venerdì 21 ottobre 2016

Confedilizia, otto interventi per il mercato immobiliare da inserire nella legge di bilancio

Abbastanza bene, ma non benissimo. Si potrebbe riassumere così il giudizio di Confedilizia sulla manovra economica 2017. Le misure per la casa inserite nel provvedimento sono positive, ma non sono sufficienti. In particolare, l’associazione della proprietà immobiliare sottolinea la necessità di intervenire sulla fiscalità immobiliare, soprattutto in un contesto in cui la pressione fiscale sul mattone è di 50,8 miliardi di euro. E lo fa avanzando in merito alcune chiare, precise e urgenti proposte. Vediamole.

“Bisogna fare di più”

Riconoscendo lo sforzo compiuto dal governo Renzi, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha affermato che rispetto alla situazione del 2012 si è registrata un’inversione di tendenza, che però per essere produttiva di effetti positivi deve essere vista come un inizio di una nuova politica sull’immobiliare. E' quanto emerso nel corso della conferenza stampa “Manovra economica 2017, cifre in chiaro sull’immobiliare”.

Il presidente di Confedilizia ha ricordato che i recenti dati dell’Agenzia delle Entrate hanno evidenziato un piccolo recupero, il quale però è ben lontano dai livelli del passato. “Bisogna dunque fare molto – ha detto Spaziani Testa –. Nell’apprezzare alcuni interventi preannunciati, diciamo che è necessario fare di più”.

Ammonta a 50,8 mld il gettito dei tributi sul comparto immobiliare

Nel 2016, il gettito dei tributi gravanti sul comparto immobiliare è stimato dalla Confederazione in 50,8 miliardi di euro, così suddivisi:

- 9,2 miliardi di tributi reddituali (Irpef, Ires, cedolare secca);

- 22 miliardi di tributi patrimoniali (Imu, Tasi);

- 9 miliardi di tributi indiretti sui trasferimenti (Iva, imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali, imposta sulle successioni e donazioni);

- 1 miliardo di tributi indiretti sulle locazioni (imposta di registro, imposta di bollo);

- 9,6 miliardi di altri tributi (Tari, tributo provinciale per l’ambiente, contributi ai Consorzi di bonifica).

Confedilizia ha evidenziato che a spiccare, tra queste cifre, è la tassazione patrimoniale che – con Imu e Tasi, nonostante l’eliminazione dell’imposizione sulla “prima casa” – rappresenta un carico di quasi il 150% più alto di quello che era dato dall’Ici, in vigore fino al 2011. 

In questo quadro, l’organizzazione ha proposto alcuni interventi specifici mirati ad attenuare le conseguenze più gravi prodotte da questo eccesso di imposizione. Tra tutti gli interventi, quelli principali - se messi in atto - avrebbero per l’Erario un onere di circa 700 milioni di euro, corrispondenti a poco più dell’1% del gettito totale dei tributi gravanti sul settore immobiliare.

Le proposte di Confedilizia per la manovra 2017

- Detassazione immobili commerciali locati: introduzione di una cedolare secca per le locazioni commerciali, con avvio sperimentale per nuove attività aperte in locali sfitti o per i “negozi di vicinato”. Constatando che la somma di 7 imposte porta ad erodere fino all’80% del canone di locazione, Confedilizia ritiene essenziale intervenire con misure di detassazione. In tal senso, dovrebbero essere prese in considerazione riduzioni sia della tassazione patrimoniale, ad esempio fissando uno specifico limite di legge alle aliquote Imu e Tasi (es.: 4 per mille), sia di quella erariale, con l’introduzione di una cedolare secca. In via sperimentale, potrebbe essere introdotto un regime fiscale più favorevole, attraverso una cedolare secca, in caso di apertura di nuove attività economiche, eventualmente da parte di giovani ovvero per locali di minori dimensioni (esempio: esercizi di vicinato di cui all’art. 4 d.lgs. n. 114/1998, con superficie di vendita fino a 150/250 mq).

- Misure per gli affitti a canone calmierato: proroga per un quadriennio della cedolare secca al 10% per i contratti di locazione a canone calmierato. Nel 2017 scadrà il periodo di applicazione dell’aliquota del 10% della cedolare secca sugli affitti, applicabile per i contratti di locazione agevolati (cosiddetti “concordati” o “3+2”) e per studenti universitari nei Comuni ad alta tensione abitativa nonché in quelli recentemente colpiti da calamità. Considerata l’importanza, anche sociale, di questa misura, è essenziale stabilizzarla ed estenderne l’applicabilità a tutta Italia. Sul piano della tassazione patrimoniale, è invece fondamentale prevedere un’aliquota massima (es.: 4 per mille) per le abitazioni locate attraverso questi contratti. Confedilizia, dunque, ritiene necessarie le seguenti misure per i contratti di locazione “concordati” (3+2) e per studenti universitari, caratterizzati da canoni più bassi rispetto a quelli di mercato:

1) stabilizzazione o rinnovo per un quadriennio (con possibile estensione a tutta Italia) della speciale aliquota del 10% della cedolare secca, attualmente prevista solo fino al 2017. Oneri: nessuno nel 2017; 33 milioni di euro, a partire dal 2018

2) introduzione di un limite alla tassazione patrimoniale Imu-Tasi, quadruplicatasi dal 2012 rispetto all’Ici, sugli immobili locati attraverso questi contratti. Oneri in caso di limite al 4 per mille: 40 milioni di euro.

- Deduzione redditi da locazione: si rende necessario ripristinare la deduzione Irpef per i redditi da locazione al 15%, essa stessa insufficiente a coprire gli oneri – stimati in circa il 30%– a carico dei contribuenti interessati. Oneri: 365 milioni di euro

- Irpef immobili non locati: è necessario eliminare la previsione normativa introdotta dalla legge di Stabilità per l’anno 2014 (art. 1, commi 717 e 718, legge n. 147/’13) in base alla quale il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’Imu e alla Tasi, concorra alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali in misura del 50%. Oneri: 297 milioni di euro

- Tassazione canoni non riscossi: in tal senso, Confedilizia reputa necessario uniformare la disciplina relativa alle locazioni non abitative a quella riguardante le locazioni abitative in materia di imposizione sui canoni non percepiti. Solo per queste ultime, infatti, il principio generale della tassazione dei redditi fondiari indipendentemente dalla loro percezione (art. 26 Tuir) è stato parzialmente derogato dalla norma (art. 8, legge n. 431/‘98) che dispone che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore; e che, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, sia riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

- Agevolazioni permute immobiliari: al fine di stimolare il mercato immobiliare e il comparto edilizio in genere, un intervento che potrebbe rivelarsi efficace è quello di agevolare le permute immobiliari, riducendo o azzerando la tassazione per queste operazioni almeno al ricorrere di determinati presupposti. In qualsiasi forma tali agevolazioni fiscali venissero introdotte, si tratterebbe di una misura che verosimilmente non comporterebbe perdite di gettito – visto l’esiguo numero di tali operazioni che si registra attualmente e considerate le imposte che si ricaverebbero dalle nuove transazioni – e che determinerebbe notevoli vantaggi. Essa, infatti, consentirebbe di sbloccare un considerevole numero di immobili che giacciono invenduti; permetterebbe una riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, posto che – in cambio della possibilità di collocare sul mercato in modo agevolato i molti immobili invenduti – le imprese sarebbero incentivate a ristrutturare gli immobili più datati che riceverebbero dai privati; impedirebbe ulteriore spreco di territorio per nuove costruzioni; alimenterebbe un’attività edilizia che da molti anni è in grave difficoltà, ripristinando parte dei posti di lavoro perduti e producendo anche gettito per l’Erario; darebbe alle persone fisiche la possibilità di accedere ad abitazioni di maggior pregio sopportando una tassazione inferiore a quella ordinaria.

- Estensione dell’esenzione Imu per gli immobili invenduti: a tal proposito, è necessario estendere il campo di applicazione dell’esenzione Imu prevista per gli immobili delle imprese di costruzione che le imprese stesse non riescano né a vendere né a locare. L’esenzione – per ragioni di uniformità e, di conseguenza, di equità – dovrebbe essere prevista anche nei confronti delle società che effettuano attività di compravendita e locazione di immobili, per le quali pure si pone il problema del costo rappresentato dal pagamento di un’imposta su beni che i soggetti in questione non riescono né a vendere né a locare.

- Blocco aumenti tributi locali: sarebbe opportuno confermare, anche per il 2017, il divieto per le Regioni e gli Enti locali di aumentare le aliquote dei tributi e delle addizionali di loro competenza (art. 1, comma 26, legge n. 208/2015), estendendolo anche alla Tari. Ciò al fine di evitare aggravi della pressione fiscale su tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale (abitazioni locate, negozi, uffici ecc.).

Il confronto con Governo e Parlamento

Il presidente di Confedilizia ha fatto sapere di aver avuto un confronto con il ministro delle Infrastrutture, Graziano Delrio, e con il viceministro dell’Economia, Enrico Morando, e di aver avviato un colloquio con i gruppi parlamentari. Spaziani Testa ha però sottolineato: “E’ necessario insistere. Servono altre misure per l’immobiliare, come quelle che abbiamo individuato”.

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