Nonostante l’impignorabilità della prima casa, lo Stato può iscrivere ipoteca sull’immobile di residenza e intervenire nell’esecuzione in caso di vendita dell’immobile all’asta.
La prima casa è davvero impignorabile? La risposta non sempre è affermativa: il divieto di mettere la casa all’asta, infatti, esistente in Italia dal 2013 [1] per effetto del cosiddetto “decreto del fare”, è soggetto a una serie di condizioni e limiti. Cerchiamo di spiegarli in questa rapida scheda.
Solo se il creditore è Equitalia?
Innanzitutto non è vero dire che la prima casa è sempre impignorabile. Il divieto – quando sussistente – vale solo per Equitalia e non per tutti gli altri creditori. Pertanto, nel caso in cui a procedere siano altri soggetti privati come la banca, il fornitore, il vincitore di una causa, ecc. questi può ipotecare e vendere la prima casa del debitore, anche se è l’unica, se vi risiede, se ha particolari difficoltà economiche o se ha disabilità. E ciò in ossequio al principio in base al quale ciascuno risponde dei debiti contratti con tutto il proprio patrimonio, presente e futuro.
“L’unica casa” e non “la prima casa”
L’unico divieto di pignoramento previsto dalla legge scatta solo se il creditore è Equitalia. Ma occorre, anche in questo caso, fare alcune precisazioni.
Non è vero, o meglio non è corretto, dire che “la prima casa” è impignorabile. Ciò porta erroneamente a pensare che non possa essere messo all’asta solo il primo immobile acquistato dal contribuente, mentre quelli “successivi al primo” lo potrebbero essere e che il proprietario di più immobili può salvare solo il primo e non gli ulteriori. Non è questa, invece, la dizione corretta della legge.
Ciò che dice la legge è che non è pignorabile “l’unica casa” del debitore. Solo se, infatti, il contribuente è proprietario di un solo immobile allora esso non gli sarà sottratto. Invece, se ha la titolarità di altri immobili – a prescindere dal come li abbia acquisiti: se con compravendita, donazione o eredità – la prima casa non è più “unica” e, quindi, diventa pignorabile, così come tutte le altre.
Questo, in ipotesi, significa anche che chi, avendo numerosi debiti con Equitalia, teme che l’esattore gli pignori la casa, non deve intestarsi altri beni immobili, a prescindere dall’uso, dalla destinazione e dall’accatastamento. Anche chi acquisti un minima quota in un altro immobile rende pignorabile la “prima casa”.
In sintesi: solo chi ha un solo immobile si può salvare. Chi ne ha più di uno, non salva né il primo, né gli altri.
I requisiti dell’unica casa
Non è ancora tutto. Affinché “l’unica casa” non possa essere pignorata da Equitalia è necessario inoltre che abbia determinati requisiti. Se non li ha, essa è pignorabile, anche se il contribuente non ha altro intestato. In particolare è necessario che la casa:
- sia accatastata come civile abitazione (quindi è pignorabile l’unico immobile del debitore adibito però a studio professionale);
- in essa il debitore abbia fissato la propria residenza (quindi è pignorabile l’unico immobile del debitore se questi non ci vive, ma lo ha dato in affitto);
- l’immobile in questione non sia di lusso [2] oppure iscritto nelle categorie catastali A8 (ville) e A9 (castelli).
Divieto di pignoramento ma non di ipoteca
In presenza di tutte le predette condizioni, la legge vieta solo il pignoramento della cosiddetta prima casa del debitore ma non anche l’iscrizione di un’ipoteca. Equitalia, in particolare, può comunque iscrivere ipoteca anche in danno dell’unica casa del contribuente se il debito da questi accumulato, per cartelle esattoriali non pagate, supera 20mila euro. Sotto i 20mila euro, invece, non è possibile neanche l’ipoteca.
Ma a che serve l’ipoteca se il bene non si può pignorare?
L’ipoteca ha lo scopo di garantire una “preferenza” del creditore ipotecario, rispetto agli eventuali ulteriori creditori, sulla distribuzione del ricavato dalla vendita all’asta della casa.
Un esempio ci aiuterà a spiegarci meglio. Mettiamo che Tizio, debitore di Caio, Sempronio, Mevio e Filano, si veda pignorare la casa dai tre creditori con un’esecuzione forzata. Caio, però, è stato il primo a iscrivere ipoteca (cosiddetta ipoteca di primo grado); Sempronio l’ha iscritta per secondo (ottenendo così una ipoteca di secondo grado); Mevio e Filano, invece, non hanno mai iscritto alcuna ipoteca. Quando la casa verrà venduta, il ricavato andrà a soddisfare prima tutto il credito di Tizio. Se avanzano soldi, si potrà tentare di coprire il credito di Sempronio. Solo sull’eventuale residuo potranno soddisfarsi, in quote uguali, Mevio e Filano.
Torniamo ora a Equitalia. Con la prima casa ipotecata, l’Agente della riscossione si garantisce la possibilità – qualora un altro creditore privato metta in vendita la casa del debitore (potendolo fare poiché questi non incontra i limiti che ha Equitalia) – di soddisfarsi sul ricavato. Infatti, il divieto per Equitalia è solo quello di avviare il pignoramento, ma non anche di partecipare a pignoramenti già avviati da altri creditori.
Quindi, sempre per fare un esempio, se Tizio è debitore della banca e di Equitalia ed entrambi hanno iscritto ipoteca, la casa potrà essere pignorata solo se ad agire è l’istituto di credito, ma in tale ipotesi Equitalia potrà “accodarsi” all’esecuzione forzata e partecipare alla distribuzione del ricavato.
Infatti la legge vieta a Equitalia di “dar corso all’espropriazione”, ossia di iniziare il procedimento di esecuzione forzata. Ma se ad iniziarlo sono altri creditori, Equitalia può inserirsi nella procedura.
Le cose cambiano di nuovo se il debitore, accordandosi con il creditore procedente ed estinguendo il suo credito, lascerà di nuovo sola Equitalia all’interno della procedura: l’Agente della riscossione non potrà più proseguire il pignoramento che, quindi, si estinguerà.
Come non farsi pignorare la “prima casa”
Alla luce di quanto abbiamo detto, ecco alcuni consigli utili per non farsi pignorare la casa:
- trasferire la propria residenza sull’immobile che si vuole tutelare dal pignoramento di Equitalia;
- non intestarsi altri beni immobili, anche per quote, a prescindere dal loro accatastamento;
- se si vuole evitare anche l’ipoteca, tentare di ridurre il debito con Equitalia portandolo sotto i 20mila euro;
- se si è debitori di altri soggetti diversi da Equitalia che hanno avviato il pignoramento, tentare di trovare un accordo con questi ultimi per estinguere la procedura anche nei confronti di Equitalia.
Se il debitore ha altri immobili di proprietà
Equitalia può procedere al pignoramento della “prima casa” nel caso in cui il contribuente:
- sia proprietario anche di altri immobili;
- oppure se l’unica casa è di lusso o non è accatastata come civile abitazione o non vi ha fissato la residenza.
In tutti questi casi, però, fermo restando che l’ipoteca si può iscrivere solo dopo i 20mila euro di debito, il pignoramento può scattare solo se il debito supera i 120mila euro.
Anche in questa ipotesi, quindi, per proteggere l’immobile, si può pensare di ridurre il debito con Equitalia portandolo solo i 120mila euro.
[1] Dl 69/2013 che ha modificato l’art. 76 dpr 602/73 che ora recita così:
Ferma la facolta’ di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:
a) non da’ corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprieta’ del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, e’ adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;
a-bis) non da’ corso all’espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti “beni essenziali” e individuato con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze d’intesa con l’Agenzia delle entrate e con l’Istituto nazionale di statistica;
b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), puo’ procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione puo’ essere avviata se e’ stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.
Il concessionario non procede all’espropriazione immobiliare se il valore del bene, determinato a norma dell’articolo 79 e diminuito delle passivita’ ipotecarie aventi priorita’ sul credito per il quale si procede, e’ inferiore all’importo indicato nel comma 1.
[2] Si considerano di lusso: – abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a ville, parco privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso; – abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali; – abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 cm. v.p.p. per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati; – abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq; – case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta; – singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine); – abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
