Facciate: pagano la ristrutturazione anche i condomini che non utilizzano le parti interessate

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

28/10/2015 – Le spese per la ristrutturazione della facciata di un edificio, pur valorizzando solo alcuni balconi interessati dalle operazioni di manutenzione, devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi.   Questo ciò che ha stabilito la Cassazione nella sentenza 21028/2015.   Ristrutturazione condominiale: il caso Il caso è nato dal ricorso di un proprietario contro la delibera condominale che prevedeva la ripartizione tra tutti i condomini delle spese per i lavori di manutenzione di una facciata dello stabile su cui si affacciavano alcuni balconi.   Secondo il proprietario nella ripartizione delle spese non era stato preso in considerazione il rapporto di pertinenza e di destinazione che avrebbe legato solo alcuni dei condomini ai balconi interessati dalle operazioni di manutenzione, in virtù dell’esclusiva utilità che questi ultimi ne avrebbero tratto, con conseguente esclusione degli altri..

Agevolazioni mutuo prima casa anche per gli studi professionali

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

29/10/2015 – Il professionista che acquista un immobile da adibire all’esercizio della professione in un comune diverso da quello di residenza, ha diritto alle agevolazioni fiscali sul mutuo previste per la prima casa. Si è pronunciata in questi termini la Commissione regionale tributaria di Roma con la sentenza 3460/2015.   Nel caso preso in esame, l’Agenzia delle Entrate aveva negato l’agevolazione ad un professionista che aveva acquistato uno studio in un comune diverso da quello in cui risiedeva. La Commissione provinciale tributaria aveva invece dato ragione al professionista, perché a suo avviso bastava lavorare nel comune in questione, ma l’Agenzia delle Entrate aveva affermato che per ottenere l’agevolazione era necessario dichiarare nel rogito l’intenzione di destinare l’immobile come prima casa.  

Basta chiedere la residenza per non decadere dai benefici prima casa

 

Decadenza benefici sull’acquisto della prima casa: è sufficiente aver inoltrato al Comune la richiesta di trasferimento della residenza.

Così ha stabilito la Commissione Tributaria Regionale di Brescia     (CTR Brescia, sent. n. 2485/67/15 dell’8.06.2015.)

Non decade dai benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa il contribuente che– come richiesto dalla legge – abbia trasferito la propria residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi dall’atto notarile; tuttavia, ciò che conta per non incorrere in sanzioni, non è il materiale trasferimento nell’abitazione, ma la data di presentazione al Comune dell’istanza di cambio residenza.

La norma non richiede il trasferimento fisico nel fabbricato acquistato entro 18 mesi dall’atto, ma dispone solo che, entro tale termine, venga presentata al Comune la domanda di trasferimento della residenza.

Se poi la procedura amministrativa di completamento della pratica prende le lunghe e l’ente fa scadere il termine dei 18 mesi, al contribuente non si può attribuire alcuna colpa.

Non rileva il completamento della procedura, ma l’avvio della stessa.

Di parere opposto pare essere stata la Suprema Corte, pochi mesi prima:   (Ordinanza Cassazione  n. 4662 del 27 febbraio 2014)

Come si può vedere infatti nell’articolo di Domoforum   “Agevolazioni “prima casa”: necessario il trasferimento”   : “E’ irrinunciabile il trasferimento – da parte del contribuente – nel comune in cui è situato l’immobile entro un anno (oggi, 18 mesi) dalla data del contratto di acquisto. (ndr: si noti, nel Comune in cui si trova l’abitazione …)”

In realtà, a ben vedere le due sentenze non si discostano molto. Infatti nel caso portato all’attenzione dei Giudici Capitolini, la mancanza di abitabilità era stata addotta come motivo per non avere potuto trasferire la residenza, con evidenti intenti elusivi.

Ricordiamo che per usufruire dei benefici fiscali all’atto dell’acquisto della cd “prima casa”  (imposta di registro al 2% o, se acquistato da impresa di costruzione, Iva al 4%; imposta ipotecaria e catastale pari a 100 €), è necessario che si verifichino le seguenti condizioni:

– l’immobile acquistato deve avere  destinazione abitativa e non deve essere di lusso;

– si può godere dell’agevolazione solo per una  abitazione; può goderne anche chi sia già in possesso di altra abitazione, purché precedentemente non acquistata con i benefici prima casa e purché essa non sia in piena proprietà e non sia situata nel medesimo Comune;

– l’acquirente deve avere la propria residenza anagrafica nel Comune in cui è situato l’immobile oppure deve impegnarsi al momento della stipula dell’atto, a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto  nel Comune in cui è situato l’immobile, (si badi, non propriamente nell’immobile), a pena di decadenza dal beneficio.

Sembra il solito pasticcio Borbonico:  tuttavia una ragione, anche se non così facile da percepire, ad esempio per l’apparente stranezza dell’agevolazione “prima casa” senza uno specifico obbligo di porre la propria dimora abituale nell’immobile acquistato, ma nel Comune, c’è.

La legge istitutiva della agevolazione per l’acquisto cd “prima casa” intendeva favorire il primo accesso alla proprietà di un immobile abitativo e non la residenza in un immobile proprio (art. 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168)

Nulla c’entra con le successive agevolazioni nelle imposte dirette ed indirette concesse per la dimora abituale.  In effetti le due cose sono distinte.

Si può godere delle agevolazioni “a regime” per la propria prima casa (IMU, Irpef ecc) anche se non si è acquistata con l’agevolazione cd prima casa (Successione, donazione, costruzione o addirittura acquisto come “seconda casa”) e viceversa si può aver acquistato con le agevolazioni “prima casa”  e non godere delle agevolazioni legate alla dimora abituale.

Molto interessante per chi voglia approfondire l’argomento è la lettura dell’articolo del Notaio Bellini su “I quaderni del Notariato” :

Se l’immobile è abusivo il contratto di locazione è nullo

 

Se l’immobile è abusivo il contratto di locazione è nullo (Trib.Taranto – Sezione 2 – Sent. 27 gennaio 2015 n. n. 298 )

Se l’immobile è abusivo il contratto di locazione è nullo per illiceità della causa.

Lo ha stabilito il Tribunale di Taranto, con la sentenza del 27 gennaio 2015 n. 298 , respingendo la domanda del proprietario di una villetta, il quale, nel chiedere la risoluzione della compravendita per mancato pagamento del prezzo,  voleva che l’acquirente lo risarcisse del reddito perso durante il periodo di detenzione del bene da parte sua.

Il tribunale, disposta la CTU per stabilire il  dovuto per la detenzione, venne a conoscenza che il comune di Taranto, aveva rigettato la domanda di sanatoria presentata dall’attore, sicché l’intero immobile era da considerarsi abusivo in quanto privo di concessione edilizia e della licenza di abitabilità.

La motivazione.

Il Tribunale afferma che «il contratto di locazione con la connessa obbligazione di pagamento del canone ai sensi degli artt. 1571 e 1575 c.c. integra una utilizzazione del corpo del reato, identificato nell’immobile abusivo, al fine di trarne profitto, identificabile ex articolo 240 del codice penale nel canone di locazione retraibile che non è in concreto confiscabile, unitamente all’immobile realizzato abusivamente, soltanto per la prevalenza delle attribuzioni devolute all’autorità amministrativa che determinano l’acquisizione dei predetti beni al patrimonio del Comune, mentre l’applicazione degli istituti generali di diritto penale e processuale penale produrrebbe l’acquisizione al patrimonio dello Stato, ovverosia di un diverso soggetto giuridico».

Ne consegue che il contratto di locazione «ha causa illecita e, di conseguenza, è nullo ex art. 1418 codice civile, in quanto diretto ad assicurare il profitto del reato mediante l’utilizzazione della cosa madre, costituente il corpo del reato, per la produzione di frutti civili».

In tal modo, «si consolida ed aggrava l’offesa all’interesse protetto dalla norma penale incriminatrice, pur se in un momento successivo al completamento dell’antigiuridicità della condotta penalmente rilevante, conclusasi con la realizzazione dell’immobile abusivo».

L’illiceità della causa è legata alla configurazione del negozio locativo delineato  dall’articolo 1571 del codice civile secondo cui «la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo».

Infatti,  le utilità che il conduttore potrà acquisire mediante il suo diritto personale di godimento «deriveranno da una cosa costituente corpo del reato, mentre il corrispettivo di tale godimento, di per sé illecito, sarà costituito dai canoni di locazione riconducibili nel novero del “profitto del reato” soggetto a confisca facoltativa»

Case in comodato: in convivenza le migliorie vanno rimborsate?

 

Il caso che andiamo a prendere in esame oggi vi propone la possibile problematica che può nascere quando un genitore concede al proprio figlio una casa in comodato, per iniziare una convivenza. Nel momento in cui la coppia decide di separarsi le migliorie per la ristrutturazione dell’immobile devono essere rimborsate? In base ad una sentenza della Corte di Cassazione non deve avvenire nessun indennizzo. Vediamo quindi quali sono le motivazioni.

Il caso

Un uomo aveva concesso alla propria figlia un appartamento di sua proprietà in comodato, per permetterle di convivere con il proprio compagno. Terminata poi la relazione, il convivente pretendeva dall’uomo un indennizzo per le spese sostenute durante la convivenza, per apportare miglioramenti alla casa.

Il comodante non è ritenuto a rimborsare il comodatario

La Corte di Cassazione ha “rilevato che le spese sostenute non risultavano indispensabili per la fruizione dell’immobile, ma costituivano migliorie utili al miglior godimento dello stesso da parte dei conviventi”. Per cui ha escluso “la possibilità di applicare per analogia le norme sulla locazione (risultando pertanto superflua ogni indagine sull’avvenuto consenso agli interventi)”. In quanto, le migliorie sono sicuramente da ritenersi diverse dalle possibile spese ordinarie o straordinarie di manutenzione.

Inoltre i lavori che erano stati fatti sull’immobile, secondo la Corte avevano trovato “motivo e fondamento in una prospettiva di matrimonio o quanto meno di duratura convivenza con la figlia del comodante” per cui “venuta meno in breve tempo la condizione dell’utilità comune, a causa della rottura della relazione sentimentale” era venuta meno anche “la causa dell’elargizione economica e quindi dell’impoverimento del M., nei limiti dell’effettivo arricchimento del B.”

La Cassazione rifacendosi anche ad una sentenza del 2002 ha così ribadito che “il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante”. Per cui, se un genitore decide di dare un immobile in comodato non è obbligato alla restituzione delle spese, sostenute dai conviventi.

Comodato d’uso: come funziona

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento di un immobile, ma non detiene il diritto di proprietà.

• Il contratto di comodato d’uso è disciplinato  dagli art. 1803 e successivi del codice civile e si realizza solitamente all’interno dell’ambito familiare;
• colui che ha ricevuto in consegna il bene non può cedere il diritto di usufruirne a terzi, senza il consenso del proprietario, che può in qualsiasi momento richiedere la restituzione dell’immobile, qualora si verifichi il fatto;
• custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
• il comodatario deve restituire il bene immediatamente dopo la richiesta;
• la morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto, in quanto il comodante può richiedere agli eredi la restituzione dell’immobile. In caso di morte del comodante si estingue invece il comodato precario, ma non quello a termine;
• il comodatario non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà;
• la Tasi per contratti superiori ai sei mesi va ripartita tra il comodatario e il proprietario. L’occupante versa la tassa nella misura in cui è stata stabilita dal comune ed è solitamente compresa il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo.  Può avere anche un’aliquota agevolata, nel caso si tratti di prima casa. Se il comune poi non dovesse deliberare nessuna divisione tra proprietario e inquilino quest’ultimo dovrà pagare il 10%.

Per quanto riguarda il contratto di comodato redatto in forma scritta, occorre effettuare in primis una distinzione, a seconda che il contratto abbia ad oggetto:

• beni immobili;
• beni mobili.

Il contratto di comodato di beni immobili redatto in forma scritta deve avere l’applicazione dell’imposta in misura fissa di euro 168,00, indipendentemente dal fatto che sia stato redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. Mentre il contratto di comodato redatto verbalmente non è soggetto all’obbligo di registrazione. Ad eccezione del caso in cui questo sia citato in altri contratti scritti.

Ecobonus condominio, le novità per il 2016

 

Per il 2016 il governo è intenzionato a riconfermare l’ecobonus per i lavori di riqualificazione energetica, ma a quanto pare saranno introdotte delle importanti novità. L’obiettivo principale è infatti quello di promuovere maggiormente la ripresa dell’edilizia italiana, come pilastro della crescita economica. E ciò a cui si punta è la possibilità di sfruttare il ruolo dell’ESCO (Energy Saving Company), per consentire la ristrutturazione ambientale e qualitativa dei condomini, senza far pesare i costi sulle spalle dei condomini.

Come operano le ESCO

Secondo quanto affermato nei giorni scorsi dal Ministro delle Infrastrutture e trasporti Graziano Delrio si cercherà di spingere i condomini ad effettuare opere di riqualificazione energetica non limitandosi alla singola unità immobiliare, ma all’intero edificio, basandosi proprio sul modello seguito dalle ESCO ( Energy Saving Company). Queste società riescono ad eliminare le spese per i condomini, relative agli interventi migliorativi, facendosi carico nell’investimento iniziale e incamerando poi i risparmi nella bolletta e negli  incentivi nazionali previsti, attraverso un regolare contratto.

In questo modo l’evidente aspetto positivo è che tutti i condomini non dovranno far fronte a nessun costo, beneficiando anche di una riduzione del costo della bolletta. Questo beneficio però potrà essere visto dopo qualche anno, in quanto la bolletta dovrà essere pagata con l’importo che aveva prima della realizzazione dell’efficientamento energetico. Poiché  il risparmio, insieme all’incentivo fiscale, rappresentano come già detto, il guadagno reale della società. Il processo continua quindi sino al termine previsto dal contratto tra società e condominio, per poi poter effettivamente pagare la riduzione concreta del costo.

Obiettivo 2016: crescita per gli investimenti sulle costruzioni

Dalle parole di Matteo Renzi emerge chiaramente che l’obiettivo per il 2016 sarà quello di portare gli investimenti sulle costruzioni ad una crescita dello 0,9% tendenziale e all’1,4% programmatico. Ovvero, per effetto delle politiche che si metteranno in campo con la legge di Stabilità. Ecco perché è confermato che per l’anno che verrà sarà appoggiato nuovamente l’Ecobonus del 65% per gli interventi finalizzati al risparmio energetico. Anche se ancora non è del tutto chiaro se il rinnovo avverrà anche per la detrazione del 50% sulle ristrutturazioni abitative semplici.

Ecobonus fino al 31 dicembre 2015

Ad oggi e fino alla fine del 2015 è possibile, grazie alla Legge di Stabilità, usufruire dell’Ecobonus e delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie. Vediamo quindi nello specifico quali sono i requisiti richiesti per poterne usufruire fino a dicembre, e a chi si rivolge.

• detrazione IRPEF del 50% per i lavori relativi al recupero edilizio delle parti comuni condominiali, fino al limite massimo di 96.000 euro (per unità immobiliare), per spese sostenute fino 31 dicembre 2015 (dal 1 gennaio 2015). Dal prossimo anno invece, quindi dal 1 gennaio 2016, l’agevolazione prevista sarà pari al 36%;
• detrazione IRPEF del 50% per la spesa, per mobili ed elettrodomestici dotati di etichetta energetica, di classe non inferiore alla A+ (A per i forni) da destinare alle abitazioni ristrutturate, come la portineria o altre parti comuni abitative, fino ad un massimo di spesa pari a 10.000 euro;
• detrazione IRPEF/IRES del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti per le spese sostenute sulle parti comuni condominiali nel periodo suddetto. Il bonus è esteso anche ad ulteriori interventi agevolabili per:

- l’acquisto e posa in opera di schermature solari, per una detrazione massima di 60.000 euro;

- l’acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, per una detrazione massima di 30.000 euro;

• detrazione del 65%, fino ad un massimo di 96.000 euro di spesa, sostenuta nel periodo 1 gennaio-31 dicembre, per la messa in sicurezza statica delle abitazioni principali e di tutti quegli immobili a destinazione produttiva, ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità.

La detrazione spetta poi a tutti i contribuenti privati residenti e non residenti e contribuenti titolari di impresa, che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di interventi di risparmio energetico. Mentre la detrazione Irpef Ecobonus per le spese di risparmio energetico possono essere fruite anche dai familiari o conviventi del soggetto che detiene o possiede l’immobile.

Affitto: come evitare di pagare le tasse sui canoni non riscossi

 

Quest’oggi affronteremo un problema spinoso legato alla morosità degli inquilini e al dovere del padrone di casa di dichiarare al fisco i redditi derivati dai canone di locazione. Ma esistono dell’esenzioni a cui poter far riferimento, per evitare di pagare le tasse sulle mensilità non riscosse?

La disciplina fiscale che regola i canoni non riscossi

L’articolo 26 del Tuir (così come modificato dall’articolo 8, comma 5, della Legge n. 413/98), stabilisce che

“i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare“.

Ciò significa che le tasse devono essere pagate fino a quando non si agisce in tribunale con un’azione di sfratto, oppure qualora si sia inserito all’interno del contratto di locazione la “clausola risolutiva espressa”. La quale si riferisce alla pattuizione tra le parti di una determinata cosa, che nel momento in cui viene meno, porta alla condizione risolutiva del contratto. In questo caso, al fine che si realizzi, il padrone di casa deve inviare una raccomandata con avviso di ricevimento all’affittuario, in cui viene comunicata l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa. Da questo momento in poi la locazione si scioglie in automatico, senza necessità di risposta o di un giudice.

Come fare per essere esenti dal pagamento delle tasse?

In tutto ciò esiste però il modo per non essere tassati, nel momento in cui non si percepisce l’affitto mensile. E ciò è previsto solamente per i canoni di locazione non riscossi dal reddito complessivo, se:

• l’immobile risulta locato ad uso abitativo (con esclusione delle categorie catastali A10);
• il conduttore dell’immobile risulta moroso rispetto ai canoni locativi (mancato pagamento del canone di locazione, decorsi 20 giorni dalla scadenza);
• si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

I canoni devono essere dichiarati

I canoni non riscossi devono essere comunque dichiarati, fino a quando non risulti una risoluzione del contratto, anche se le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi possono essere comunque recuperati. E ciò è stato chiaramente espresso anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.362 del 2000, sulla questione di legittimità costituzionale dell’art. 26.

“Il sistema di tassazione che presiede alle locazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole dal momento che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa ex art. 9 1456 del codice civile, alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454, alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del c.p.c….) e far ‘riespandere’ la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla rendita catastale”.

Cosa avviene con la sentenza di sfratto

Per cui il proprietario di un immobile, in possesso di una sentenza di sfratto per morosità può non assoggettare a tassazione l’importo relativo ai canoni non percepiti nel corso del periodo d’imposta. Ma dovrà dichiarare l’immobile assoggettando a tassazione la rendita catastale, invece del canone di locazione. Al contribuente spetterà così un credito d’imposta relativo agli importi dei canoni non riscossi ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti (in quanto non si era in possesso della sentenza di sfratto).

“Per determinare il credito d’imposta, è necessario calcolare le imposte pagate in più, relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di tali canoni di locazione non riscossi”.