Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico

 

Nel condominio in cui abito ho scoperto leggendo gli atti che il tetto dell'edificio è di proprietà esclusiva del proprietario della soffitta, cioè io.

Si pone la necessità di effettuare degli interventi di manutenzione e l'amministratore mi ha detto che siccome la parte di edificio è di mia proprietà, allora la spesa spetta a me.

Io ho pensato che per analogia si dovesse applicare l'art. 1126 c.c. che riguarda i lastrici in uso esclusivo, ma lui dice di no?

Chi ha ragione?

Questa, in sostanza, la discussione che si è svolta sul uno dei tanti thread aperti sul nostro forum (http://www.condominioweb.com/forum/).

In effetti il caso è particolare in quanto raramente si sente dire che il tetto è di proprietà esclusiva; solitamente siamo abituati a sentir parlare di lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.

E qui arriviamo alla prima, necessaria, precisazione: l'art. 1126 c.c. riguardi i lastrici in uso esclusivo; è stata la giurisprudenza ad estenderne l'applicazione, in via analogica, anche ai lastrici in proprietà esclusiva.

Ciò detto passiamo alla definizione di tetto e di lastrico, in modo da comprendere la differenza terminologica.

Il tetto è la copertura dell'edificio che si compone di due falde inclinate che si congiungono (così detto colmo del tetto).

Per lastrico solare, come afferma la Cassazione, "deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione" (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

=> I torrini e il locale ascensore non devono essere considerati parte del lastrico solare.

Il lastrico ha una superficie piana o comunque inclinata in misura non superiore al 5% rispetto ad un'ideale linea retta e questa particolare conformazione si presta, più del tetto, a più intense utilizzazioni per l'apposizione di macchine d'impianti, antenne, ecc.

La funzione prima, tuttavia, è la medesima: coprire l'edificio completandolo.

Tale analogia di funzione si riflette, secondo la Corte di Cassazione, anche sulla ripartizione delle spese nell'ipotesi in cui il tetto sia parte di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.

In tal senso gli ermellini, correva l'anno 1985, hanno avuto modo di affermare che "allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto" (Cass. 30 gennaio 1985 n. 532).

=> Rifare il tetto male può costare caro anche al direttore dei lavori

Il frequentatore del nostro forum, quindi potrà rispondere così al suo amministratore chiedendo l'applicazione dei criteri di ripartizione previsti dall'art. 1126 c.c. e quindi sopportando un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi dovranno andare a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura, secondo i millesimi di proprietà.

Costruzione di un gazebo sul lastrico solare ad uso esclusivo ed alterazione del decoro architettonico

 

L'art. 1117 cod. civ., elenca espressamente, tra le parti comuni dell'edificio, il lastrico solare. Il lastrico solare si presume di proprietà comune a tutti i condomini, sempreché non risulti dal “titolo” una pattuizione diversa.

Avviene piuttosto di frequente che il lastrico solare anziché essere di proprietà comune di tutti i condomini, appartiene soltanto ad alcuni (o ad uno) dei condomini. È anche ipotesi abbastanza frequente che il lastrico appartenga addirittura a persona che partecipa al condominio solamente quale proprietaria del lastrico. Questa peculiarità ha i suoi riflessi con particolare riguardo all'onere delle spese di manutenzione e riparazione, nonché al diritto di sopraelevazione.

L'esistenza della proprietà esclusiva, dà vita ad una particolare situazione di concorrenza di diritti: quello di copertura dell'edificio, a vantaggio del proprietario esclusivo, o di chi ne ha l'uso esclusivo. => Uso dei beni comuni, niente serre sul lastrico solare!

Sviluppando quanto accennavamo sopra, possiamo ora individuare quattro limiti al godimento del lastrico, da parte del proprietario esclusivo:

1. le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo. È un divieto di carattere generale che trova il suo fondamento dell'art. 833 cod. civ.;
2. tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale;
3. il proprietario esclusivo non può, nell'esercizio del proprio diritto, arrecare comunque pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, naturalmente assolve.
4. il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell'edificio, poiché, evidentemente, ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell'intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condomini.

Proprio in riferimento a quest'ultimo limite, descritto al punto sub-4, una sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 24305/08) ha stabilito che va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l'edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano ha l'uso esclusivo. Praticamente il gazebo, secondo i Giudici, deve essere rimosso in quanto non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando addirittura lo stato preesistente, in quanto la palizzata in legno costruita e i tubi metallici di sostegno si presentavano molto simile ad una recinzione di cantiere e sicuramente non armonizzavano, ma svilivano sotto il profilo estetico e simmetrico le pur modeste strutture preesistenti.

Da questa sentenza emerge, in primo luogo, che il decoro architettonico non costituisce una qualità eventuale, bensì un valore connaturale all'esistenza stessa di un edificio come tale; vi è una dignità estetica, quindi, in ogni fabbricato, anche in quelli a carattere popolare o, comunque, con minori pretese dal punto di vista artistico. Si afferma, quindi, che il giudice, nell'accertare se il decoro architettonico sia stato in concreto pregiudicato, deve prendere in considerazione il carattere dell'edificio, usando criteri di maggior rigore per gli edifici che abbiano un vero e rilevante pregio architettonico e criteri di minor rigore per quegli edifici che ne abbiano invece uno modesto, per il loro carattere popolare (Cass. 24 ottobre 1968, n. 3477; Cass. 15 aprile 2002, n. 5417).

Secondo elemento che il giudice ha tenuto a precisare è quella della salvaguardia della fisionomia unitaria. A riguardo la giurisprudenza ha, tuttavia, precisato che ciascun prospetto del fabbricato, in ragione delle sue caratteristiche di visibilità, può essere oggetto di autonoma considerazione. Per esempio nella fattispecie affrontata dalla Cassazione con sentenza del 15 gennaio 1986, n. 175, un condomino aveva trasformato da terrazzo in veranda coperta una parte della sua proprietà al piano attico; la Corte di Merito aveva ravvisato nell'isolato avancorpo, un'opera lesiva del decoro architettonico in quanto interrompeva bruscamente l'omogeneità della parte alta del fabbricato – realizzato con semplice ma armonica linea di terrazzo – e rappresentava sicuramente un elemento di estraneità per chi osservava l'edificio dalla strada o dai fabbricati vicini, prescindendo dalla circostanza che un analogo manufatto era stato da altri eseguito sul fronte opposto del palazzo. Per altro verso, si è precisato che un'alterazione del decoro architettonico può derivare anche da una modificazione interessante, in via immediata, solo “singoli elementi o singoli punti del fabbricato” ma suscettibile, tuttavia, di rifletterai negativamente sull'insieme dell'aspetto esteriore dell'edificio (Cass. 29 luglio 1995, n. 8381; Cass. 3 settembre 1998, n. 8731).

Al riguardo è significativa la fattispecie affrontata da Cass. 6 ottobre 1997, n. 9717, nella quale il condominio aveva lamentato la lesione del decoro architettonico in una costruzione di circa 56 mq. sulla superficie di un appartamento in proprietà esclusiva ed il giudice di merito, nell'accogliere la domanda di demolizione, aveva pur riconosciuto, sulla base dei rilievi eseguiti al c.t.u., che il principio ispiratore delle linee estetiche dell'edificio era del tutto “anonimo”, trattandosi di edificio appena decoroso e che, invece, la nuova costruzione si presentava “dignitosa e discretamente realizzata”. => Si altera il decoro architettonico se si cambia la porta della propria abitazione?

Dai dettati giurisprudenziali possiamo quindi riassumere quanto segue:

• il decoro architettonico negli edifici in condominio è una qualità essenziale ed intrinseca riscontrabile ogni edifico;
• tale qualità è di per sé un valore essenzialmente immateriale, che non si identifica con la conformazione materiale di talune parti o di tutto l'edificio ma ne è piuttosto la risultante sotto il profilo estetico complessivo;
• il decoro architettonico si configura come valore elastico caratterizzato da un ampio margine di oscillazione, condizionato da mutevoli variabili come quelle del costume sociale e dall'evoluzione tecnologica.

Condonare la veranda. Che cos'è il permesso in sanatoria?

 

Rispondiamo al dubbio del nostro lettore: quello che si potrebbe ottenere (in ragione del fatto che per quel periodo non sono stati emanati così dette legge di condono edilizio) è il permesso in sanatoria.

Si tratta di una procedura prevista dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380 del 2001).

Il permesso in sanatoria è disciplinato dall'art. 36 (norma di rango legislativo) specificato dedicato all'accertamento della conformità.

A mente del primo comma di tale disposizione qualora siano stati realizzati interventi in assenza di permesso di costruire, in difformità da esso, oppure in mancanza di segnalazione certificata di inizio attività “il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”, purché l'autore dell'abuso sia ancora nei termini previsti per la demolizione nei casi sopra indicati e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative.

Se in costanza del termine vengono comminate le sanzioni amministrative, la richiesta di permesso in sanatoria non è più possibile.

I commi secondo e terzo del medesimo art. 36 specificano che:

“Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata”.

La richiesta dev'essere presentata con l'ausilio di un tecnico abilitato e può essere avanzata solamente se l'opera avrebbe astrattamente potuto ottenere il permesso o comunque esser realizzata seguendo le normali procedure di legge.

Nel caso della veranda, quindi, il nostro lettore, con l'aiuto del suo tecnico, deve verificare se sussistono i presupposti per l'ottenimento del permesso in sanatoria di cui trattasi.

Ciò per quanto concerne i profili amministrativi della vicenda: restano sempre impregiudicati i diritti degli altri condòmini in tema di alterazione del decoro architettonico dell'edificio. Come dire: una veranda sanabile potrebbe comunque dover essere smontata se lesiva dell'estetica dell'edificio.

Rispetto a tale questione è utile ricordare che “in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino” (Cass. 7 settembre 2012, n. 14992).

Insomma la veranda che s'inserisce in un contesto già degradato (es. per la presenza di altre verande) ottenuto in permesso comunale non dovrebbe andare incontro a rischi di natura condominiale. Il condizionale è d'obbligo dato che quella citata in tal senso è una sentenza e non un articolo di legge.

Subentro nella proprietà dell'ascensore, come calcolare la quota da pagare?

 

Accade, ora, che ho deciso di vendere l'appartamento e, visto che l'acquirente desidera usufruire dell'ascensore, ho contattato l'amministratore che mi ha detto che devo partecipare con il costo di allora, rivalutato degli interessi, dal momento dell'installazione ad oggi.

L'art. 1121 del codice civile mi sembra che dica tutt'altro. Cortesemente, mi potreste dire come devo comportarmi davanti a questa richiesta?

In sostanza, la signora ci chiede di dare un senso al terzo comma dell'art. 1121 a mente del quale i condòmini inizialmente contrari alle innovazioni voluttuarie o gravose suscettibili di utilizzazione separata, nonché i loro eredi ed aventi causa possono “in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera”.

=> Le innovazioni delle cose comuni, interventi modificativi volti a rendere migliore e più agevole il godimento delle cose comuni

Come il passare degli anni incide sulla somma dovuta?

La questione è stata affrontata anche dalla Suprema Corte di Cassazione. In una sentenza resa nel 1993, gli ermellini ebbero modo di affermare che “non può revocarsi in dubbio che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale”.

Ciò perché, prosegue la Corte nel proprio ragionamento, “è soltanto in virtù di tale norma che essi possono, oper legis, acquistare la comproprietà dell'opera, ma per evitare arricchimenti a danno o a vantaggio dei condomini che per primi l'hanno voluta devono pagare pro quota quello che sarebbe stato il costo d'allora con moneta presente” (Cass. 18 agosto 1993 n. 8746).

In buona sostanza bisogna rivalutare la somma di denaro che si sarebbe spese al tempo dell'installazione per evitare che il condomino subentri nella proprietà dell'ascensore pagando una somma esigua non corrispondente al valore del bene, nonché ai costi sostenuti per la manutenzione.

Il sito istituzionale dell'Istat propone un'applicazione di semplice ed immediato utilizzo per il calcolo della rivalutazione monetaria. http://rivaluta.istat.it/Rivaluta/

Per portare un esempio, € 100,00 dell'anno 2000 nel 2015 corrispondo ad € 133,33.

Si badi, nel calcolo della somma dovuta dal condomino bisogna:

1) considerare il costo iniziale dell'impianto;

2) suddividerlo secondo il criterio di ripartizione applicabile (nel caso di criterio legale, secondo i millesimi di proprietà);

3) ottenuta la quota spettante al singolo, provvedere a rivalutarla al valore attuale.

La norma di cui all'art. 1123, terzo comma, c.c. – è utile specificarlo per completezza – non conferisce agli altri condòmini, già comproprietari del bene, alcun potere di veto rispetto alla decisione del loro vicino di subentrare nella proprietà e nell'uso del bene (nel nostro caso ascensore).

Come dire: l'ingresso nella comproprietà è automatico e si determina con la mera manifestazione di volontà di parteciparvi.

E' legittima la delibera che consente ai condòmini di parcheggiare la seconda autovettura davanti o in prossimità dei rispettivi garage.

 

La delibera con la quale l'assemblea, previa modifica del regolamento condominiale, prevede la facoltà per i condomini e gli inquilini di parcheggiare con la seconda autovettura davanti o in prossimità dei propri garage, ma comunque in modo tale da permettere il transito e senza che ciò comporti il mutamento della destinazione d'uso del bene comune, risulta pienamente legittima.

Tanto ha statuito il Tribunale di Vicenza con sentenza del 27 maggio 2015, a seguito di impugnativa della delibera condominiale ex art. 1137 c.c.

L'adito Tribunale, dopo aver dato atto dell'infondatezza dell'eccezione di incompetenza per materia avanzata dal condominio convenuto, in considerazione del fatto che: “in tema di controversie tra condomini, rientrano nella competenza per materia del Giudice di Pace le cause nelle quali siano in discussione i limiti quantitativi e qualitativi dell'esercizio delle facoltà spettanti ai condomini; esulano da tale competenza e rientrano in quella del Tribunale le controversie nelle quali si faccia questione circa l'esistenza o l'inesistenza del diritto di usare la cosa comune per determinati fini (Cassazione n. 7547/2011; Cassazione n. 8941/2011)” ha, tuttavia, rigettato la domanda ritenendo, pertanto, la delibera impugnata pienamente conforme al dettato normativo.

Detta delibera, a dire della condomina ricorrente, tra l'altro, comportava una limitazione al libero ed agevole passaggio dei veicoli nell'area medesima, l'alterazione della misura del godimento dello spazio comune a vantaggio di alcuni condomini ed in pregiudizio di altri, la violazione dell'art. 1120 II comma c.c. (oggi IV comma), siccome innovazione che può recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne altera il decoro architettonico o che rende talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, nonché la violazione dell'art. 1102 c.c., per il mutamento della destinazione del bene comune.

=> Parcheggio in cortile, se un condomino contesta la sosta dell'auto del vicino

Come accennato, il Tribunale di Vicenza ha respinto tutti motivi posti a sostegno dell'impugnativa dalla condomina dissenziente.

Rileva in proposito il giudice di merito come, la delibera impugnata ha ad oggetto un'area comune la cui originaria destinazione era già quella di transito, manovra e sosta per operazioni di carico e scarico.

Che sul punto la delibera in oggetto, non ha affatto riconosciuto diritti reali ai singoli condòmini, ma si è limitata a stabilire un'ulteriore modalità di utilizzo dello spazio comune, concedendo la facoltà ai condòmini di parcheggiare le loro seconde auto nelle aree individuate, antistanti i rispettivi garage.

L'anzidetta possibilità non limita in maniera significativa l'agevole passaggio dei veicoli, in considerazione della sufficienza dello spazio disponibile.

D'altronde ricorda il Tribunale: “va anche evidenziato come i rapporti condominiali debbano essere informati al principio della solidarietà che richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (sul punto si veda Cassazione n. 8808/2003)”.

Ciò posto, risulta contemperata sia la legittima esigenza di parcheggiare le auto negli spazi condominiali – considerato che la delibera impugnata non prevede una facoltà di sosta incondizionata all'interno dell'area comune, anche in considerazione del fatto che la stessa stabilisce nel dettaglio le aree che è possibile occupare a tal fine – sia l'altrettanto legittima esigenza di transitare liberamente con l'auto nell'area comune, senza eccessive difficoltà o disagi.

Infine, sentenzia il Tribunale di Vicenza, “la facoltà riconosciuta ai condomini di utilizzare per il parcheggio alcune porzioni dell'area de qua, non impedisce il transito e la manovra dei veicoli e, quindi, l'utilizzo del bene secondo le precedenti modalità. La delibera non modifica la destinazione del bene comune e, tanto meno lede diritti acquisiti dei singoli condomini”.

Da ciò si evince come ben può l'assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., deliberare la possibilità di parcheggio delle seconde autovetture dei condòmini davanti o in prossimità dei rispettivi garage, a patto che la restante parte dell'area comune risulti liberamente fruibile, anche per il transito delle autovetture, senza eccessive difficolta o disagi di sorta e senza che sulle anzidette (seconde) aree di parcheggio possa essere riconosciuto ai singoli condòmini alcun diritto reale.

Compilazione della ricevuta d'affitto, istruzioni per l'uso

 

In che modo bisogna compilare la ricevuta di affitto per evitare contestazioni di sorta.

Che cosa deve scrivere il proprietario su quel documento?

Che cosa il conduttore ha diritto di far inserire?

Partiamo dal dato certo: per ottenere la quietanza di pagamento è necessario farne specifica richiesta, perché essa non è naturale conseguenza del pagamento stesso, quanto piuttosto della richiesta.

In tal senso depone l'art. 1199 c.c.

Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore.

Il rilascio di una quietanza per il capitale fa presumere il pagamento degli interessi.

Esempio: Tizio paga a Caio la mensilità di affitto. Tizio ha diritto a domandare la ricevuta sulla quale dovrà essere annotato l'importo pagato.

Tizio potrà domandare che delle somme versate sia specificato anche il titolo. Ad esempio, se egli ha versato € 500,00 e di questa somma € 50,00 sono per spese condominiali, egli avrà diritto che sulla quietanza sia specificato che tale parte è stata versata a titolo di oneri accessori. Resta comunque valida la semplice dicitura “pagamento canone di locazione + spese condominiali”. La Specificazione delle somme può essere utile nel caso di comunicazione a terzi (es. il commercialista) delle ricevute ai fini delle detrazioni su canone di locazione.

Le modalità di pagamento, es. bonifico, non incidono sul diritto ad ottenere la quietanza. Tuttavia, nel caso di pagamento con assegno bancario, non costituendo lo stesso una forma di adempimento parificabile al denaro, è bene che la ricevuta contenga la menzione che la somma sia stata pagata tramite assegno, con l'aggiunta della clausola “salvo buon fine”.

Quali i riflessi sulla ricevuta di pagamento per caso in cui il conduttore non è propriamente regolare nei pagamenti, ma il proprietario, conoscendolo e conoscendone la situazione di momentanea difficoltà, abbia deciso di non agire legalmente aspettando che si rimetta in pari autonomamente?

In pratica abbiamo un conduttore che ha degli arretrati. Al riguardo bisogna guardare alle regole dettate in materia di imputazione di pagamento, ossia all'art. 1193 c.c., che recita:

Chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare.

In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto; tra più debiti scaduti, a quello meno garantito; tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore; tra i più debiti ugualmente onerosi, al più antico. Se tali criteri non soccorrono, l'imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti.

Quindi: Tizio deve a Caio il mese corrente e due mensilità arretrate dell'anno precedente, in totale 3 mensilità. Al momento del pagamento porta due mensilità. A quel punto:

a) Tizio può dire a Caio come imputarlo (es. due mesi scaduti o un mese scaduto e quello in corso);

b) se Tizio non dice nulla le due mensilità dovranno essere imputate ai debiti più antichi, cioè alle due mensilità dell'annualità precedente.

In tale ultimo caso è sempre bene che al pagamento segua la quietanza. L'art. 1194 c.c. specifica che:

Chi, avendo più debiti, accetta una quietanza nella quale il creditore ha dichiarato di imputare il pagamento a uno di essi, non può pretendere un'imputazione diversa, se non vi è stato dolo o sorpresa da parte del creditore

È bene ricordare, infine, che alla ricevuta di pagamento va allegata, meglio incollata, la marca da bollo.

Locazione e orari per le visite dell'immobile nel caso di nuovo affitto

 

Quali sono gli orari per le visite dell'immobile nel caso in cui il conduttore abbia effettuato il recesso ed il proprietario intenda affittarlo nuovamente?

Esiste una disciplina legislativa oppure la questione è rimessa all'accordo tra le parti?

Partiamo da una premessa: le visite nell'immobile non sono limitate ai soli casi di nuovo affitto.

Può accadere che il locatore, l'amministratore di condominio o un soggetto da loro incaricato abbiano necessità di poter accedere all'immobile.

Si pensi, ad esempio, alle ipotesi in cui sia necessario verificare la sussistenza di infiltrazioni o al caso del sopralluogo di un tecnico per la manutenzione degli impianto o ancora per l'ipotesi di redazione delle tabelle millesimali.

In tutte queste ipotesi ed in altre connesse con le esigenze di conservazione dell'unità immobiliari e degli impianti individuali e comuni, nonché per altre ragioni giustificabili il conduttore è tenuto a concedere l'accesso.

Tale obbligo lo si desume dal complesso delle disposizioni codicistiche dettate in materia di locazione (art. 1571 e ss. c.c.). D'altra parte se il locatore è tenuto ad eseguire le riparazioni della cosa locata (eccezion fatta per la piccola manutenzione, art. 1609 c.c.), come può adempiere se non anche tramite accesso all'unità immobiliare?

Le modalità d'accesso, solitamente, sono concordate tra le parti nel contratto di locazione, ad esempio prevedendo un preavviso minimo di uno, due o tre giorni, oppure stabilendo altre modalità.

Opporsi ad una richiesta di accesso giustificata rappresenta un inadempimento di cui si dovrà tenere conto in relazione alle eventuali contestazioni che il conduttore dovesse avanzare rispetto a fatti risolvibili per il tramite di quell'accesso. Del pari il conduttore che non consente l'accesso è da considerarsi responsabile se tale diniego abbia inciso su riparazioni concernenti impianti comuni o comunque di altri condòmini.

Accanto a queste situazioni, v'è quella dell'accesso per far visionare l'immobile nel caso in cui lo stesso venga messo in vendita oppure sia nuovamente disponibile per la locazione in ragione della disdetta operata dal conduttore stesso.

Si tratti di recesso libero o per gravi motivi, la legge prevede un termine di sei mesi intercorrente tra la comunicazione e la fine della locazione. Tale termine, è unanimemente riconosciuto, serve al proprietario a provvedere a sostituire il conduttore con un nuovo inquilino (ed un nuovo contratto, salvo subentro in quello in corso).

Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.

Per fare ciò, chiaramente, avrà necessità di fare visionare l'immobile a chi è interessato a prenderlo in affitto. Come per le ipotesi precedenti, anche per questa concernente le visite la legge non dice nulla di specifico, ma l'obbligo di consentirle lo si desume dal generico dovere di buona fede nell'esecuzione del contratto stesso.

D'altronde impedire l'accesso potrebbe portare, ferma restando la legittimità del recesso, ad una richiesta di danni consistenti nell'impossibilità di far visionare l'immobile ai fini della sua nuova locazione. Una sorta di danno da perdita di chance.

Come per il resto, sovente le parti regolamentano nel contratto questo genere di visita. In mancanza di esplicito accordo è bene che quello stabilito successivamente sia messo per iscritto in modo tale da non avere sorprese, ciò chiaramente per il caso in cui i rapporti con il proprietario non siano tali da non ritenerlo indispensabile