Sempre più di frequente si lascia un appartamento in affitto per
trovare una nuova abitazione da affittare a condizioni migliori. Secondo
Solo Affitti oltre il 43% di chi dà disdetta dal contratto di locazione
abbandona casa propria per ragioni di carattere abitativo. Molti
disdicono l'affitto per fronteggiare la crisi, cercando soluzioni
abitative più economiche. Alcuni, invece, avvantaggiandosi dell'ampia
offerta di case che la crisi ha prodotto, lasciano il proprio
appartamento troppo piccolo o in una zona non di gradimento per una
abitazione più comoda, spaziosa o moderna. Analizziamo insieme le
motivazioni del recesso dalla locazione e cosa sceglie di fare
l'inquilino una volta lasciato l'immobile.
Mille sono le motivazioni per cui un inquilino può decidere, dopo aver alloggiato nel proprio immobile in affitto per un certo –più o meno lungo– periodo di tempo, di dare disdetta dal contratto di locazione.
E proprio la fase del recesso dal contratto è uno degli argomenti più dibattuti su Blogaffitto, con centinaia di domande poste all'esperto di Solo Affitti: dai dubbi sulla legittimità delle motivazioni di disdetta fornite dal conduttore o dal locatore, al mancato pagamento degli ultimi canoni e alla possibilità di sfruttare il deposito cauzionale a copertura degli affitti non pagati, al rispetto dei termini di preavviso da parte dell'inquilino nell'invio della raccomandata, etc.
Utile quindi un'analisi, normativa ma anche statistica, delle cause e delle conseguenze della disdetta dall'affitto.
Cosa prevede la legge riguardo alla facoltà di disdetta da parte dell'inquilino
La Legge 431/1998, all'art. 3 comma 6, stabilisce le condizioni per il recesso dal contratto di locazione da parte dell'inquilino.
In particolare viene stabilito che, dando il dovuto preavviso di 6 mesi (a meno di pattuizioni tra le parti più favorevoli per l'inquilino), il conduttore possa disdire in qualsiasi momento il contratto di locazione "qualora ricorrano gravi motivi".
Cosa si intenda con "gravi motivi" è questione dibattuta e, a dire il vero, piuttosto passibile di interpretazione.
Un classico grave motivo è quello di salute del conduttore o di un suo familiare, o un trasferimento di lavoro. Certamente, l'acquisto di una casa o una convivenza in altro alloggio sono motivazioni significative che il conduttore può portare per richiedere la conclusione del contratto di affitto.
Ma può essere considerato grave motivo anche la perdita del lavoro, o comunque la sopraggiunta maggiore difficoltà a pagare l'affitto per una riduzione del reddito disponibile. Ancora: è un classico grave motivo il deterioramento delle condizioni dell'immobile, a causa dell'insorgere di muffa o umidità sulle pareti, se non addirittura di crepe nei muri (con annesse diatribe tra padrone di casa e inquilino).
Ma anche, perché no?, può essere addotta come grave motivazione l'arrivo sotto casa di un ristorante con i relativi maleodoranti fumi, oppure un bar con gli immancabili schiamazzi o la musica a tutto volume. Oppure, ancora, le liti condominiali, che spesso spingono l'affittuario ad abbandonare l'immobile per non dover più combattere una guerra nei confronti del dirimpettaio o degli altri condomini.
Difficile contestare l'importanza e la gravità per l'inquilino della causa di recesso dal contratto: si tratta, in fondo, di esigenze abitative che coinvolgono la vita quotidiana di ciascuno di noi.
L'analisi delle cause di disdetta: oltre il 40% sono di natura abitativa
Interessante, a tal proposito, una recente analisi condotta tra le proprie agenzie dal franchising immobiliare specializzato nella locazione, Solo Affitti.
Lo
studio riguarda in primis le cause che spingono l'inquilino ad inviare
disdetta dal contratto di locazione. Infatti, al di là delle risoluzioni
unilaterali per i classici "motivi personali" (salute, lavoro,
trasferimento in casa del coniuge o convivente, etc), c'è oltre un 50%
di disdette che derivano da motivazioni o strettamente abitative, oppure
per motivi di grave malcontento riconducibili allo stato di degrado
dell'immobile o ai rapporti conflittuali con il proprietario o il
vicinato.A farla da padrone (43,7% del totale) sono sicuramente le motivazioni di natura abitativa che spingono l'inquilino a rescindere la locazione in atto.
Le difficoltà economiche che la crisi ha determinato per molte famiglie conduttrici di un appartamento in affitto e l'ampia disponibilità di immobili in affitto dovuta alla stagnazione delle compravendite sono il mix di ingredienti alla base di questo dato.
Perché dietro ad esso stanno, per la gran parte, i moltissimi inquilini che hanno deciso di abbandonare un ormai troppo costoso affitto, scegliendo una nuova abitazione più economica (più piccola, o più decentrata o meno bella). A volte scegliendo nuovamente l'affitto (e sempre più spesso in condivisione, per dividere le spese, se si è single), a volte come ospiti di amici o parenti. Ma vedremo più oltre questo aspetto nel dettaglio.
Evidente l'impatto su questo fenomeno del caro-affitti. Tra le città che hanno registrato i valori più alti di disdette per motivazioni abitative la fanno da padrone tutte le città più costose per gli inquilini (Roma, Firenze, Venezia, Napoli), eccezion fatta per Milano. Dove, evidentemente, il reddito medio di chi va in affitto è più adeguato alle alte pretese del mercato delle locazioni meneghino.
Da tenere in considerazione, però, che parte di questo 43,7% di inquilini non dà disdetta perché subisce la crisi, ma perché la cavalca!
Infatti, chi non ha subito contraccolpi dalla crisi può in realtà sfruttare l'ampia disponibilità di immobili che non hanno trovato collocazione nel mercato delle compravendite per trovare una soluzione più spaziosa, oppure più moderna, a parità di canone di affitto. Sono tanti gli immobili nuovi che le ditte edili avevano preparato per essere vendute ma che, non trovando acquirenti, sono state messe in affitto a copertura dei costi. Sono soluzioni di qualità, recenti e ad elevata efficienza energetica: chi può ha spesso scelto di cogliere l'occasione!
L'analisi delle cause di disdetta: dove l'affitto si risolve per eccessiva conflittualità o per degrado dell'immobile
Meno frequente, ma significativo (6,5%), il caso di disdetta dovuta all'insostenibile conflittualità con il padrone di casa, oppure alle continue liti di vicinato. Chiaro che il fenomeno risulti più elevato ove la vita sia "gomito a gomito" con i vicini: caso frequente quello degli appartamenti condivisi tra studenti universitari e lavoratori. Le città più litigiose sono Catanzaro, Genova, Cagliari e Bologna, dove la componente di studenti universitari è elevata.
Simile la percentuale di disdette dovute a degrado dell'immobile (6,2%), che nuovamente sconta valori anche doppi rispetto alla media nelle città capoluogo sede di atenei. Vince questa triste classifica degli immobili fatiscenti, ammuffiti e degradati la città di Bologna, dove da sempre si riscontra una scarsa attenzione dei proprietari al rinnovo delle abitazioni affittate a studenti. Percentuali alte anche a Catanzaro, Cagliari, Genova e Napoli, a conferma che le disdette siano più frequenti nel mondo della locazione a studenti, o comunque dove la condivisione dell'alloggio con dei coinquilini sia più diffusa.
Insomma: come è vero che vivere con dei coinquilini porta spesso a disdetta per il clima invivibile che può instaurarsi tra i coinquilini, così è vero che, purtroppo, il mercato degli affitti universitari non agevola il miglioramento dello standard qualitativo degli immobili proposti in affitto.
Dopo l'affitto? In 2 casi su 3 si ricorre di nuovo all'affitto. In pochi riescono a comprare
Passiamo
al lato destro della nostra infografica. Se limitiamo, nel lato
sinistro, lo sguardo a chi dà disdetta dal contratto di locazione per
ragioni espressamente abitative, possiamo indagare poi quale sia l'esito
della disdetta.In poche parole: dopo aver abbandonato l'immobile in affitto, che fine fa l'ex inquilino?
Nella gran parte dei casi, rimane inquilino. Infatti, l'analisi ci dice che in oltre 2 casi su 3 (per la precisione, nel 69% dei casi) i conduttori dopo la disdetta si rivolgono nuovamente all'affitto. In un'altra abitazione più economica, per chi deve badare a ridurre il budget e non riesce a rinegoziare il proprio canone (sebbene non sia raro che il proprietario possa concedere una riduzione dell'affitto, come già visto in un articolo di qualche tempo fa), più ampia e moderna per chi invece può permettersi qualcosa di meglio.
Pochi (solo il 18% del totale) gli inquilini che possono "affrancarsi" dalla locazione per andare a vivere in una casa di proprietà. La stretta creditizia sui mutui ha permesso man mano a sempre meno inquilini di realizzare il proprio sogno e comprare casa.
Pare che le cose stiano migliorando, sebbene i segnali di inversione di tendenza sul fronte mutui non sono ancora stabili al punto da poter dire di essere fuori dalla crisi delle compravendite. Finché le politiche creditizie delle banche non diventeranno strutturalmente meno stringenti, rimarranno pochi gli inquilini in grado di passare dall'affitto all'acquisto della propria abitazione.
Bari, Milano e Firenze sono le città dove l'acquisto è stato più accessibile agli inquilini, secondo le statistiche di Solo Affitti.
Significativo, e sicuramente al di sopra di quello che ci si potrebbe aspettare, il numero di inquilini che sfruttano l'ospitalità di amici e parenti. Sia che si tratti di una forma di ospitalità di natura familiare che legata a rapporti di amicizia; tanto che si tratti di un accordo verbale tra le parti, quanto di un contratto di comodato d'uso gratuito vero e proprio; fatto sta che ben il 13% degli inquilini che danno disdetta lo fanno per appoggiarsi in casa di qualcun altro, a titolo di favore.
Per retaggio culturale questo fenomeno risulta particolarmente intenso nelle realtà del centro-sud Italia: Napoli, Cagliari e Bari sono in testa a questa particolare classifica.
