lunedì 19 marzo 2018

Cedolare secca: come funziona e quando si paga



Cos’è la cedolare secca e quali sono gli immobili a cui si può applicare: si tratta di una imposta fissa che non fa cumulo con gli altri redditi del locatore e quindi non comporta lo scatto dello scaglione Irpef.

Hai intenzione di dare in affitto la tua casa, ma non vuoi pagare troppe tasse sui canoni di locazione che l’inquilino ti corrisponderà. Hai sentito dire che esiste un sistema per versare un’imposta fissa e ridotta rispetto a quella ordinaria: si tratta della cedolare secca. Se vuoi sapere come funziona e quando si paga, ecco qualche suggerimento pratico che fa al caso tuo.

Cos’è la cedolare secca?

Per pagare meno tasse sulla casa data in affitto a un inquilino, il locatore può optare per il regime della cosiddetta cedolare secca: si tratta di una scelta che consente di versare un’imposta  sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. In più, per i contratti sotto cedolare secca non si deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo né al momento della registrazione del contratto, né alla risoluzione o in caso di proroga. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Che differenza c’è tra la cedolare secca e il regime ordinario?

Per chi opta per la tassazione della locazione con regime ordinario, i canoni percepiti andranno a fare cumulo nella dichiarazione dei redditi del proprietario e quindi scontando un imposta Irpef basata sullo scaglione del contribuente. In pratica, il reddito derivante dalla locazione si va a sommare a quello di lavoro e potrebbero far scattare uno scaglione superiore delle tasse da versare con la dichiarazione dei redditi. Questo calcolo andrà eseguito da un commercialista per verificare la convenienza della cedolare secca.

Invece, con la cedolare secca si subisce solo una trattenuta a monte, che permette di pagare un’imposta fissa. In questo modo il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal resto del reddito percepito dal padrone di casa.

In particolare, al percepimento dei canoni, verrà applicata un’imposta pari al 21% sull’ammontare lordo del canone a pagamento dell’Irpef e delle addizionali.

Esiste anche, in alcuni casi, la possibilità di versare la minore somma del 15% di imposta nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e Comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica).

Come optare per la cedolare secca?

Se il locatore intende esercitare l’opzione in sede di prima registrazione del contratto, deve compilare il modello RLI, in cui, oltre ai dati relativi al locatore, al conduttore e all’immobile, va barrata l’apposita casella “cedolare secca”. L’efficacia dell’opzione è subordinata alla preventiva comunicazione da parte del locatore al conduttore della scelta per il regime opzionale e conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo per tutta la durata dell’opzione.

Oltre all’atto della registrazione, si può optare per la cedolare secca anche in un momento successivo ossia – come vedremo a breve – per le annualità successive alla prima o al momento della proroga del contratto.

Si può cambiare la tassazione dell’affitto successivamente?

Chi sceglie il regime di tassazione ordinaria, può sempre modificarlo successivamente e optare per la cedolare secca; tuttavia, in tal caso, le imposte di registro e di bollo già versate all’atto della registrazione non gli saranno rimborsate. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

La cedolare secca vincola il locatore all’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto, salvo revoca in ciascuna annualità successiva da effettuarsi, presentando il modello RLI, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento che comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare di nuovo l’opzione per la cedolare nelle annualità successive.

Quali svantaggi comporta la cedolare secca?

Chi opta per la cedolare secca non può più chiedere, finché rimane in tale regime, l’aggiornamento del canone di affitto, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Non tutti i padroni di casa possono optare per la cedolare secca. Possono farlo solo le persone fisiche (non quindi le società) che hanno la proprietà o l’usufrutto dell’immobile ed a condizione la locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili vale la cedolare secca?

La cedolare secca può essere applicata solo nei seguenti casi:

  • contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze; in pratica, è applicabile con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti al catasto nella categoria A (da A/1 ad A/11 escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Si considerano pertinenze gli immobili censiti al catasto nelle categorie C/2, C/6, C/7 e cioè cantine, box e tettoie che possono essere locate congiuntamente all’immobile abitativo o con contratto separato e successivo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata;
  • abitazioni locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o associazioni e fondazioni senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni.

Come detto la cedolare secca vale solo per locazioni ad uso abitativo e non commerciale. A fare fede, in detto caso, non è l’attività svolta dall’affittuario, ma il fine per il quale sottoscrive il contratto di locazione. Secondo un precedente della Commissione Tributaria Regionale di Milano [1], il soggetto locatore di beni immobili, persona fisica che non eserciti attività imprenditoriale, ha il diritto ad applicare sul contratto di locazione la cedolare secca per la tassazione del canone di locazione anche nel caso in cui il contratto abbia come parte locataria un soggetto imprenditore o lavoratore autonomo, purché si abbia ad oggetto beni immobili destinati ad uso abitativo.

Se la casa è cointestata a più persone che succede?

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Chi non può optare per la cedolare secca?

Non può optare per la cedolare secca:

  • il locatore se è una società (di persone e di capitali), un ente commerciale o non commerciale, un imprenditore o lavoratore autonomo, anche se concede in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, a nulla rilevando che l’immobile sia da questi utilizzato a scopo abitativo
  • il conduttore: se agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
  • immobile situato all’estero;
  • immobile concesso in sublocazione;
  • immobile che pur avendo i requisiti di fatto per essere destinato ad uso abitativo, è iscritto in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricato accatastato come ufficio o negozio)
  • immobile accatastato come abitativo, ma locato per uso ufficio o promiscuo.

La Legge per tutti|Redazione

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