Garanzia decennale per gravi difetti di costruzione: costruttore-venditore responsabile anche se si vale di soggetti esterni, a condizione che mantenga il controllo del cantiere.
La garanzia di dieci anni del costruttore per vizi strutturali dell’edificio non è dovuta solo se questi abbia personalmente – cioè con la propria ditta e, quindi, con propria gestione di uomini e di mezzi – provveduto alla costruzione, ma anche se si è valso di ditte esterne con soggetti qualificati (come l’appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori) e tuttavia abbia impartito direttive e sorveglianza sullo svolgimento dei lavori e dell’attività altrui. Infatti, anche in tali casi, la costruzione dell’opera è a lui riferibile.
È questo il principio uscito fuori, più volte, dalle stanze della Cassazione [1].
Indubbio che, oltre al venditore, anche il costruttore sia responsabile per i difetti gravi dell’immobile edificato: una garanzia che si estende per massimo 10 anni dall’ultimazione dello stabile e sempre che venga fatta denuncia entro 1 anno dalla scoperta del difetto (leggi l’approfondimento: “Acquisto di immobile con difetti: denuncia contro il costruttore”). Il concetto di costruttore è riferito, ovviamente, al soggetto che “materialmente” ed effettivamente abbia edificato l’immobile. Ma spesso avviene che, a fronte di una ditta titolare della concessione edilizia, del terreno e dell’attività meramente imprenditoriale di vendita degli immobili, poi i lavori vengano eseguiti da altre aziende appaltatrici, da quest’ultima delegate (per es.: un’azienda per fare il progetto, un’altra per le tubature, un’altra per i muri, un’altra per rifinire gli interni, ecc.). Ebbene, in questo caso, chi è tenuto alla garanzia decennale nei confronti dell’acquirente?
Secondo la Suprema Corte, non ci sono dubbi: bisogna distinguere. Tutte le volte in cui il costruttore-venditore abbia continuato ad esercitare un controllo sulle varie ditte appaltatrici, è il primo a mantenere il controllo generale dei lavori e, quindi, ad essere responsabili. Si legge, infatti, nella sentenza in commento che: in tema di responsabilità del venditore-costruttore per gravi difetti dell’opera, il codice civile [2] è applicabile non solo nei casi in cui il venditore abbia personalmente, cioè con propria gestione di uomini e mezzi, provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmente qualificati, come l’appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile.
Pertanto, il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale.
Quali difetti di costruzione
Ricordiamo che la garanzia decennale del costruttore è dovuta solo per quei difetti più gravi di costruzione che abbiano inciso sulla durata, solidità, stabilità e sicurezza dell’edificio.
Tuttavia, la Cassazione ha ampliato questa nozione: il “difetto di costruzione” – chiariscono i supremi giudici – che legittima il committente all’azione nei confronti dell’appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” o il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile.
In particolare, secondo la giurisprudenza, rientrano nella nozione di gravi difetti dell’immobile – che determinano la responsabilità del costruttore [2] – le deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità ed abitabilità dell’opera e comportanti una menomazione del godimento con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione.
Note
[1] Cass. sent. n. 632/14.
[2] Art. 1669 cod. civ.
