Tasi e comodato d'uso gratuito

In caso di immobile di proprietà del padre, dato in uso gratuito al figlio che lo utilizza come abitazione principale, chi deve pagare la Tasi?

Lucia Conserva

La Tassa sui servizi indivisibili, istituita dalla legge di stabilità 2014, riguarda i servizi comunali rivolti alla collettività, come ad esempio la manutenzione stradale o l’illuminazione pubblica (articolo 1, comma 669 e seguenti della legge 147/2013). Presupposto impositivo della Tasi è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, compresa l’abitazione principale, e di aree edificabili. Per i contratti di durata superiore a sei mesi nell’arco dell’anno solare, va ripartita tra proprietario e occupante (inquilino o comodatario), senza vincolo di solidarietà. L'occupante è tenuto a versare la Tasi nella misura, compresa fra il 10 e il 30% dell'ammontare complessivo, stabilita con regolamento comunale; in assenza di decisione sulle quote di ripartizione, deve pagare il 10% dell’imposta.

Tasi: chi paga in caso di divorzio

Sono divorziata, la casa è al 50%. Per il calcolo della Tasi, qual è la rendita catastale di riferimento? Va considerata al 50%? L’assegnazione dell’immobile cambia la ripartizione?

Patrizia Del Seppia

È tenuto a versare la Tasi il contribuente che ha il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, compresa l'abitazione principale. In caso di possesso condiviso tra più soggetti, ognuno è tenuto in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria; pertanto, se uno dei proprietari non versa la propria quota, il Comune ne può chiedere il pagamento agli altri proprietari. Per gli immobili abitativi, la base imponibile si determina, come per l'Imu, rivalutando la rendita catastale del 5% e applicando il moltiplicatore 160. In caso di comproprietà (ad esempio, al 50% tra marito e moglie), la rendita catastale cui fare riferimento per il calcolo dell'imposta è quella risultante al Catasto, presa per intero; l'imposta dovuta va poi rapportata alla quota e ai mesi di possesso. In caso di divorzio, si applica lo stesso principio dettato per l'Imu: il coniuge assegnatario è titolare del diritto di abitazione e, indipendentemente dalla quota di possesso, è il solo che paga il tributo con l'aliquota (e l'eventuale detrazione) prevista per l'abitazione principale (dipartimento delle Finanze, faq del 4 giugno 2014).

Ristrutturare casa e pertinenze: limite massimo detraibile

Ho compiuto nel 2013 degli interventi di ristrutturazione edilizia riguardanti sia la mia casa che le pertinenze della stessa. Come si calcola il limite massimo detraibile?

Claudio S.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia sostenuti dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015 l’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione, riferito alla singola unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati i lavori, non può superare i 96.000 euro. Per gli interventi di recupero eseguiti contemporaneamente sull’abitazione e sulle pertinenze, anche se accatastate separatamente, tale limite deve essere considerato unitariamente. Non è quindi possibile computare un autonomo tetto massimo di spesa per gli interventi relativi alle pertinenze (risoluzioni 124/E del 2007 e 181/E del 2008).

Anche gli inquilini guadagnano!

Invece dei soliti conti in tasca ai proprietari, proviamo a capire come pagare un canone di locazione possa essere persino conveniente per alcuni particolari contribuenti.

In presenza di determinate condizioni, infatti, gli inquilini possono usufruire di detrazioni fiscali, sulla propria dichiarazione dei redditi, in proporzione al loro reddito complessivo.
Nello specifico sono cinque le categorie di contribuenti "inquilini" che possono usufruire di questi benefici fiscali:
1. tutti i titolari di contratti di locazione a "3 + 2 a canone concordato", quelli stipulati a norma degli articoli 2 (comma 3) e 4 (comma 2 e 3) della Legge 431/98, di immobili utilizzati come abitazione principale;
2. i lavoratori dipendenti che trasferiscono la loro residenza per motivi di lavoro (indipendentemente dal tipo di contratto di cui si è titolari);
3. le famiglie di studenti universitari
4. tutti i titolari di contratti di locazione "4 anni + 4 a canone libero" utilizzati come abitazione principale;
5. i giovani conduttori che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale.
1. DETRAZIONE IRPEF PER I CONTRATTI 3 + 2 A CANONE CONCORDATO
Gli intestatari di contratti di locazione di immobili utilizzati come abitazione principale hanno diritto ad una detrazione dall'Irpef a condizione che:

•  il contratto di locazione sia un contratto 3 + 2 a canone concordato, stipulato sulla base degli accordi locali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative a livello locale;
•  il contratto non sia stipulato con enti pubblici (per esempio quelli stipulati con gli Istituti case popolari);
•  il reddito complessivo dell'intestatario del contratto non superi complessivamente i 30.987,41 euro.

La detrazione a cui si ha diritto è pari a:

• 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma comunque inferiore a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo supera 30.987,41 euro, la detrazione non spetta.
La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell'anno in cui l'immobile è stato effettivamente utilizzato come abitazione principale e va ripartita, in caso di cointestazione del contratto di locazione, tra i vari contraenti e rapportata al reddito di ciascuno di essi.
2. DETRAZIONE PER I LAVORATORI DIPENDENTI CHE TRASFERISCONO LA RESIDENZA PER MOTIVI DI LAVORO
Dal 2001 il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione per un immobile utilizzato come abitazione principale, può usufruire di una detrazione pari a:

• 991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 495,80 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma comunque inferiore a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo supera 30.987,41 euro, la detrazione non spetta.
La detrazione compete a condizione che:

•  il lavoratore trasferisca la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo;
• il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza da quello precedente e comunque al di fuori della propria regione di provenienza;
• la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta di detrazione;
• il lavoratore sia intestatario di un canone di locazione (qualsiasi tipologia) per l'immobile nel quale ha trasferito la residenza.

Si ha diritto a questa detrazione nei primi per i primi tre anni in cui si trasferisce la residenza. Per esempio un lavoratore che ha trasferito la sua residenza nel 2012, può richiedere la detrazione per i periodi d'imposta relativi agli anni 2012, 2013 e 2014.
La detrazione va sempre rapportata al numero di giorni in cui si è utilizzato l'immobile come abitazione principale e suddivisa tra eventuali cointestari dello stesso contratto.
Questo beneficio fiscale non spetta per i redditi assimilati a quelli da lavoro dipendente (ad esempio i redditi derivanti dalle borse di studio).
Le due agevolazioni non sono mai cumulabili, il contribuente dovrà semplicemente scegliere la detrazione a lui più conveniente.
È possibile, comunque, beneficiare di entrambe le detrazioni nel caso, ad esempio, di un lavoratore dipendente, già titolare di un contratto a canone concordato per un immobile utilizzato come abitazione principale, che trasferisca la propria residenza per ragioni di lavoro, stipulando un nuovo contratto di locazione, anche a canone libero. In questo caso il contribuente potrà usufruire di entrambe le detrazioni proporzionalmente ai giorni dell'anno di utilizzo dei due immobili.
3. DETRAZIONI PER STUDENTI UNIVERSITARI FUORI SEDE
La finanziaria 2007 ha introdotto la possibilità, per le famiglie con studenti universitari, di usufruire di detrazioni sull'IRPEF.
Nello specifico la detrazione compete nel caso in cui:

• nel nucleo familiare ci sia un conduttore che ha stipulato un contratto per studenti universitari fuori sede;
• la detrazione spetta nella misura del 19% dell'Irpef dovuta e per un importo comunque non superiore a 500,27 euro.

4. DETRAZIONE IRPEF PER I CONTRATTI 4 + 4 A CANONE LIBERO
Infine, gli inquilini titolari di un contratto di locazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/1998
La detrazione a cui si ha diritto è pari a:

• 300 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 150 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma comunque inferiore a 30.987,41 euro.

5. DETRAZIONE PER GIOVANI INQUILINI CHE TRASFERISCONO LA RESIDENZA
Per effetto della finanziaria 148/2011 i giovani conduttori (ribattezzati bamboccioni per l'occasione) che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, possono usufruire della detrazione qualora:

• prendano in locazione un'abitazione diversa da quella dei genitori o di coloro ai quali sono affidati per legge:
• abbiano un'età compresa tra i 20 e i 30 anni

La detrazione a cui si ha diritto è pari a:

•  991,60euro  se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro.

Si ha diritto a questa detrazione nei primi per i primi tre anni in cui si trasferisce la residenza.

tasi immobili inagibili, inabitabili e storici: si paga la metà come per l'imu?

 

 

la tasi 2014 sugli immobili storici, inagibili o inabitabili è un'ulteriore fonte di grattacapo per i contribuenti. la normativa infatti non è esplicita nel riconoscere un'agevolazione, ma secondo l'interpretazione del mef bisogna applicare le stesse agevolazioni dell'imu. i proprietari dovranno quindi calcolare l'imposta sulla metà della base imponibile

nonostante nella legge di stabilità non sia riconosciuto questo beneficio fiscale, secondo il ministero dell'economia e delle finanze i titolari di case inagibili, inabitali o di interesse storico-artistico possono calcolare il tributo sul 50% della base imponibile, determinata con le stesse modalità usate per l'imposta municipale unica. il principio in base al quale si ritiene questo è che, se la base imponibile è la stessa, non c'è ragione per dubitare che anche le agevolazioni siano le stesse

un'interpretazione che in realtà rappresenta una forzatura del dato normativo, perché quando il legislatura ha voluto riconoscere un'agevolazione l'ha fatto espressamente. e c'è anche da sottolineare che le agevolazion della tasi non sono le stesse dell'imu

accertamento dell'inagibilità e inabilità
l'inagibilità o inabilità dell'immobile deve essere accertata dall'ufficio tecnico con perizia a carico del proprietario, che è tenuto ad allegare l'idonea documentazione alla dichiarazione. in alternativa, il proprietario può presentare una dichiarazione sostituitiva. se l'inagibilità costituisce un "fatto o una circostanza nota e conosciuta", il titolare non è tenuto ad apportare tale documentazione, in virtù dei principi dello statuto dei diritti del contribuente

le condizioni per ottenere l'agevolazione non sono più determinate dal comune, che però deve accertare lo stato di precarietà dell'immobile. l'istanza per richiedere il beneficio deve essere inoltrata nel momento in cui il fabbricato è inagibile o inabitabile, per consentire all'ente di verificare la dichiarazione. il beneficio se concesso vale solo per il periodo dell'anno in cui sussiste lo stato di inagibilità dell'immobile

affitto, 8 strumenti a disposizione del locatore per difendersi contro inquilini morosi e danni agli immobili

 

 

possedere una seconda casa sfitta spesso si traduce in un vero e proprio salasso per i proprietari. ma la voglia di affittare si scontra  con la paura di non trovare un inquilino che paghi con puntualità il canone pattuito o che arrechi eventuali danni agli immobili. sebbene la normativa attuale tuteli in particolar modo il conduttore, ci sono otto strumenti di cui dispone il proprietario per proteggersi dalle brutte sorprese

1) affidarsi ai servizi di un'agenzia immobiliare - esistono validi professionisti nel mercato capaci di assistere il locatore durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. in questo caso al locatore il pagamento di una provvigione che di norma si attesta intorno al 10% del canone annuale

2) scegliere tra le varie tipologie di contratto - occorre sempre precisare quale tipo di rapporto di locazione si vuol porre in essere. la scelta generalmente è tra il contratto a canone libero- 4+4- o quello a canone concordato - 3+2- che usufruisce di un regime di tassazione agevolata, questo tipo di locazione può essere stipulata solo nei comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali, e solo in presenza di specifiche intese tra associazioni dei proprietari e degli inquilini
esistono poi anche le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone

3) stipulare una polizza assicurativa - per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare delle polizze assicurative o formule di "affitto garantito"

4) risoluzione del contratto per morosità - in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il locatore può ricorrere alle vie legali per risolvere il contratto. l'articolo 5 della legge 392/1978 prevede che la risoluzione possa avvenire solo in presenza di due presupposti
- è necessario che la morosità per cnaoni o per oneri accessorio sia superiore almeno a due mensilità di canone
- la morosità deve protarsi per il periodo superiore ai 20 giorni concessi al conduttore per pagare
anche davanti al giudice l'inquilino ha la facoltà di pagare i canoni non corrisposti più gli interessi e le spese legali che il giudice liquida in suo danno, oppure chiedendo un ulteriore termine non superiore a 90 giorni entro il quale provvedere all'integrale pagamento
anche in presenza di un'esplecita clausola di risoluzione in caso di inadempimento, la procedura prevista dalle legge è inderogabile. altra storia per i contratti stipulati per esigenze turistiche, dove in presenza di una clausola risolutiva espressa, il mancato pagamento leggittima il locatore a considerare risolto il contratto

5) ritardato pagamento - se l'inquilino non rispetta abitualmente i termini di pagamento, la legge concede all'inquilino 20 giorni di tempo per versare il corrispettivo della locazione, decorsi i quali scatta l'inadempimento. solo dopo questo periodo di tempo, il proprietario può assumere le iniziative più opportune

6) recesso anticipato - l'inquilino può esercitare il recesso anticipato del contratto con sei mesi di preavviso rispetto alla data prevista nel contratto. fino a tale termine l'inquilno è tenuto al pagamento dei canoni

7) presenza di vizi nell'immobile - quando l'immobile presenta dei vizi che ne riducano in parte o totalmente l'idoneità, l'inquilino non ha il diritto di ridurre il canone o di sospenderne il pagamento. può solo richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, con discrezionalità lasciata al giudice

8) modalità di pagamento - il conduttore può corrispondere il canone dovuto con diverse modalità di pagamento che devono essere, anche se tacitamente, accettate dal locatore. in casi particolari l'affitto può essere corrisposto da una terza persona, ma in questo caso è facoltà del locatore rifiutare pagamenti corrisposti da terzi qualora ciò possa creare confusione sulla titolarità del rapporto locatizio

tasi, come si compila il modello f24 per il pagamento di ottobre

 

 

è già cominciato il conto alla rovescia per il pagamento della prima rata della tasi in quei comuni che hanno pubblicato le aliquote a settembre. esattamente come a giugno il versamento dovrà avvenire tramite bollettino postale, o con modello f24. ecco una semplice guida per la compilazione

una volta calcolato 'importo da versare, il pagamento dell'imposta sui servizi indivisibili dovrà essere versato utilizzato il bollettino postale- reperibile in qualsiasi ufficio- o il modello f24. l'unica novità rispetto al pagamento di giugno, è che per i pagamenti  dai 1000 euro si potrà utilizzare solo il modello telematico

nella "sezione imu e altri tributi locali" in corrispondenza della colonna "importi a debito versati" bisogna indicare

- nello spazio "codice ente/codice comune: il codice catastale del comune dove sono situtati gli immobili, reperibile nella tabella pubblicata sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it
- nello spazio "ravv", barrare se il pagamento si riferisce al ravvedimento
- nello spazio "acc" barrare se il pagamento si riferisce all'acconto
- nello spazio "saldo" barrare se il pagamento si riferisce al saldo. se si sceglie l'opzione in un'unica soluzione bisogna barrare entrambre le caselle
- nello spazio "numero di immobili" bisogna indicare il numero degli immobili (massimo 3 cifre)
- nello spazio "anno di riferimento" indicare l'anno d'imposta cu si riferisce il pagamento. nel caso si sia barrato lo spazio "ravv" indicare l'anno in cui l'imposta avrebbe dovuto essere versata

per il pagamento della tasi bisognerà inserire i seguenti codici tributo

• 3958” denominato “tasi – tributo per i servizi indivisibili su abitazione principale e relative pertinenze – art. 1, c. 639, l. n. 147/2013 e succ. modif.”
• “3959” denominato “tasi – tributo per i servizi indivisibili per fabbricati rurali ad uso strumentale – art. 1, c. 639, l. n. 147/2013 e succ. modif.
• 3960” denominato “tasi – tributo per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili – art. 1, c. 639, l. n. 147/2013 e succ. modif.
• “3961” denominato “tasi – tributo per i servizi indivisibili per altri fabbricati – art. 1, c. 639, l. n. 147/2013 e succ. modif.”

in caso di ravvedimento, le sanzioni e gli interessi sono versati unitamente all’imposta. tali codici possono essere utilizzati anche per il versamento dei tributi dovuti a seguito dell’attività di controllo

• “3962” denominato “tasi - tributo per i servizi indivisibili - art. 1, c. 639, l. n. 147/2013 e succ. modif. – interessi”
• “3963” denominato “tasi - tributo per i servizi indivisibili - art. 1, c. 639, l. n. 147/2013 e succ. modif. – sanzioni