Niente sconti per l’inquilino che denuncia l’affitto in nero.

 

 

 

 

 

L'inquilino che denuncia la mancata registrazione del contratto di affitto non avrà diritto a sconti sul canone di locazione da corrispondere al proprietario evasore. La Corte Costituzionale ha bocciato per la seconda volta quanto sentenziato dal Parlamento in merito agli affitti in nero, una disposizione che avrebbe senza dubbio incentivato la lotta all'evasione fiscale in questo segmento del mercato immobiliare.
E' arrivata la seconda bocciatura alla misura prevista dal Parlamento per incentivare l'emersione degli affitti in nero. Con la sentenza 169 del 16 luglio 2015, la Corte Costituzionale pone nuovamente il veto alla possibilità, per gli inquilini, di garantirsi un trattamento economico di favore nel pagamento mensile dell'affitto nel caso in cui denuncino il proprietario che non ha registrato il contratto di locazione.

Il primo no della Corte Costituzionale era arrivato lo scorso anno quando la Consulta aveva dichiarato illegittima la sanatoria in caso di mancata registrazione del contratto di locazione inserita nel decreto sul federalismo fiscale. A motivo della dichiarazione di incostituzionalità veniva addotta la violazione dei diritti dei proprietari, mentre la sanzione è ritenuta sproporzionata rispetto alla violazione fiscale. La nuova sentenza ribadisce l'illegittimità costituzionale dell'art. 5 comma 1-ter, del dl 47/2014 contenente "Misure urgenti per l'emergenza abitativa", il quale protrae la validità della sanatoria fino al 31 dicembre 2015. La seconda bocciatura riguarda dunque la proroga della sanatoria che, secondo quanto disposto dall'art. 136 della Costituzione, perde la sua efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della dichiarazione di incostituzionalità, così come la disposizione originaria.

 

La norma in questione, considerata una delle armi più efficienti per la lotta all'evasione nel mercato degli affitti, prevedeva una durata di 4 anni rinnovabili e uno sconto sul canone nei casi in cui il contratto non fosse stato registrato entro i termini di legge o, se registrato, fosse stato indicato un prezzo mensile minore rispetto a quello realmente corrisposto o ancora fosse stato registrato come comodato fittizio. Ma i dubbi di costituzionalità sono diventati certezze e per la seconda volta la Consulta ha detto no alla disposizione anti-evasori.

Compravendita immobiliare, senza notaio quell’atto non s’ha da fare.

 

 

Qualche mese fa avevamo dato notizia di una misura contenuta nel Dl Concorrenza che se approvata avrebbe letteralmente rivoluzionato il mercato immobiliare. Si tratta della norma che permetteva agli avvocati di occuparsi degli atti relativi alle compravendite immobiliari per edifici non abitativi al di sotto dei 100 mila euro. Ora i tecnici del Governo fanno marcia indietro e confermano l'intermediazione del notaio.

La Camera fa marcia indietro sulla norma che apre all'intermediazione degli avvocati le trattative di compravendita immobiliare non residenziale al di sotto dei 100 mila euro, finora esclusiva dei notai. La misura, contenuta nell'articolo 29 del Ddl concorrenza intitolato "Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo", era stata inserita all'interno del disegno di legge col fine di ridurre le tipologie di atti per i quali è richiesta l'autentica notarile. Ma la Commissione Giustizia della Camera ha dato il via libera al decreto, a patto che venga soppressa la misura che liberalizza l'autentica della sottoscrizione.

 

La palla torna quindi in mano ai Notai dopo mesi di polemiche che li hanno visti chiedere a gran voce la modifica, pena - dichiarano in un comunicato stampa - l'esposizione ad abusi e frodi con grave danno economico e sociale. La ragione della bocciatura è in effetti l'apparente incompatibilità con alcuni principi generali dell'Unione Europea, tra i quali quello della certezza giuridica, dal momento che il notaio esercita un controllo di legalità e di liceità attraverso diverse verifiche: un sistema di regole, insomma, che, secondo il parere della Commissione Giustizia della Camera, "non è estendibile alla categoria degli avvocati". L'articolo 29 sarebbe inoltre contrario al principio costituzionale della ragionevolezza, "dal momento che il valore economico degli immobili, sia pure limitato, non può rappresentare il parametro sul quale graduare il livello di certezza giuridica".

Niente dichiarazione dei canoni di affitti commerciali, se il proprietario non li ha riscossi.

 

 

 

 

 

Novità in materia di affitti commerciali: il proprietario che dimostra di non aver materialmente incassato gli affitti ha diritto a dichiarare solo il reddito in base alla rendita catastale. La nuova indicazione è stata trasmessa agli uffici dall'Agenzia delle Entrate, che risolve in questo modo il paradosso che si crea nei casi di morosità da parte dell'inquilino.

E' arrivata a fine luglio l'indicazione, da parte dell'Agenzia delle Entrate, che pone finalmente un freno alle liti sugli affitti di immobili commerciali. D'ora in avanti il contribuente che abbia concesso in locazione il proprio immobile commerciale, ma dimostri di non averne incassato materialmente i canoni, avrà diritto a non dichiarare l'imponibile, in contrasto con quanto stabilito fino ad ora dall'art.26 comma 1 del Tuir e contestualizzato per i redditi da affitti con la Circolare 11E/2014 dell'AdE. Secondo la legge, infatti, per la locazione di immobili non abitativi "il relativo canone, anche se non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto". In altre parole i proprietari, malgrado non avessero incassato gli affitti, dovevano comunque pagarci le tasse, riportandoli nella dichiarazione dei redditi e dovendo poi procedere a un'ingiunzione di sfratto o a una risoluzione bonaria del contratto di locazione; solo nel caso fosse presente una delle due condizioni, il contribuente poteva evitare di inserire i redditi non percepiti.

Secondo le nuove disposizioni, i proprietari che dimostrano di non aver riscosso i canoni possono evitare di dichiararli, pagando le tasse solo in base alla rendita catastale dell'immobile. Nel caso il contribuente venga raggiunto da una accertamento fiscale, potrà presentare una istanza in autotutela all'ufficio territoriale di competenza che, in contraddittorio con il proprietario, si occuperà di verificare la documentazione attestante l'avvenuta risoluzione del contratto e la mancata ricezione dei canoni.

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Imu e Tasi unificate nella Legge di Stabilità 2016.

Ma quali sono i documenti e gli altri elementi che il contribuente è tenuto a esibire nel contraddittorio?

• In caso di sfratto per morosità occorre il provvedimento giudiziale di convalida di sfratto; alla presenza di tale documento il contratto di locazione commerciale verrà ritenuto risolto a partire dalla data della convalida.
• Ci si trova di fronte a un inadempimento accertato, invece, quando nel contratto di locazione è stata inserita una clausola risolutiva espressa che esplicita la possibilità di automatica risoluzione del contratto da parte del locatore qualora il conduttore smetta di pagare i canoni. In tale situazione, dopo aver accertato l'inadempimento, il giudice può ritenere risolto il contratto anche a una data precedente quella di convalida di sfratto, con la conseguente possibilità per il proprietario di evitare la dichiarazione dei canoni di locazione dalla data precedente alla convalida di sfratto. A livello documentale vale la raccomandata con ricevuta di ritorno con cui il proprietario informa l'inquilino di volersi avvalere della clausola risolutiva in seguito all'inadempimento da parte di quest'ultimo.
• Il locatore può far ricorso anche a un altro tipo di clausola chiamata risolutiva espressa che, se inserita nel contratto, permette il riconoscimento della risoluzione del contratto senza ricorso al tribunale. Anche in questo caso vale la raccomandata con ricevuta di ritorno che attesta il diritto del locatore a risolvere il contratto in presenza di morosità dell'inquilino. Nella raccomandata verrà inserita la diffida ad adempiere, con l'assegnazione di un termine ultimo non inferiore a quindici giorni, alla cui scadenza il contratto si considera automaticamente risolto. Questo servirà al proprietario per dimostrare che l'immobile è stato effettivamente rilasciato dal conduttore, e l'obbligo di dichiarare il canone verrà meno dalla data del verbale di rilascio.

Mediazione per le controversie civili: estesa l’obbligatorietà fino a 20 mila euro.

 

 

 

 

 

Dal 21 settembre 2013 è obbligatoria la mediazione civile per alcune tipologie di cause che coinvolgono il mondo immobiliare, come quelle per gli affitti, le liti condominiali o le successioni ereditarie: le parti potranno sottoporre il loro caso al giudice solo se è prima fallito il tentativo di trovare un accordo. Ora il decreto sul contenzioso tributario estende l’obbligatorietà della conciliazione.

E’ in arrivo un provvedimento che riscrive in parte la dinamica delle controversie contro il Fisco. Dopo più di due anni dall’istituzione definitiva della mediazione obbligatoria per le cause civili, viene estesa l’imposizione anche alle contese di valore non superiore a ventimila euro, e non sarà più limitata agli atti emessi dall’Agenzia delle Entrate ma varrà per tutti i tributi. La modifica è prevista dal decreto legislativo di riforma sul contenzioso tributario all’interno della Delega Fiscale, provvedimento che resta in attesa del via libera da parte delle commissioni parlamentari.

La mediazione civile obbligatoria è stata istituita in via definitiva dal D.L.15 giugno 2013 n. 9, il cosiddetto Decreto del Fare recante misure urgenti in materia di crescita, dopo aver passato diverse traversie. Perché ne parliamo anche in questo blog, che tratta principalmente il mondo della locazione? Il motivo è che fra le tipologie di cause per le quali è obbligatoria la conciliazione tramite mediatore, si trovano anche quelle afferenti affitto, locazione, liti condominiali, affitto d'azienda, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia e comodato, con l’eccezione delle cause previste dal comma 4 dell’articolo 5 contenuto nel Decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, ovvero i procedimenti per convalida di licenza o sfratto. Dunque, prima di ricorrere al tribunale, per questo genere di cause occorrerà notificare alla controparte l’atto di reclamo-mediazione con il ricorso che si intende depositare dal giudice e solo nel caso in cui, dopo 90 giorni, non si arrivi a una positiva conclusione della mediazione, il contribuente potrà procedere per le vie legali.

 

Lo schema di decreto legislativo di riforma del contenzioso tributario, oltre a estendere la mediazione obbligatoria alle controversie di valore fino a 20.000 euro, introduce anche la conciliazione in secondo grado: si potrà beneficiare della riduzione delle sanzioni pari al 40% del minimo di importo previsto in base all’ammontare dei tributi, mentre nel corso del giudizio di cassazione le sanzioni arriveranno al 50%. Infine l'appellante, che si tratti del contribuente o dell'Amministrazione finanziaria, potrà richiedere alla Commissione regionale la sospensione totale o parziale dell'esecutività della sentenza impugnata, a patto di che sussistano gravi e fondati motivi

APE, dal 1 ottobre nuove regole per chi affitta, vende o ristruttura l’immobile.

 

 

 

 

Dal 1 ottobre la certificazione energetica degli edifici cambia regole: dall’attestato unico alle sanzioni pecuniarie, dal nuovo annuncio pubblicitario alle classi energetiche, ecco tutti gli obblighi da rispettare in caso di ristrutturazione, vendita o locazione del nostro immobile.

Mancano meno di due giorni all’entrata in vigore delle nuove linee guida per l’Attestato di Prestazione Energetica. Una data, quella del 1 ottobre, che costruttori, certificatori e proprietari di case da vendere o affittare dovrebbero segnarsi sul calendario, dal momento che sono previste delle sanzioni per chi non si adeguerà alle nuove disposizioni contenute nel Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 giugno scorso e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 15 luglio 2015, n. 162. Ricordiamo che l’APE è in sostanza un documento utile a misurare la quantità di energia che annualmente viene consumata o che comunque è necessaria per l’utilizzo standard di un edificio, considerando quindi il riscaldamento invernale, il raffreddamento in estate e la produzione di acqua calda sanitaria. Ma quali sono le novità rispetto a questa certificazione?

L’Attestato di Prestazione Energetico sarà unico per tutto il territorio nazionale e seguirà una metodologia di calcolo omogenea alla quale le regioni dovranno adeguarsi nei prossimi due anni. Anche le classi energetiche non saranno più le stesse, passando dalle 7 tradizionali a 10, ovvero dalla A4 (considerata la più efficiente) alla G (la peggiore). Il certificato si comporrà di cinque pagine, suddivise in due parti: la prima più generica e di facile comprensione anche per non addetti ai lavori. Qui verrà indicata la classe energetica dell’immobile, l’indice di prestazione energetica globale (da energia non rinnovabile e rinnovabile) e verranno fornite alcune raccomandazioni per migliorare l’efficienza dell’edificio. La seconda parte conterrà invece informazioni più tecniche, che serviranno ai certificatori per una conoscenza più approfondita dell’immobile.

Nel documento sarà indicata la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile: quest’ultimo fattore determinerà appunto la classe energetica degli edifici, insieme con la qualità energetica del fabbricato (ossia la capacità di contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento) e i valori di riferimento (ad esempio i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti). Ai fini dell’esame di efficienza, oltre alla climatizzazione invernale e alla produzione di acqua calda sanitaria (verificati già con il vecchio Attestato di Certificazione Energetica) verranno esaminati anche la climatizzazione estiva e la ventilazione meccanica, quando presenti, e il documento dovrà riportare inoltre l’emissione di anidride carbonica e l’energia esportata.

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Anziani in usufrutto: la crisi spinge le vendite della nuda proprietà. Aumenti fino al 36% in un anno

Professione studente: prezzi stabili e canone concordato per chi cerca una sistemazione in affitto.

Verrà realizzato e un sistema informativo comune in tutta Italia, denominato Sape, contenente tutti i dati relativi agli Attestati di Prestazione Energetica, in modo che le regioni possano attivare i controlli obbligatori almeno sul 2% dei documenti, partendo da quelli che dichiarano classi energetiche più efficienti.

Ma quello che spaventa di più proprietari, costruttori e certificatori sono le sanzioni pecuniarie in arrivo per chi non si attiene alle nuove linee guida: ad esempio il certificatore che compila un APE in maniera non corretta si vedrà multare da 700 a 4200 euro. Il costruttore o il proprietario dovranno corrispondere una multa da 3000 a 18000 euro se non producono la certificazione per i nuovi edifici o per quelli ristrutturati, oltre che nei casi di vendita degli immobili (pena che si riduce tra i 300 e i 1800 euro in caso di locazione); rispetto al passato, tuttavia, viene meno la la nullità dell’atto di trasferimento dell’immobile o del contratto di affitto.

L’APE è da prodursi in tutti i casi di nuova costruzione o ristrutturazione di un edificio. Con le nuove linee guida per la certificazione energetica cambia lo schema di annuncio di vendita e di affitto, che d’ora in avanti conterrà informazioni uniformi sulla qualità energetica degli edifici. Qui dovranno essere riportati gli indici di prestazione energetica parziali, come quello riferito all’involucro, quello globale e la relativa classe energetica corrispondente e compariranno simboli grafici per favorire la comprensione ai non tecnici. Gli immobili che hanno un APE o un ACE di vecchio modello ma in corso di validità (ricordiamo che il documento ha una durata di 10 anni, a meno che non si proceda a lavori di riqualificazione che cambiano le prestazioni energetiche del fabbricato), non sono tenuti a produrre il nuovo documento, fino alla scadenza naturale del certificato.

Dal 2016 niente più Tasi per gli inquilini.

 

 

Dopo l’annuncio dell’abolizione della Tasi sulla prima casa arriva una bella sorpresa anche per gli inquilini in affitto, che dal 2016 si vedranno graziare la loro quota della tassa sui servizi indivisibili. Un’ulteriore mossa che si insinua nel generale programma di riforma della tassazione immobiliare, attesa con la Legge di Stabilità per il 2016.

Il taglio della Tasi, annunciato dal Governo già qualche settimana fa per i proprietari di prima abitazione, sarà esteso anche agli inquilini in affitto. A dirlo è stato il Ministro dell’Economia Pier Carlo Padoan durante un Question time alla Camera; secondo il Ministro, sarebbe “corretto un intervento finalizzato all’eliminazione della Tasi sia per i possessori sia per i detentori dell'immobile, evitando disparità tra contribuenti”.

Presa da sola, questa notizia potrebbe non fare troppo piacere ai proprietari che temono l’aumento dell’imposizione fiscale a proprio carico. La tassa sui servizi indivisibili, infatti, nel caso delle abitazioni concesse in locazione è stata formulata in modo da risultare suddivisa fra proprietario e inquilino in una misura che va dal 70-90% a carico del primo e la restante quota a carico del conduttore, a seconda di quanto indicato nella delibera dell’amministrazione comunale.

principale nel 2014 si è raggiunta l’aliquota massima attribuibile come carico fiscale (ovvero il 10,6 per mille) già con la sola quota Imu, cosicché non sono stati poi molti gli inquilini ai quali è stato richiesto di contribuire al tributo. Secondo i dati, poco più di un Comune su due ha applicato il tributo sugli immobili diversi dalla prima abitazione, con un’aliquota media dello 0,7 per mille: ciò significa che per un appartamento da cento mila euro di valore fiscale, la Tasi media è di 70 euro e la quota a carico dell’inquilino oscilla fra i 7 e i 21 euro. Considerando che sotto i 12 euro decade l’obbligo del pagamento, si può ben dire che la difficoltà principale sia stata quella di  effettuare i calcoli corretti malgrado la complessità del sistema, per cui molti proprietari hanno dovuto rivolgersi ai caf, ai commercialisti o alle associazioni.

Inoltre l’eliminazione della Tasi rientra nel progetto più ampio che riguarda l’intera formulazione della tassazione sugli immobili con l’istituzione della tassa unica, la cosiddetta Local Tax, che secondo le previsioni del Governo sarà inserita nella Legge di Stabilità per il 2016, prendendo così il via dal prossimo 1 gennaio. Dunque se si riuscissero a rispettare questi tempi, probabilmente la Tasi verrebbe abolita in ogni caso per tutti, e al suo posto farebbe il suo ingresso la Local Tax con una formulazione differente rispetto ai precedenti tributi fiscali sulla casa.

Bonus casa prorogati, ma come cambiano le regole nel 2016?

 

 

 

 

La Legge di Stabilità presentata la scorsa settimana dal Consiglio dei Ministri ha prorogato per un altro anno gli incentivi fiscali per la casa: anche nel 2016 lo sconto per chi effettua interventi di riqualificazione energetica è del 65%, mentre per i lavori di ristrutturazione e le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici la detrazione Irpef è pari al 50%. Ma ci sono alcune novità.

Gli incentivi per gli interventi di recupero ed efficientamento energetico hanno aiutato in questi anni di crisi la ripresa del mercato edilizio nel nostro Paese. Secondo il Report Cresme e Servizio Studi della Camera sugli effetti delle detrazioni, dal 2008 al 2015 le misure di incentivazione fiscale hanno generato investimenti pari a 207 miliardi di euro, con un picco nel 2014 quando si sono registrati investimenti di 28,5 miliardi di euro, di cui 24,5 miliardi di euro sono relativi al recupero e 3,9 alla riqualificazione energetica.

Nel 2016 sono previste alcune novità. Se non cambiano le modalità con cui usufruire degli sconti fiscali, diversa è la platea dei beneficiari che dal prossimo anno comprenderà anche gli ex IACP e gli enti che gestiscono l’edilizia residenziale pubblica, per i quali il Governo ha stanziato 170 mila euro di interventi straordinari finalizzati all’aumento delle prestazioni energetiche. Resta invece in sospeso l’estensione del bonus mobili alle giovani coppie in affitto senza obbligo di ristrutturazione dell’edificio. Per accedere a questi bonus, il contribuente dovrà eseguire i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, indicando la causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Vediamo gli interventi per i quali valgono le detrazioni fiscali contenute nella Legge di Stabilità.

Bonus ristrutturazione del 50%: la detrazione fiscale per gli interventi edilizi senza miglioramento energetico vale per un tetto massimo di 96 mila euro, ammortizzati in dieci rate annuali. Beneficiano dell’agevolazione, oltre ai proprietari e i titolari di diritti reali sugli immobili, anche l’inquilino e il comodatario. I lavori che beneficiano dello sconto riguardano gli interventi di:

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Ecobonus 65% e bonus mobili 50%: le ipotesi di proroga per il 2016.

- manutenzione ordinaria, effettuata sulle parti comuni degli edifici residenziali
- manutenzione straordinaria, effettuata sulle parti comuni degli edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali
- restauro e di risanamento conservativo, effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali
- ristrutturazione edilizia, effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali
- per la ricostruzione o il ripristino degli immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi, anche se non rientranti nelle categorie elencati nei punti precedenti, ma solo se è stato dichiarato lo stato di emergenza nel Comune in cui è sito l’immobile
- restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile

Ecobonus del 65%: la detrazione Irpef o Ires del 65% vale per tutti i lavori di riqualificazione energetica realizzati entro il 31 dicembre 2016, per un tetto massimo di 100 mila euro da ripartire in dieci rate annuali. In questo caso possono usufruire del credito d'imposta tutti i contribuenti, anche i titolari di reddito d'impresa e, novità di quest'anno, anche agli ex IACP e gli enti che gestiscono le case popolari. Ricordiamo che l’ecobonus non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali, come ad esempio il bonus ristrutturazioni. Gli interventi di riqualificazione riguardano sia singoli appartamenti che parti comuni dei condomini. Gli interventi ammessi riguardano i lavori di:

- riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
- miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni - pavimenti - infissi)
- installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
- miglioramento energetico delle case popolari
- lavori di adeguamento antisismico, messa in sicurezza degli edifici esistenti, aumento dell'efficienza idrica e rendimento energetico, ma solo per gli immobili localizzati nelle zone classificate 1 o 2 di rischio sismico

Bonus mobili e grandi elettrodomestici del 50%: tale detrazione è legata obbligatoriamente a interventi di ristrutturazione eseguiti entro il 31 dicembre 2016, per un tetto massimo di 10 mila euro. Il credito d’imposta riguarda le spese sostenute per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici (classe A+, e A solo per i forni) e per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica.