Come si ripartiscono in base alla legge, tra proprietario, affittuario e terzi, le spese di riparazione necessarie in un appartamento concesso in locazione.
È da sempre oggetto di dispute e, spesso, anche di vere e proprie liti giudiziarie la questione della ripartizione delle spese di manutenzione relative ad appartamenti concessi in locazione.
Gli aspetti problematici, già complessi di per sé, tendono poi a complicarsi allorquando i danni che si producono nell’appartamento (dove il conduttore e la sua famiglia vivono) sono causati, o si sospetta siano stati causati, da soggetti terzi e cioè, come sovente capita, dai vicini.
Il frequentissimo problema si pone ad esempio nel caso in cui nell’appartamento concesso in locazione si manifestino infiltrazioni di umidità provenienti dall’appartamento sovrastante.
Qualora la responsabilità sia stata accertata al di là di ogni dubbio (ad esempio attraverso la perizia di un tecnico imparziale) e le infiltrazioni provengano da parti di proprietà esclusiva del condomino confinante, la regola fissata dalla legge [1] è che non spetti al proprietario-locatore garantire il conduttore e quindi intervenire per poi sopportare egli direttamente le spese per riparare ciò che le infiltrazioni hanno danneggiato.
Questa regola (che esonera il proprietario da obblighi di intervenire e pagare le spese per rimettere a nuovo l’appartamento concesso al locatore) è applicabile a condizione che il terzo danneggiante non pretenda di avere particolari diritti sull’appartamento danneggiato (come avviene, ad esempio, se il danneggiante pretendesse di avere egli diritto a godere dell’immobile danneggiato).
A queste condizioni, il conduttore ha la facoltà di agire direttamente contro il proprietario confinante (responsabile del danno) per ottenere da lui la riparazione delle parti dell’appartamento danneggiate a seguito delle infiltrazioni (spese per ritinteggiare le pareti, per riparare e/o sostituire eventuali mobili danneggiati dalle infiltrazioni e/o dall’umidità).
Nel caso, invece, in cui non siano coinvolti terzi, ma i problemi di manutenzione riguardino e interessino soltanto i rapporti tra proprietario e conduttore, allora le regole poste dalla legge [2] sono altre e prevedono che, in caso siano urgenti e non siano di piccola manutenzione, esse possano essere anticipate dal conduttore a condizione che ne abbia dato avviso al locatore (si pensi, ad esempio, alle spese per la sostituzione di una caldaia o di un impianto citofonico).
Nei casi, infine, in cui si tratti di piccola o ordinaria manutenzione (sostituzione, ad esempio di lampadine o mattonelle) le spese sono a totale carico del conduttore [3].
La legge in generale non stabilisce cosa sia piccola manutenzione (a carico del conduttore) e cosa sia invece manutenzione straordinaria o che comunque spetti al proprietario.
Un utile strumento, quindi, per orientarsi nella infinita casistica delle possibili opere di manutenzione e che stabilisce quali spese debba sopportare il proprietario e quali il conduttore è la tabella appositamente redatta [4] e disponibile con una semplice ricerca sulla rete (ad esempio consultando il sito del Ministero dello Sviluppo) che, pur essendo stata stilata per le locazioni a canone concordato, è utilizzabile per ogni tipo di affitto.
Note
[1] Art. 1585, comma 2°, cod. civ.
[2] Art. 1577, comma 2°, cod. civ.
[3] Art. 1587, cod. civ.
[4] Allegato g al decr. del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30.12.2002.
