In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione il locatore non perde il diritto all’opzione della cedolare secca nel caso in cui abbia manifestato un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione, effettuando i relativi versamenti e indicando i redditi soggetti a cedolare nella sua dichiarazione.
Dovrà comunque pagare una sanzione per l’inadempienza pari a 50 euro se presenta il modello RLI con un ritardo non superiore a 30 giorni e 100 euro per un ritardo superiore a 30 giorni.
A prevederlo è il decreto fiscale n. 193 del 2016, convertito dalla legge n. 225 del 2016. Una novità positiva per i locatori che dimenticano di presentare il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza del contratto per comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga e la conferma dell’opzione. Riepiloghiamo dunque le principali caratteristiche e gli adempimenti collegati al contratto di locazione con cedolare secca.
Cedolare secca: come funziona
L’opzione della cedolare secca consente di accedere a un regime contributivo che non prevede il pagamento dell’Irpef, delle imposte addizionali e dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione di contratti di locazione. In caso di contratto di affitto con cedolare secca è invece dovuta un’imposta sostitutiva calcolata sul canone di locazione concordato tra le parti, con un’aliquota pari al 21%. Si applica un’aliquota del 15%, ridotta al 10% nel periodo 2014/2017, per i contratti a canone concordato – 3+2 - relativi ad abitazioni ubicate in comuni con carenze abitative, ad alta tensione abitativa o sottoposti a stato di emergenza a seguito di calamità.
Il contratto di locazione con opzione della cedolare secca può essere stipulato per gli affitti di immobili appartenenti alle categorie catastali dalla A1 alla A11, esclusa la categoria A10, ovvero gli uffici. Non può essere applicato ai contratti commerciali, ossia se il conduttore agisce nell’esercizio di impresa o libera professione.
Contratto di locazione cedolare secca: quando conviene
Stipulare un contratto di affitto con cedolare secca consente di pagare, come detto, un’imposta sostitutiva dell’Irpef con un’aliquota fissa. A tal proposito vale la pena ricordare che dal 1° gennaio 2013 è stato l’Irpef viene calcolata sul 95% del canone anziché sull’85%. Per i contratti di affitto a canone concordato la base imponibile è passata dal 59,5%, al 66,5%. I contratti di affitto con cedolare secca risultano dunque vantaggiosi per chi affitta numerosi immobili e ha elevati introiti annuali.
L’esercizio dell’opzione comporta però la rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone di locazione – compresi gli eventuali adeguamenti Istat – e la rinuncia a beneficiare di ulteriori deduzioni e detrazioni. Andrà dunque valutata di caso in caso la convenienza di tale regime in base alla specifica situazione.
Registrazione e proroga contratto di locazione cedolare secca
L’opzione della cedolare secca può essere esercitata sia al momento della registrazione del contratto di locazione, sia nelle annualità successive, mediante il modello RLI. Vale in tutti i casi il limite di 30 giorni dall’avvio o dalla scadenza del contratto o dell’annualità. Le novità introdotte dal decreto fiscale consentono, come detto, di non perdere l’opzione in caso di mancata proroga, pagando una sanzione di 50 euro per ritardi inferiori a 30 giorni e di 100 euro per ritardi superiori, purché siano stati rispettati gli adempimenti necessari in sede di versamento delle imposte e di dichiarazione dei redditi.
Per i contratti non soggetti a obbligo di registrazione, ossia di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni, il locatore può indicare l’opzione della cedolare secca:
- In sede di registrazione qualora decida di registrare volontariamente il contratto
- Direttamente in sede di dichiarazione dei redditi se il contratto di locazione non è stato registrato
Per maggiori dettagli è possibile consultare la guida alla registrazione del contratto di locazione.
Cedolare secca: obbligo di comunicazione al conduttore
Il locatore che intende avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di inviare una preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata. In alternativa è possibile inserire nel contratto una specifica clausola con cui il locatore rinuncia all’aggiornamento dei canoni.
L’obbligo non si applica ai contratti di locazione brevi, di durata complessiva inferiore a trenta giorni nell’anno.
Contratto di locazione cedolare secca e pagamento imposta sostitutiva
Il versamento dell’imposta sostituiva dovuta in caso di affitto con cedolare secca va effettuato con modalità e scadenze analoghe a quelle dell’Irpef. È previsto quindi il pagamento mediante F24 di acconti e saldi. Per tutti i dettagli è possibile consultare la guida al pagamento della cedolare secca.
Revoca cedolare secca
La revoca della cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità successiva a quella in cui si è scelto di optare per tale regime. La comunicazione va trasmessa entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità con modello RLI. in seguito alla revoca è in ogni caso possibile esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive. Per tutti i dettagli è possibile consultare la guida alla revoca della cedolare secca.
