Agenzia immobiliare e agente: la provvigione solo agli iscritti al ruolo degli agenti di affari in mediazione.
Solo agli agenti immobiliari iscritti nell’apposito ruolo spetta il compenso per l’attività di mediazione svolta nell’ambito di una trattativa finalizzata alla compravendita di un immobile. A chi, invece, non figura nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, la provvigione non è dovuta. Il chiarimento, più volte espresso dalla Cassazione [1], diviene una garanzia per tutti quelli che vengono in contatto con terzi che si spacciano mediatori immobiliari mentre tali non sono.
Secondo la Suprema Corte, il mediatore può operare ed ottenere il compenso per la propria attività esclusivamente se iscritto nell’apposito ruolo dei mediatori, non essendo intervenuta alcuna modifica normativa che deroghi a tale obblighi e non essendo tale disciplina positiva in contrasto con il diritto comunitario.
La legge sancisce, a carico del mediatore non iscritto nel ruolo, la restituzione delle provvigioni percepite; né quest’ultimo può attivare un’azione di indebito arricchimento finalizzata ad ottenere la restituzione, per equivalente, della propria prestazione lavorativa.
A chi l’onere della prova
Spetta al mediatore dimostrare la regolare iscrizione nell’albo. Di conseguenza, al cliente basta semplicemente sollevare l’eccezione, dovendo poi il mediatore fornire la dimostrazione contraria.
Precisa infatti la Cassazione che, l’onere della prova della iscrizione nel ruolo dei mediatori deve essere adempiuto dal mediatore che agisce al fine di ottenere il pagamento della provvigione.
Che succede se il soggetto è solo un ausiliare dell’agenzia?
Potrebbe avvenire che il soggetto con cui le parti (acquirente e venditore) sia solo un ausiliare del mediatore, non iscritto all’albo. Gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all’iscrizione nel ruolo solo quando ad essi risulti assegnato il compimento di vere e proprie attività di mediazione in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l’ente da cui dipendono; l’iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti.
Se il soggetto agisce per conto di una società
L’attività di mediazione può essere esercitata anche da una società, ma a condizione che la stessa sia iscritta nell’albo degli agenti di commercio [2], o sia iscritto in detto ruolo il suo rappresentante legale in quanto tale.
Il legale rappresentante di una società di mediazione (così, per es. l’amministratore), iscritto a titolo personale, non può ritenersi abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l’attività mediatoria anche per la società. E ciò perché l’iscrizione nel ruolo dei mediatori della società non consegue automaticamente all’iscrizione di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa.
Non è, quindi, sufficiente, al fine del sorgere del diritto alla provvigione in capo alla società non iscritta nell’apposito ruolo che abbia esercitato attività di mediazione, il fatto che il suo legale rappresentante sia iscritto nel ruolo dei mediatori come persona fisica, in quanto ciò lo abilita a svolgere l’attività di mediazione e percepire la provvigione in nome proprio e non anche a nome della società [3].
Note
[1] Cass. sent. n. 762/14.
[2] In applicazione dell’art. 6 della legge n. 39 del 1989.
[3] Cass. sent. n. 26781/2013.
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