Che oneri deve sopportare il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale dopo che si sia distaccato dall’impianto unico di riscaldamento?
È assai frequente, soprattutto negli ultimi anni, il fenomeno del distacco dei condomini dagli impianti centralizzati condominiali di riscaldamento o condizionamento.
Indubbi motivi economici, connessi al risparmio dei consumi energetici, inducono molti proprietari a scegliere la via del distacco che, però, pone diversi problemi soprattutto con riferimento alle modalità attraverso le quali il distacco deve avvenire e ai costi che chi si distacca sarà comunque tenuto a sopportare anche dopo il distacco.
Diciamo innanzitutto che la legge [1] stabilisce che il singolo condomino possa rinunciare all’utilizzo degli impianti centralizzati del riscaldamento o del condizionamento a condizione che venga dimostrato:
– che il distacco non provocherà aggravi di spesa per gli altri condomini,
– oppure notevoli squilibri nel funzionamento dell’impianto.
A queste due condizioni, quindi, chi si distacca potrà farlo, ma resterà obbligato per il futuro alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la conservazione e messa a norma dello stesso.
Ma quali sono nel dettaglio le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento o condizionamento e per la conservazione e messa a norma dello stesso alle quali il condomino che si distacchi sarà tenuto a concorrere anche dopo che il distacco sarà avvenuto?
Lo chiarisce la legge [2] secondo la quale:
– per manutenzione dell’impianto termico si devono intendere tutti quegli interventi finalizzati a far funzionare lo stesso così come è previsto dal progetto originario e/o dalla normativa vigente attraverso mezzi, attrezzature, strumenti, riparazioni, ricambi, ripristini, revisioni o sostituzioni di apparecchi o componenti.
E per “conservazione”, invece, cosa si deve intendere?
In questo caso ci viene in soccorso non la legge, ma la giurisprudenza [3] secondo cui possono considerarsi:
– spese di conservazione tutte quelle che servano a conservare, appunto, l’integrità del bene attraverso la sua manutenzione ordinaria o straordinaria e le necessarie riparazioni.
Infine, per:
– “messa a norma” si devono intendere tutti quegli interventi che sono realizzati perché lo impone la legge.
Chiarito, quindi, quali siano le spese per manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto centralizzato che il condomino che si è distaccato dovrà comunque sopportare anche dopo il distacco, si pone un’ulteriore problema. Se successivamente dovessero distaccarsi altri condomini, il condomino che già si sia distaccato sarà tenuto o no a partecipare alle spese per la trasformazione dell’impianto centralizzato negli ulteriori impianti autonomi singoli?
La risposta è semplice: il condomino già distaccato sarà tenuto a pagare quelle spese che si riferiscano all’impianto centralizzato (ad esempio: smontaggio e conferimento nei rifiuti delle parti smontate), ma non quelle relative ai nuovi impianti singoli da realizzarsi a seguito dei successivi distacchi.
Note
[1] Art. 1118, comma 4°, cod. civ.
[2] Art. 1, lettera i), d.p.r. n. 412 del 1993.
[3] Cass., sent. n. 5.974/2004.
