sabato 6 gennaio 2018

Il Comune può cambiare la classe catastale di un immobile?


Il Comune può cambiare la classe catastale di un immobile?

L’AUTORE: Maria Monteleone

Maria Monteleone


Il Comune può legittimamente chiedere la revisione parziale del classamento degli immobili che si trovino in microzone nelle quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale, ai fini dell’applicazione dell’Imu/Ici, si discosta significativamente dal rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

È quanto affermato dalla Corte Costituzionale [1] che, con una recente sentenza, ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale riguardante la facoltà di riclassamento catastale da parte dei Comuni (prevista dalla Legge Finanziaria del 2005).

Indice

Cosa sono le microzone comunali

La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale (in molti casi, coincidente con l’intero Comune) che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalente.

Cosa vuol dire revisione del classamento

La revisione del classamento (cioè della categoria e della classe) comporta la variazione delle rendite catastali delle unità immobiliari.

La categoria catastale viene attribuita in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell’immobile; la classe viene determinata, in primo luogo, in base al contesto urbano di ubicazione e, in secondo luogo, con riferimento alle altre caratteristiche proprie dell’unità immobiliare non considerate per l’attribuzione della categoria.

Riclassamento immobili: cosa dice la legge

La norma [2] oggetto di scrutinio da parte della Corte Costituzionale prevede che la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato e il corrispondente valore medio catastale, ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili, si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, è richiesta dai Comuni agli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Quest’ultima, esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento direttoriale.

Riclassamento immobili: cosa dice la Corte Costituzionale

Per la Corte Costituzionale la norma della Finanziaria 2005 sopra citata è legittima. Secondo i giudici, la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene, tanto che il fattore “posizione” già costituisce una delle voci prese in considerazione dal sistema catastale in generale.

È quindi ragionevole che l’accertamento di una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona abbia una ricaduta sulla rendita catastale. Il conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una maggiore capacità contributiva dei proprietari dell’immobile, è volto in sostanza ad eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo.

È bene ricordare, peraltro, che la natura e le modalità del riclassamento enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare.

Il Comune deve quindi motivare adeguatamente il riclassamento, indicando i valori di mercato e catastali che hanno giustificato la variazione. Secondo i giudici, l’obbligo di motivazione, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa, così da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento.

È stata ritenuta infondata la tesi secondo la quale la rivalutazione “massiva” degli immobili, colpendo indiscriminatamente tutte le unità immobiliari di una determinata microzona senza alcuna verifica concreta del singolo bene, esporrebbe l’amministrazione medesima ad una altrettanto “massiva” opposizione da parte dei contribuenti interessati.

note

[1] Corte Cost. sent. n. 249 del 1.12.2017

[2] Art. 1, c. 335, L. n. 311/2004.

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