Acquisti casa? Ecco 3 rischi che non devi correre!

I miei studenti conoscono a memoria un consiglio che spesso mi piace dare loro durante i miei corsi: “Andate a caccia di problemi quando dovete acquistare casa per investimento”.

I migliori affari nel mio settore si trovano proprio quando le proprietà hanno problemi da risolvere. È proprio l’abilità nel problem solving che fa la differenza tra un ottimo investitore immobiliare e uno “mediocre”.

Esistono problemi e problemi, e un investitore immobiliare non deve essere certo un “kamikaze” e buttarsi contro un muro, sperando sempre di superarlo!

L’esperienza mi ha insegnato che esistono “falsi problemi” che devi analizzare bene e quelli reali, per i quali dovrai fermarti un attimo e pensare che a volte “ un non investimento è comunque un buon investimento”.

I falsi problemi

Quando visiti un immobile, prima di acquistare, ci sono cose che potrebbero farti desistere e che invece dopo alcune riflessioni in fondo sono risolvibili con investimenti mirati.

• La presenza di muffa, per esempio, potrebbe essere uno di questi. Se non è collegata a un’infiltrazione d’acqua potresti riparare il danno agevolmente con prodotti appositi, una ritinteggiata e l’inserimento di una bocchetta per l’aria.
• Una cattiva organizzazione degli spazi. Una casa, apparentemente brutta, può trasformarsi nell’esatto contrario, magari abbattendo un muro, stringendo una stanza troppo grande o inserendo una cabina armadio. Un investimento di poche migliaia di euro che potrebbe garantirti anche un apprezzamento di 15mila euro.
• Il problema dei cattivi odori che, in caso non si tratti di un guasto alle fognature, è risolvibile con poco, una pulizia di vetri e finestre, la sostituzione del parquet e lavare con acqua e candeggina ogni superficie. Questi sono solo alcuni dei “falsi” problemi, per conoscere gli altri puoi leggere il nono capitolo del mio libro.

3 problemi reali che puoi trovare sulla casa che vuoi acquistare

Se i “falsi problemi” sono risolvibili con piccoli investimenti come ti ho appena raccontato, ne esistono altri che mi hanno sempre fatto desistere dall’investire.

L’esperienza mi ha insegnato che quando ti trovi di fronte a uno di questi ostacoli, devi gettare la spugna, potresti farti molto male.

Pensa ad una casa bellissima, la migliore che tu possa mai comprare. Tutto è perfetto: dalle utenze, ai vani (a sufficienza per una famiglia media), fino alla presenza del posto auto, eppure l’immobile è posizionato in un quartiere davvero brutto (la localizzazione è fondamentale).

1. Un quartiere problematico diventa un problema grosso (permettimi il gioco di parole). Questo perché potrebbe spinger i tuoi inquilini ad andare via in poco tempo e avresti periodi di sfitto troppo lunghi, con danni che puoi bene immaginare sui ritorni del tuo investimento. Questo non significa che devi investire solo nei quartieri “alti”. Prima di fare una scelta considera tutti i fattori: come tasso di criminalità, di disoccupazione, sono alcuni degli elementi che dovrai tenere in considerazione.
2. Altro problema molto delicato è quello dello stato delle fondamenta, soprattutto per quegli immobili che hanno cantine o solai. In quel caso i danni possono essere di entità importante e risolverli può essere davvero problematico e costoso, anche perché potrebbero nascondere altri problemi.
3. Ultimo, ma non meno importante, è la presenza di un vialetto di casa condiviso con il vicino. Per esperienza personale ti racconto che mi è capitato troppo spesso di dover vendere un immobile perché il vicino di casa, incurante delle regole della buona educazione, riempiva la sua parte di vialetto con qualsiasi cosa, dalla spazzatura agli stendini con i vestiti. Puoi solo immaginare l’imbarazzo del mio inquilino soprattutto quando aveva ospiti a casa e si trovava a utilizzare quel passaggio.

Legge di Stabilità 2018, ecco quali sono i bonus casa

Notizie immobiliari|Redazione

Nella nuova legge di Bilancio trovano spazio i bonus casa. Vediamo quali sono le agevolazioni che cambiano e quelle che restano.

Ecobonus 65% – Confermato per tutto il 2018 l’ecobonus al 65% per le spese di efficientamento energetico in casa. Ma cambia il perimetro degli interventi incentivati: la posa in opera di infissi, di schermature solari e le caldaie a condensazione e a biomasse passano dal 65% al 50%; resta invariato a quota 65% il bonus per pannelli solari per l’acqua calda, pompe di calore e altri interventi sull'involucro edilizio.

Bonus 50% per le ristrutturazioni – Diventa possibile utilizzare il bonus del 50% per le ristrutturazioni per le spese sostenute fino al 31 dicembre del 2018, entro un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro.

Bonus verde – Dal 1° gennaio del 2018 diventa detraibile una cifra pari al 36% delle spese documentate relative al verde, fino a un massimo di 5.000 euro per ogni unità immobiliare. Il nuovo sconto sarà dedicato alla sistemazione a verde “di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni”.

Sismabonus e bonus condomini – Sul fronte degli ecobonus condominiali rimangono gli sconti del 70 e 75% che vengono confermati fino al 31 dicembre del 2021. Arriverà fino al 2021 il sismabonus, con percentuali variabili tra il 75% e l’85%.

Ecobonus e sismabonus per gli ex Iacp – Gli istituti autonomi case popolari (ex Iacp) potranno usufruire dell’ecobonus per interventi di efficienza energetica realizzati su immobili di loro proprietà, come era già in passato, ma anche su immobili gestiti per conto dei Comuni. Gli ex Iacp potranno accedere al sismabonus fino a una percentuale massima dell'85%.

Fondo di garanzia – Nasce il fondo nazionale per la concessione di garanzie sui prestiti finalizzati alle operazioni di riqualificazione energetica con una dotazione di 50 milioni all’anno tra il 2018 e il 2020, ripartiti tra Ministero dell’Ambiente e Mise. Le famiglie a basso reddito potranno così accedere più facilmente ai prestiti bancari: con questi 50 milioni annui sarà possibile stimolare, in base alle stime del governo, circa 600 milioni di investimenti.

Cessione dei crediti anche per i singoli appartamenti – Diventa possibile trasferire le detrazioni anche per le operazioni effettuate sulla singola unità immobiliare, al di fuori degli interventi condominiali. Chi incamera il bonus potrà, poi, anche trasferirlo nuovamente. Finora la possibilità di trasferire le detrazioni era limitata al solo caso degli interventi sulle parti condominiali.

Requisiti tecnici e massimali – Vengono aggiornati i requisiti tecnici minimi che gli interventi di efficientamento devono rispettare per rientrare nel perimetro dell’ecobonus. Ad occuparsene sarà un decreto del Ministero dello Sviluppo economico. Nel testo andranno anche rivisti i massimali di costo specifici per ogni tipologia di intervento, oltre alle procedure di esecuzione dei controlli a campione eseguiti dall’Enea.

Accatastamento fabbricati rurali, i chiarimenti del Fisco

Notizie immobiliari|Redazione

In un incontro tra l'Uncem (Unione Nazionale Comuni Comunità Enti Montani) e l'Agenzia delle Entrate sono state chiarite le caratteristiche che devono possedere gli immobili rurali per i quali esiste l'obbligo di accatastamento.

Rientrano nell'obbligo di accatastamento gli obblighi dotati di autonomia funzionale e reddituale, non ancora censiti al catasto edilizio urbano. In tal caso, è obbligatorio procedere all'accatastamento dell'immobile con l'aiuto di un tecnico abilitato.

L'obbligo di accatastamento è scaduto il 30 novembre 2012, ma è possibile mettersi in regola presentando all'ufficio competente l'atto di aggiornamento con il contestuale pagamento della sanzione ridotta, in virtù del ravvedimento operoso.

Nel caso in cui si perdano i requisiti di ruralità è comunque necessario presentare un atto di aggiornamento. L'obbligo di accatastamento sussiste in ogni caso per quegli immobili che passano da soggetti esenti a creditori d'imposta.

Nel decreto Ministeriale del 29 febbario 1998 sono invece elencati gli immobili che non rientrano nell'obbligo di dichiarazione.

• fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione
• lastrici solari e aree urbane
• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq
• serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale
• vasche per l'acquacolutura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni
• manufatti isolati privi di copertura
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 me, purché di volumetria inferiore

Sospensione mutuo: come funziona

L’AUTORE: Massimo Coppin

• 
  

Se non ce la fai più a pagare le rate del mutuo puoi sospenderle. Vediamo come

Le rate del tuo mutuo – che all’inizio riuscivi a pagare con relativa comodità – sono improvvisamente diventate insostenibili a causa di eventi imprevisti che hanno peggiorato la tua situazione economica?

Niente paura. Esistono almeno due rimedi che ti permetteranno, per un certo tempo, di sospendere il pagamento e dunque di avere una boccata d’ossigeno in attesa di tempi migliori.

Il fondo di solidarietà del Mef

Il fondo di solidarietà per i mutui contratti ai fini dell’acquisto della prima casa, creato nel 2007, è istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze (Mef) ed è gestito dalla Concessionaria servizi assicurativi pubblici (Consap) [1].

Per accedere al beneficio della sospensione è necessario:

• che l’indicatore della situazione economica equivalente (Isee) del richiedente non superi € 30.000
• che il mutuo sia stato contratto per l’acquisto della prima casa
• che l’abitazione acquistata grazie al mutuo concesso dalla banca non sia di lusso, cioè non rientri nelle categorie catastali A1, A8 e A9
• la somma data a mutuo non superi € 250.000.

Condizione per l’accoglimento della domanda di sospensione è che colui che ha ottenuto il mutuo – o uno di essi, se i mutuatari sono più di uno – abbia subito uno dei seguenti eventi:

• perdita del posto di lavoro dipendente (a meno che la persona interessata non si sia dimessa, non sia stata licenziata per giusta causa, non sia andata in pensione o non benefici del contributo di disoccupazione)
• morte
• handicap oppure invalidità civile non inferiore all’80%.

Tali eventi devono essersi verificati dopo la stipula del contratto di mutuo ed entro i tre anni precedenti la presentazione della domanda di sospensione.

La sospensione non può essere superiore a 18 mesi.

Nei seguenti casi, invece, il beneficio non può essere concesso:

• quando a richiederlo è un professionista o un dipendente in regime di cassa integrazione
• quando l’appartamento oggetto di una procedura esecutiva
• quando il ritardo nel pagamento dura da più di 90 giorni
• quando colui che ha richiesto la sospensione ha stipulato una polizza assicurativa che lo copre da uno degli eventi che giustificano la domanda di accesso al beneficio
• se il mutuo è già oggetto di agevolazioni pubbliche
• se per lo stesso mutuo sono state già concesse una o più sospensioni per un periodo complessivamente superiore a 18 mesi.

La domanda di sospensione delle rate del mutuo va presentata alla banca che lo ha erogato utilizzando il modello che può essere scaricato dal sito internet della Consap o del Mef oppure fornito dallo stesso istituto che ha erogato il mutuo.

I documenti da allegare alla richiesta sono:

• documento di riconoscimento
• certificazione Isee
• documento che dimostri che il rapporto di lavoro è terminato
• certificato Asl che attesti l’handicap o lo stato di invalidità.

Una volta presentata la domanda, nell’arco dei successivi 30 giorni la banca mutuante trasmette la richiesta di sospensione alla Consap, quest’ultima a sua volta autorizza l’istituto di credito a sospendere le rate del mutuo e la stessa banca comunica al richiedente l’avvenuta sospensione.

La durata del contratto sarà prorogata per un tempo uguale a quello di durata della sospensione.

La moratoria sui mutui per il periodo 2015-2017

La moratoria nasce da un accordo del 31.3.2015 tra l’Abi (Associazione bancaria italiana) e le associazioni rappresentative dei diritti dei consumatori. Il quale prevede che l’istanza di sospensione possa essere rivolta alle sole banche che aderiscono all’accordo (mentre il fondo di solidarietà del Mef ha applicazione generale) da parte di chi è stato sospeso dal lavoro o ha subìto una riduzione di orario per un minimo di 30 giorni.

La sospensione riguarda soltanto la quota capitale e non gli interessi, che dunque continuano a essere dovuti anche durante la moratoria.

Il termine ultimo per la presentazione della domanda è il 31.12.2017 e la richiesta può essere presentata una sola volta, per non più di 12 mesi.

Legge di stabilità 2018, le quattro misure per la casa al vaglio dei tecnici di Camera e Senato

 

Si lavora al Ddl di Bilancio. In vista della discussione in Parlamento, il provvedimento è all’esame dei tecnici di Camera e Senato. In particolare, sono quattro gli interventi allo studio sul fronte del bonus casa.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, il presidente della commissione Ambiente della Camera, Ermete Realacci, si è detto soddisfatto di una delle grandi novità della manovra: il bonus verde. In merito, ha sottolineato che “saranno decisive le norme applicative, che sono state già importanti per il sismabonus”. E ha spiegato: “In quella sede andremo a definire quali sono gli interventi da portare in detrazione. Bisogna guardare al verde per terrazzi, balconi, giardini condominiali e non ad altro”.

Ci sono poi alcune cose da migliorare, tra queste l’ecobonus. A tal proposito, Realacci ha detto: “Ci sarà sicuramente l’estensione dell’ecobonus al 65% a tutti gli interventi di bonifica dall’amianto. Accanto a questo, penso a interventi che possano semplificare ulteriormente la cessione dei crediti. E’ un meccanismo essenziale, perché oggi le imprese di costruzioni, vista la situazione di crisi, non possono fare da banche per i cittadini”.

La commissione Ambiente proporrà poi un emendamento sul tema delle certificazioni statiche. Il presidente della commissione Ambiente della Camera ha spiegato: “Una diagnosi seria di un edificio costa e, per questo, è giusto consentire di recuperare questi costi tramite le detrazioni. Oggi, infatti, chi non effettua i lavori non ha accesso allo sconto fiscale sulla diagnosi. Dobbiamo evitare che queste certificazioni vengano trattate come quelle energetiche e, in qualche caso, vendute a prezzi di saldo”.

C’è infine il tema della messa in sicurezza in chiave antisismica dei capannoni. Ad oggi agli immobili produttivi per il sismabonus si applica lo stesso tetto di spesa degli appartamenti, ossia 96.000 euro. L’idea è quella di alzare questo limite, agganciandolo alla metratura dei capannoni.

Ma il Ddl di Bilancio prevede anche dell’altro, tra cui il doppio sconto per chi assicura la casa contro le calamità naturali. Si pensa a riconoscere una detrazione Irpef del 19% sul prezzo delle polizze sottoscritte dal prossimo 1° gennaio per assicurare la casa contro i danni da terremoti, alluvioni e altre calamità. Viene inoltre cancellata, sempre per le future polizze contro le calamità naturali, la tassa del 22,25% corrisposta sul premio del ramo danni.

E ancora, la possibilità di ricorrere a Piani di investimento a lungo termine (Pir) viene esteso alle società immobiliari. Per accelerare lo smaltimento degli Npl, poi, vengono modificate le regole sulla cartolarizzazione, puntando alla neutralizzazione fiscale dell’intervento della società veicolo d’appoggio, anche ai fini delle imposte indirette, nella monetizzazione dei crediti cartolarizzati.

Articolo visto su
Bonus casa, in Parlamento novità per capannoni e diagnosi statiche (Il sole 24 ore)

Acquistare o affittare una casa. Occhio alle sanguisughe che si spacciano per benefattori

Comunicato di Vincenzo Donvito

12 ottobre 2017 12:50

 

Acquistare o affittare una casa e’ un’operazione importante e che, per tutti piu’ o meno, e’ un momento decisivo nella propria vita. Il mercato italiano e’ articolato, ma -a nostro avviso- risente ancora di una chiusura che fino a qualche anno fa aveva praticamente fatto sparire le offerte. Chiusura che ha lasciato come strascico una serie di sanguisughe che cercano di approfittare della necessita’ di chi si appresta ad usare questo mercato. Spesso si sente dire che queste sanguisughe siano le agenzie immobiliari di per se’, perche’ il loro lavoro di mediazione e’ decisamente sovrastrutturale e, alla fin dei conti, non indispensabile…. Noi crediamo che cosi’ non sia!, anche se non possiamo non riconoscere che sul campo ci sono anche diversi disonesti e approssimati… ma crediamo che sia anche un fatto endemico legato a qualunque attivita’ professionale, soprattutto, come nello specifico, quando si ha a che fare con beni di prima necessita’. L’agente immobiliare e’ una professione, regolamentata e che puo’ essere utile a far da tramite tra il mercato e il consumatore finale: conoscenze, mediazioni, consigli… sostanzialmente un aiuto a far meglio utilizzando meno tempo.
Il mercato italiano -come abbiamo accennato- continua ad avere ancora problemi in virtu’ del fatto che la sua liberalizzazione e’ solo recente. E in questo si sono inserite una serie di sanguisughe che, spacciandosi per benefattori, cercano di ingannare i consumatori. Si tratta di coloro che, facendo finta di essere agenzie nel momento in cui fanno pubblicita’ alle loro offerte, si esplicitano solo al momento in cui stabiliscono il contatto con il probabile consumatore e dicono: non siamo un’agenzia immobiliare, ma un servizio che mette in contatto le due parti interessate, quindi se vuole avere un numero di telefono o visitare l’immobile che le interessa, si deve associare a noi (mediamente 200 euro per sei mesi). La sorpresa e l’incertezza di chi si sente coinvolto in questo meccanismo, secondo questi “non-agenti”, dovrebbe giocare a loro vantaggio; il ragionamento che ne potrebbe scaturire e’ il seguente: quell’appartamento mi interessa veramente, quasi quasi…. Ma -diciamo noi- sia per affitto che per acquisto le variabili da considerare sono tante e individuali, per cui e’ altamente probabile che un costo del genere sia solo inutile. Anche perche’ sul mercato ci sono tante offerte (dirette o tramite agenzia) che non giustificano questo costo di mera informazione. Per capire: chi sarebbe disposto a pagare 200 euro per una rivista di annunci immobiliari che e’ molto probabile riporti solo un numero di telefono di un proprietario che, nel frattempo, potrebbe anche non essere piu’ interessato alla transazione?
Quindi: occhio alle sanguisughe! E se si vuole assolvere ad un dovere civico, quando ci sono gli estremi per cui si e’ stati vittima di una publbicita’ ingannevole, e’ bene procedere con una denuncia alla specifica Autorita’ Antitrust

Ecobonus 2018: arrivano gli incentivi statali per il verde privato

Buone notizie per chi è in possesso di un giardino o di un terrazzo e desidera intervenire su queste aree: il Consiglio dei Ministri ha infatti appena approvato l’Ecobonus 2018, l’incentivo statale dedicato a chi effettuerà interventi sul verde privato.

Il Bonus Verde è una novità nel panorama degli incentivi statali e punta principalmente a due obiettivi: da una parte sostenere la diffusione del verde nelle aree cittadine e dall’altra combattere lo smog che spesso soffoca le zone urbane. Il bonus, inoltre, darà respiro al settore florovivaistico che, come ha ricordato il presidente della Commissione Finanze della Camera, Maurizio Bernardo, muove nel nostro Paese un fatturato di 2.5 miliardi di euro, per un totale di 30 mila aziende e 180 mila lavoratori. Questo senza considerare quanto preziosi e rari siano oggi gli spazi verdi: è stato stimato che ogni cittadino ne abbia mediamente a disposizione solo 31 mq.

Chi potrà usufruire del bonus?

Secondo la Legge di Bilancio 2018, potrà richiedere di usufruire del bonus chi deciderà di intervenire su aree scoperte di pertinenza di un’unità immobiliare privata, di qualunque tipologia essa sia, avviando operazioni di “sistemazione a verde”. In pratica, rientreranno nel bonus gli interventi su giardini, anche condominiali o terrazzi. Varranno per richiedere lo sgravio, ad esempio, le opere di creazione di impianti di irrigazione, di copertura a verde, di creazione di giardini pensili o di recupero di quelli storici. La detrazione prevista dal Bonus verde è importante: i cittadini potranno dedurre il 36% del costo dei lavori, per spese fino a 5 mila euro.

Questo post Ecobonus 2018: arrivano gli incentivi statali per il verde privato é pubblicato da Immobiliare.it News.

/