Come e quando chiedere la cancellazione dell’ipoteca per il mutuo sulla casa.
Sebbene la presenza di un’ipoteca sulla casa non sia sinonimo del rischio di perderla, chi ce l’ha vorrebbe poterla cancellare il prima possibile. È vero infatti che, nonostante l’ipoteca iscritta dalla banca, l’immobile resta di proprietà di colui che l’ha acquistata, ma è anche vero che solo una volta in cui tale vincolo sia stato cancellato si può vivere sonni tranquilli. Cerchiamo quindi di capire come e quando avviene l’estinzione dell’ipoteca.
Indice
- 1 Cos’è l’ipoteca e come funziona
- 2 Riduzione dell’ipoteca per pagamento parziale del mutuo
- 3 Estinzione anticipata dell’ipoteca
- 4 Cancellazione automatica dell’ipoteca per pagamento del mutuo
- 5 Altre cause di estinzione dell’ipoteca
Cos’è l’ipoteca e come funziona
Prima però di spiegare i casi in cui si estingue l’ipoteca, cerchiamo di capire cosa si intende e come funziona l’ipoteca. Ci sono mutui che durano 30 anni e altri molto più brevi. Tutti però hanno in comune la concessione di una garanzia alla banca, garanzia che ha lo scopo di tutelare il creditore nel caso in cui il prestito non venga restituito. Se il finanziamento viene erogato per comprare casa, detta garanzia consiste nella concessione dell’ipoteca sullo stesso immobile acquistato. Il mutuo, in tal caso, non può superare l’80% del valore del bene ipotecato, salvo che il mutuatario offra ulteriori garanzie (ad esempio un altro immobile intestato a lui o a qualche familiare o, eventualmente, una fideiussione). Che significa «ipoteca»? In termini pratici significa che, in caso di inadempimento del debitore, qualora la banca dovesse pignorare e mettere all’asta il bene ipotecato, il ricavato andrebbe prima assegnato all’istituto di credito in quanto creditore che per primo ha iscritto ipoteca (cosiddetta «ipoteca di primo grado»); l’eventuale residuo del prezzo di aggiudicazione verrebbe poi spartito tra gli altri creditori subentrati nel procedimento esecutivo sprovvisti di ipoteca. Ma l’ipoteca ha anche una seconda e importante funzione: se anche il mutuatario dovesse donare o vendere la casa ipotecata, la banca potrebbe ugualmente pignorarla nei confronti del nuovo titolare, benché questi non sia suo debitore. Insomma, chi acquista un bene ipotecato potrebbe perderlo se il precedente titolare non ha estinto il proprio debito.
Riduzione dell’ipoteca per pagamento parziale del mutuo
Se non si può cancellare completamente l’ipoteca, perché il debito non è stato ancora saldato completamente, la si può tuttavia ridurre in determinate ipotesi. In particolare quando il mutuatario ha pagato almeno un quinto del debito originario, ha diritto a ottenere:
- una riduzione proporzionale della somma iscritta a garanzia (con conseguente diminuzione della soglia di responsabilità ipotecaria);
- la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati se, dai documenti prodotti o dalle perizie, risulta che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente.
Per valutare la procedibilità della richiesta di restrizione la banca generalmente stima la capienza degli immobili ipotecati al momento della richiesta stessa, senza fare riferimento quindi al valore immobiliare periziato al tempo della concessione del finanziamento.
Estinzione anticipata dell’ipoteca
L’ipoteca si estingue, di norma, con il pagamento dell’intero mutuo. Solo dopo di ciò può essere materialmente cancellata dai pubblici registri immobiliari dove è stata iscritta al momento della sua concessione.
È comunque facoltà del mutuatario estinguere anticipatamente il residuo del finanziamento o solo una parte di esso pagando alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione. La banca non può limitare tale diritto.
Le modalità di calcolo del compenso devono avvenire secondo i criteri stabiliti dal comitato interministeriale per il credito (Cicr).
Al pagamento dell’intero debito, il mutuatario ha diritto di ottenere la cancellazione automatica dell’ipoteca direttamente dalla banca secondo una procedura semplificata e senza bisogno di notaio; di questa ci occuperemo nei successivi paragrafi.
Cancellazione automatica dell’ipoteca per pagamento del mutuo
Quando il mutuatario ha pagato tutte le rate del mutuo e non residua alcun debito, ha diritto alla cancellazione automatica dell’ipoteca secondo una procedura a carico della banca che non richiede l’intervento del notaio.
La cancellazione automatica avviene anche per quelle ipoteche iscritte da oltre 20 anni e che, alla scadenza del ventennio, non siano state rinnovate. In questo modo, se anche l’istituto di credito non provvede alla cancellazione dell’ipoteca, la stessa viene meno dopo 20 anni dalla sua nascita.
Vediamo qual è la procedura di cancellazione automatica dell’ipoteca. Una volta che il debitore ha pagato interamente la somma prestatagli dalla banca, il mutuo si estingue e la banca avvia la procedura per la cancellazione automatica dell’ipoteca, salvo vi sia un giustificato motivo che giustifichi la permanenza di tale vincolo. In particolare la banca deve:
- rilasciare al debitore la quietanza attestante la data di estinzione del mutuo;
- entro 30 giorni da tale data trasmettere all’Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio ove è iscritta l’ipoteca la comunicazione di estinzione del mutuo con le modalità specificate nel paragrafo successivo, avvisandone contemporaneamente il debitore;
- nei 30 giorni successivi, il direttore dei registri immobiliari accertata la presenza della comunicazione di avvenuta estinzione del mutuo, provvede alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo.
Che fare se la banca non cancella l’ipoteca una volta pagato il mutuo?
Se la banca non effettua la comunicazione, non è prevista alcuna sanzione specifica, ma il debitore la può citare in causa per ottenere il risarcimento di eventuali danni (tutti da provare, come ad esempio l’impossibilità di vendere la casa). Prima di avviare la causa è consigliabile inviare una diffida alla banca.
Altre cause di estinzione dell’ipoteca
Fuori dal caso appena visto di cancellazione automatica, il pagamento integrale del debito non comporta l’automatica estinzione dell’ipoteca la quale, al contrario, deve essere cancellata a seguito di un’attività delle parti. Vediamo dunque tutti i casi in cui si ha diritto all’estinzione dell’ipoteca:
- pagamento integrale del debito;
- rinuncia al proprio credito da parte del creditore (cosiddetta remissione del debito);
- compensazione del debito con la banca con un credito vantato dal mutatario nei confronti della banca stessa;
- prescrizione del debito che scatta dopo 10 anni (leggi Quando si prescrive il mutuo con la banca);
- cancellazione volontaria dell’ipoteca;
- mancata rinnovazione dell’iscrizione entro 20 anni dalla sua nascita;
- distruzione dell’immobile su cui era presente l’ipoteca (ad esempio un incendio o un crollo per terremoto: in tal caso la banca non potrà trasferire l’ipoteca su un altro immobile del debitore);
- provvedimento di esproprio per pubblica utilità della casa ipotecata;
- rinuncia all’ipoteca da parte della banca: deve essere fatta con dichiarazione scritta del creditore a pena di nullità;
- prescrizione dell’ipoteca (solo l’acquirente del bene ipotecato può far valere la prescrizione del diritto di ipoteca col decorso di 20 anni dalla data della trascrizione del titolo di acquisto, salve le cause di sospensione e di interruzione).
