> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Maggio 2019
Bonus, detrazioni e riduzioni di imposta; le esenzioni Imu e Tasi sull’abitazione principale.
Si sta definendo una nutrita giurisprudenza in materia di agevolazioni prima casa, a dimostrazione di come l’argomento susciti ancora molti dubbi e controversie con il fisco. Di recente, una interessante sentenza della Cassazione, ha stabilito l’equiparazione di trattamento tra coppie di fatto e coppie sposate, riconoscendo anche nel primo caso la possibilità di cedere l’immobile all’ex partner convivente l’abitazione familiare, a seguito di separazione, senza perdere il bonus prima casa.
A ciò si aggiungono le altre sentenze che hanno spiegato cosa si intende per abitazione principale ai fini delle esenzioni Imu e Tasi; da queste pronunce è risultata una interpretazione assai restrittiva. E ciò non a caso, ma per contrastare le frodi fiscali che molte famiglie eseguono nel fissare artificialmente la residenza dei coniugi in Comuni diversi onde ottenere due volte le agevolazioni prima casa.
Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere come funzionano e quali sono le agevolazioni prima casa e come fare per mantenerle.
Indice
Agevolazioni prima casa: quali sono?
Le agevolazioni sulla prima casa sono essenzialmente due. La prima scatta al momento dell’acquisto, con una riduzione delle tasse sull’atto di compravendita e con una detrazione sugli interessi passivi del mutuo. La seconda invece è annuale e consiste nell’esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale.
Vediamole singolarmente per sommi capi, rimandando ad altre guide i dovuti approfondimenti.
Bonus prima casa
L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa, meglio nota come bonus prima casa, consiste in un forte sconto sulle imposte all’atto dell’acquisto.
Ne può usufruire solo chi acquista una casa in un Comune ove non ha – neanche per quote – alcun altro immobile adibito ad abitazione (quindi si possono avere uffici e magazzini). Seconda condizione per il bonus è non possedere, in alcun Comune italiano, un’immobile già acquisito con lo stesso bonus prima casa; in caso contrario si ha massimo un anno dal nuovo rogito per disfarsene (si può vendere o donare).
Terza condizione: la nuova casa non deve essere di lusso.
Quarta condizione: la nuova casa non può essere venduta prima di cinque anni, salvo acquistarne o costruirne un’altra, entro un anno, da adibire a prima casa.
Il bonus consiste, per chi compra da ditta di costruzioni, in una riduzione dell’Iva che dal 10% passa al 4%; le imposte ipotecarie, catastali e di registro, anziché in misura proporzionale, sono in misura fissa pari a 200 euro l’una. Per chi compra invece da privato è prevista invece una riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2%; le imposte ipotecarie e catastali sono in misura fissa pari a 50 euro l’una.
A conti fatti, il bonus prima casa può comportare una riduzione di imposta di diverse migliaia di euro.
Puoi trovare tutte le informazioni di cui hai bisogno nelle nostre guide:
Chi acquista la prima casa ha anche altre agevolazioni come la detrazione del 19% sugli interessi passivi sul mutuo bancario per l’acquisto dell’immobile.
Il trasferimento della prima casa dopo la separazione
Spesso succede che marito e moglie o i due conviventi si separino consensualmente e, negli accordi di separazione, vi sia la cessione dell’immobile al coniuge con cui vanno a vivere i figli; in assenza di accordo, è lo stesso giudice ad assegnare la casa familiare al genitore presso cui i minori sono collocati. Come si coordina questa situazione con il divieto di cedere la prima casa per i primi cinque anni? Secondo la giurisprudenza, l’assegnazione della casa è volta a soddisfare le esigenze abitative dei bambini e non è una vera e propria forma di cessione. Per cui, il proprietario non perde il bonus prima casa se lascia l’immobile all’ex coniuge o compagna convivente.
L’estensione ai conviventi è stata riconosciuta da una sentenza della Cassazione di questi giorni [1].
Per la Corte la legge, non disciplinando l’ipotesi di conviventi moro uxorio che decidano di sciogliere il proprio vincolo, contiene «una lacuna normativa che all’evidenza deriva dalla limitata previsione di una disposizione di legge a fronte dei recenti interventi legislativi e giurisprudenziali tendenti ad una sempre maggiore equiparazione tra la famiglia tradizionale e la famiglia di fatto».
Tuttavia la sentenza della Corte costituzionale [2] che ha equiparato le famiglie di fatto a quelle fondate sul matrimonio, fa ritenere che anche alle prime possano essere estese le stesse previsioni delle seconde, ivi comprese evidentemente le agevolazioni fiscali sulla prima casa. Del resto i recenti interventi legislativi (come la legge Cirinnà) e la stessa giurisprudenza di legittimità, mirano ad una sempre maggiore equiparazione tra coniugi e conviventi “more uxorio” e ciò induce ad optare «per un interpretazione estensiva» della legge [3].
Esenzioni Imu e Tasi
L’abitazione principale è esente da Imu e Tasi, a condizione che non si possieda un’abitazione di lusso, classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per quest’ultime rimane comunque applicabile l’aliquota agevolata per le abitazioni principali, oltre alla detrazione fissa di 200 euro.
Cosa si intende per «abitazione principale»? E su questo versante che si consumano le principali controversie tra fisco e contribuenti. Spesso si crede che si possa ottenere l’agevolazione fiscale solo spostando la propria residenza nell’immobile in questione. Ma non è più così. Con il passaggio dall’Ici all’Imu, oltre alla residenza è richiesta un’altra condizione: l’immobile deve essere anche la dimora principale del nucleo familiare. Quindi non è richiesto solo un dato formale (l’attestazione di residenza dall’anagrafe) ma anche uno sostanziale (all’interno dell’immobile si deve materialmente trovare non solo il titolare ma anche il coniuge e gli eventuali figli). Questo proprio per evitare che, nel caso in cui marito e moglie abbiano due case, ciascuno fissi la propria residenza in un immobile diverso usufruendo due volte dell’agevolazione fiscale.
Dunque, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.
Tale aspetto è stato più volte confermato dalla giurisprudenza. Trovi maggiori dettagli nei due articoli:
- Agevolazione Imu prima casa: non basta la residenza
- Agevolazione Tasi prima casa: non basta la residenza
Ma come fa il Comune a capire che, sebbene residente, non dimori nell’immobile dichiarato all’anagrafe? Potrebbe chiedere i consumi alla società del gas o della luce per vedere se le bollette risultano incompatibili con un uso quotidiano della casa. E difatti così è avvenuto più volte. Ne sono risultati controlli a tappeto che hanno recuperato l’Imu e la Tasi degli ultimi 5 anni.
Esenzione Imu e Tasi sulla seconda casa
Abbiamo dunque detto che, per avere le agevolazioni fiscali Imu e Tasi, è necessario che «il possessore e il suo nucleo familiare dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente» nell’immobile in questione.
Il riferimento al nucleo familiare rende sempre attuale il problema della seconda casa (ad esempio quella al mare o in campagna), dove uno dei due coniugi ha stabilito la residenza. Le indicazioni ministeriali sembrano legittimare la possibilità di dichiarare due abitazioni principali in Comuni diversi quando vi siano “effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative”. La giurisprudenza sembra essere invece più rigorosa, richiedendo espressamente che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale da tutto il nucleo familiare del soggetto passivo.
Anche le pertinenze all’abitazione principale sono esenti, ma nei limi di un solo immobile per ognuno della categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
Affinché l’immobile sia considerato pertinenza dell’abitazione principale è necessario non solo l’utilizzo come tale (e quindi un garage affittato sconterà l’Imu) ma anche che sia di proprietà del possessore dell’abitazione principale. Se l’abitazione è interamente posseduta da un coniuge e il garage è di proprietà esclusiva dell’altro coniuge, anche se usato come pertinenza, sarà quindi soggetto ad Imu.
