Chi usufruisce delle agevolazioni prima casa può acquistarne un'altra con l'incentivo?
Le novità sulle agevolazioni prima casa: estesi i beneficiari.
Tra le domande che ci vengono rivolte nei commenti di questo blog o nella posta del nostro Esperto ce ne sono molte che riguardano le agevolazioni prima casa. Più nello specifico, i nostri lettori ci chiedono di solito se sia possibile usufruire delle agevolazioni prima casa per un immobile da affittare, argomento di cui abbiamo parlato ampiamente sviscerandone tutti gli aspetti, soprattutto quelli legali.
La Legge di Stabilità 2016 ha ampliato la platea dei beneficiari dell’agevolazioni prima casa in caso di possesso di un altro immobile da parte del proprietario. Infatti l’art.1 comma 55 della Legge ha esteso lo sconto fiscale ai proprietari già in possesso di un’abitazione acquistata con le medesime agevolazioni che vogliono effettuare un nuovo acquisto usufruendo dello sconto, a condizione che l’immobile già in possesso venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto. Durante il recente intervento a Telecatasto, gli esperti dell’Agenzia delle Entrate hanno però chiarito che, nel caso l’abitazione preposseduta sia stata acquistata senza usufruire delle agevolazioni prima casa, il proprietario non può beneficiare dello sconto fiscale per il nuovo immobile sito nello stesso Comune di quello già in possesso, nemmeno se si impegna a venderlo entro un anno. Verrebbe infatti meno il rispetto della condizione contenuta nel Testo unico dell’imposta di registro (recante la normativa sull’incentivo fiscale) secondo cui l’acquirente deve dichiarare di non possedere un’altra casa nel territorio del Comune in sui è situato l’immobile da acquistare. A meno che, unica deroga inserita dalla Legge di Stabilità 2016, il primo immobile non sia stato comprato a sua volta con le agevolazioni. Resta fermo che, se l’immobile oggetto del nuovo acquisto è ubicato in un Comune diverso da quello dell’abitazione in possesso (non acquistata con l’agevolazione), in questo caso l’acquisto può essere agevolato, senza l’obbligo di alienazione della casa già di proprietà.
Cosa succede se la prima casa non viene alienata entro un anno dal secondo acquisto agevolato?
Nel caso il proprietario abbia acquistato un altro immobile beneficiando delle agevolazioni fiscali prima casa, con l’intenzione di vendere l’immobile già in possesso entro un anno senza però esservi riuscito, potrà presentare (prima della scadenza dell’anno) un’istanza con cui chiedere il versamento della differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata e i relativi interessi, evitando così di dover poi pagare anche la multa, pari al 30% della differenza fra le due imposte. L’altra possibilità, da valutare nel caso in cui il termine di un anno sia già passato, prevede che il proprietario possa usufruire del ravvedimento operoso, pagando sempre la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, i relativi interessi ma una sanzione più bassa.
In generale, chi può beneficiare dell’agevolazione prima casa?
In generale, i requisiti per usufruire dell’incentivo fiscale per l’acquisto della prima casa sono i seguenti:
- l’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso
- l’agevolazione deve essere limitata a una sola abitazione sita nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza
- il proprietario non sia titolare, insieme al coniuge in regime di comunione dei beni, di un diritto reale di godimento, in precedenza acquistato senza agevolazione prima casa, di un’altra unità locale abitabile situata nello stesso Comune del fabbricato per cui si vorrebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in Comune diverso
- il caso di coniugi sposati in regime di separazione dei beni è equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un’unità locale
Ma quali sono le agevolazioni prima casa?
Non ci resta che ricordare quali sono queste agevolazioni prima casa oggetto del nostro articolo. Le variabili dipendono dal soggetto cedente:
- se l’immobile è acquistato da un’impresa, ad esempio il costruttore, l’aliquota iva applicata verrà ridotta al 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna
- se la cessione avviene da un privato, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna
- se per l’acquisto ci si è avvalsi dell’intermediazione di un agente immobiliare è prevista la detrazione ai fini Irpef della provvigione dovuta all’agenzia, nella misura del 19%, per un importo non superiore a 1000 euro
- le pertinenze della prima casa (ovvero box, cantine …) usufruiscono della medesima agevolazione, con il limite di una pertinenza per ogni categoria
