificati al punto 3 dell’art. 1117 del codice civile.

La gestione della contabilità

Ogni condominio delibera una serie di spese dovute, oltre agli interventi di cui sopra, alla pulizia degli ambienti comuni: la gestione di questo tipo di contabilità è a cura dell’amministratore, il quale si occupa del ritiro delle varie quote ripartite secondo le tabelle millesimali.
In particolare, per una corretta amministrazione delle spese condominiali, sono necessarie una serie di competenze contabili per poter registrare correttamente tutti i versamenti dei condomini, le fatture e i pagamenti dei fornitori di servizi, i rimborsi ai condomini, le spese a preventivo e consuntivo, e altri elementi specificati nel codice civile ed eventualmente nel regolamento interno.
Al termine dell’anno l’amministratore presenta ai vari condomini il rendiconto della gestione appena trascorso, ponendo in visione tutte le entrate e le uscite relative al conto corrente condominiale, includendo tutte le voci di debito e credito relative ai singoli condomini.
I compiti dell’amministratore

Così come previsto dall’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore di condominio si vede attribuiti una serie di doveri e poteri, che andiamo ad elencare.
I primi di cui parliamo sono quelli relativi al suo ruolo. Egli infatti deve innanzitutto andare a porre in esecuzione ciò che viene deliberato dall’assemblea di condominio, ai fini della corretta osservanza del Regolamento stesso.
Inoltre, chi si occupa di amministrare il condominio deve saper disciplinare l’utilizzo delle cosiddette cose comuni, e fare in modo che la sua attività sia negli interessi di tutti i condomini.
Per quanto riguarda la parte contabile, egli deve provvedere nella riscossione dei contributi e provvedere ai pagamenti di tutte le spese relative alla normale manutenzione delle parti comuni. Infini, è importante che provveda a tutti gli atti conservativi relativi ai diritti delle parti comuni del complesso o dell’edificio di cui si occupa.
Poteri sull’Assemblea

L’amministratore, sempre secondo il codice civile, può intervenire per porre fine a determinati abusi da parte di uno o più condomini. In questo caso, non deve convocare alcuna assemblea né attendere la delibera della stessa, in quanto è obbligato a far sì che venga osservato il regolamento di condominio, ove presente, e comunque a tutelare l’interesse di tutti al decoro e alla normale abitabilità dell’edificio.
In casi particolari, può anche intervenire facendo pagare multe e sanzioni ai condomini che hanno violato il regolamento.
Doveri e poteri in merito alle parti comuni

Per quanto riguarda alcuni aspetti relativi alle parti comuni, l’amministratore può effettuare decisioni senza delibera di assemblea solamente nel caso in cui si tratti di atti di tipo materiale (ovvero riparazioni su strutture “fisiche” come tetti, muri portanti, ecc) o giudiziale, ovvero i comportamenti illeciti di cui sopra.
Pertanto l’amministratore non può ottenere un contratto di tipo assicurativo sull’edificio senza prima aver atteso la delibera assembleare.
Compenso dell’amministratore

E’ giusto che l’amministratore riceva un compenso? Considerato il carico di oneri e le responsabilità, la risposta non può che essere affermativa. Ma qual è il giusto da corrispondere a questa figura professionale? In pochi sanno inoltre che l’amministratore può ricevere, oltre al compenso annuale, anche una percentuale rispetto ai lavori di manutenzione straordinaria effettuati nel condominio.
Le norme relative

Innanzitutto, il mandato dell’amministratore di condominio è confermato dall’assemblea, la quale decide anche per l’eventuale retribuzione (attualmente, per un condominio con una media di 20-25 appartamenti, il compenso può aggirarsi intorno ai 3000 euro annui come minimo). La retribuzione dell’amministratore è sancita nell’articolo 1709 del codice civile, e viene determinata secondo le tariffe professionali oppure in base ad accordi personali nonché sulla base dei precedenti rapporti con gli altri amministratori.
Può succedere che l’amministratore rinunci al suo compenso, come ad esempio nel caso in cui si tratti di un condomino (si parla di amministratore interno): comunque, da una interpretazione abbastanza condivisa, si presumo che tale professionista debba essere pagato a priori, a meno che non venga specificato e deliberato il contrario in sede di assemblea.
Le tipologie di compenso

Al momento della nomina dell’amministratore, l’assemblea decide il compenso sotto una delle seguenti forme:

a tariffa per singola attività
forfettizzato, stabilendo una somma complessiva per l’anno di mandato
misto, ovvero in parte forfettario ma con la previsione di somme ulteriori in caso di lavori o assemblee straordinarie.

E’ possibile decidere la somma che il condominio paga al proprio amministratore anche in base a una tabella determinata dall’associazione di categoria, anche se l’Antitrust ha sancito l’obbligo di divieto di applicazione di tariffari in questi casi.
L’Assemblea stabilisce il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto (un compenso forfettario con previsione di somme ulteriori in ipotesi di lavori o assemblee straordinarie).
Si può determinare il compenso facendo anche riferimento a una tabella d’una associazione di categoria di proprietari o di amministratori. Tuttavia, in passato, l’Antitrust ha vietato l’applicazione di tariffari.
I compensi straordinari per chi amministra il condominio

Secondo una decisione della Cassazione, datata marzo 2013, in caso di assemblee straordinarie non sono previsti compensi aggiuntivi, poiché si tratta, a dispetto del nome, di eventi inerenti alla gestione ordinaria del condominio stesso, proprio perchè durante tali incontri si vanno a prendere decisioni relative ad argomenti affini a quelli delle assemblee ordinarie.
Il discorso è diverso invece per il compenso dell’amministratore in caso di lavori straordinari: le interpretazioni dei giudici sono abbastanza contrastanti, anche se viene indicato come riferimento equo l’assegnazione del 2% dell’importo totale dei lavori il giusto compenso per chi amministra il condominio. Si tratta comunque di una pratica giusta proprio perchè l’amministratore deve seguire costantemente tutte le operazioni collegate agli interventi nell’edificio.
Secondo altre interpretazioni, l’amministratore dovrebbe “accontentarsi” del compenso stabilito al momento dell’assegnazione del mandato, che comprenderebbe anche il pagamento relativo ai lavori straordinari; in caso di disaccordo con quanto deciso dall’assemblea, può revocare il mandato