La richiesta di mutui per acquistare la prima casa negli ultimi mesi è cresciuta. Vediamo nel dettaglio le varie tipologie e i requisiti necessari per accedervi.
Mutuo prima casa: prima di scegliere cosa è bene sapere?
Il 2017 si apre in un clima di fiducia e ottimismo crescente, alimentato dai dati sulla crescita dell'occupazione e del reddito disponibile delle famiglie, che invoglia sempre di più gli italiani a comprare casa.
Un mercato immobiliare in ripresa e la presenza di numerosi incentivi all’acquisto casa, agevolazioni, bonus fiscali e detrazioni, riconfermati nella Legge di Stabilità 2017, previsti per chi desidera acquistare casa, hanno contribuito a un crescente incremento delle richieste di mutuo.
A dare man forte è stato anche il decreto legislativo 72/2016, a tutela del consumatore, entrato in vigore nel luglio scorso, che disciplina la trasparenza dei contratti all’atto della stipula del mutuo.
Mediante il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, infatti, gli Istituti di credito sono tenuti a fornire alla clientela tutte le informazioni riguardanti le offerte, permettendo una più facile comparazione dei prodotti disponibili sul mercato.
Chi può richiedere un mutuo?
Chiunque può richiedere un mutuo prima casa, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito e possegga determinati requisiti.
Quali sono i requisiti per richiedere un mutuo?
Analizziamo in generali i requisiti utili alla richiesta di mutuo e in dettaglio quelli necessari per accedere a un mutuo acquisto prima casa.
I requisiti anagrafici
Requisiti fondamentali per accedere a un mutuo casa sono la maggiore età e la nazionalità, che deve essere nel nostro caso italiana.
I mutui vengono erogati anche a stranieri che abbiano un lavoro fisso e vivano in Italia da almeno tre anni.
In generale non è esiste un’età massima per la richiesta, ma in caso di anziani, la durata del piano viene ridotta, solitamente a massimo 15 anni.
Per chi ha più di 60 anni una soluzione è offerta dal prestito ipotecario vitalizio.
È una tipologia particolare di finanziamento senza rate, destinato a persone fisiche con più di 60 anni di età con un titolo di proprietà su un immobile residenziale.
Generalmente viene finanziato un importo che arriva al 50% del valore della casa, a seconda dell’età del richiedente.
In una stima approssimativa la banca potrebbe finanziare una somma pari al 10% del valore dell’immobile per i sessantenni, 20% per i settantenni, 40% per gli ottantenni, e fino al 50% per i novantenni.
Il reddito
La fattibilità dell'investimento è calcolata della banca o istituto concessionario principalmente in base al reddito del richiedente.
Questa verifica ha il fine di capire se il beneficiario del prestito sarà in grado di restituire tutta la somma e, soprattutto, se potrà farlo secondo i modi e i tempi concordati.
Una delle condizioni più comuni e più efficaci per ottenere un mutuo è dimostrare di avere un reddito fisso e continuo, quindi un contratto di lavoro a tempo indeterminato.
Il possesso di un altro immobile, che è un’ottima garanzia per poter eventualmente accendere un’ipoteca, può infatti risultare non sufficiente se non si possiede un contratto di lavoro continuativo.
Tuttavia, anche per chi non ha un contratto stabile o è in difficoltà, la legge di stabilità 2017 ha previsto delle agevolazioni: il Fondo di garanzia prima casa, riconfermato anche quest’anno dal Governo. Tale fondo permette di far credito e di concedere garanzie a favore delle giovani coppie e delle famiglie in difficoltà e copre il 50% delle somme richieste per aprire il mutuo.
La garanzia consente di ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa a:
- giovani coppie;
- nuclei familiari con un solo genitore e con figli minori;
- giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un contratto di lavoro atipico;
- assegnatari di case popolari.
Quanti tipi di mutuo esistono?
Tante sono le soluzioni e i prodotti offerti dalle banche e dagli istituti di credito.
Per iniziare a farsi un'idea sono utilissimi i motori di ricerca che permettono di simulare l'importo delle rate, tempi e interessi in modo abbastanza dettagliato.
Elenchiamo di seguiito alcune delle soluzioni più diffuse.
Mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni.
Il cliente riceve in un’unica soluzione l’intera somma e la rimborsa con rate di importo costante o variabile nei tempi concordati.
E' finalizzato all' acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile, in particolare la casa di abitazione.
È detto ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.
Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari detti intermediari.
Mutuo a tasso fisso
Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.
Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e vuole la certezza delle rate e dell'ammontare complessivo del debito da restituire.
Questo vantaggio comporta spesso condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
Mutuo a tasso variabile
Il tasso di interesse varia rispetto al tasso di partenza, a scadenze prestabilite, seguendo le oscillazioni di un un tasso di mercato o di politica monetaria.
Il rischio principale è che l’importo delle rate aumenti di molto, ma è consigliato a chi preferisce un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato.
Se a parità di durata i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, questi possono aumentare nel tempo facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.
Mutuo a tasso misto
Il tasso di interesse si alterna, da fisso a variabile e viceversa, a scadenze fisse o a determinate condizioni indicate nel contratto.
I vantaggi e gli svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.
Mutuo a tasso doppio
È una soluzione intermedia tra il tasso fisso e variabile, in grado di equilibrare vantaggi e svantaggi di ciascuno.
Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.
Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile.
Mutuo a tasso agevolato
In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo prima casa.
Mutuo 100
La percentuale finanziata il un mutuo al 100%, come suggerisce la sua definizione può arrivare fino al 100%, se il richiedente oltre a possedere determinati requisiti è anche in grado di presentare delle garanzie aggiuntive.
La banca potrebbe richiedere, oltre all'ipoteca iscritta sull'immobile, anche l'apertura di una fideiussione, garanzia in grado di coprire la quota del 20% del valore del finanziamento che eccede il limite dell'80% o in alternativa un pegno su titoli di Stato per un valore corrispondente al 20% del finanziamento concesso.
Quale rata mi posso permettere?
Per stabilire quale rata possiamo permetterci è fondamentale partire considerando il proprio reddito e valutando attentamente la disponibilità mensile al netto delle spese ordinarie.
Posto che le direttive comunitarie stabiliscono che l’importo complessivo del mutuo non dovrebbe superare l’80% del valore ipotecario dell’immobile, l'importo della rata, che generalmente deve essere circa un terzo del reddito mensile netto, è stabilito considerando l'ammontare complessivo e la presenza di altri finanziamenti in corso a carico del richiedente, ma anche la sua puntualità nel rimborso di precedenti finanziamenti. 
Quando si accede al credito o si fa da garanti si viene infatti registrati nei sistemi di informazioni creditizie; accedendo a questi dati la banca potrà facilmente verificare se in passato abbiamo avuto ritardi o mancati pagamenti.
Quale durata mi conviene?
La durata del mutuo viene concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata.
La rata è formata dal capitale più gli interessi.
A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, più breve sarà la durata, più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; più lunga sarà la durata, maggiore sarà l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.
Quanto mi costa il mutuo?
Gli interessi sono il compenso per il prestito erogato e dipendono dalla durata del mutuo.
Questi determinano, insieme a spese notarili e imposte il costo del mutuo.
Cosa sono gli interessi passivi?
Gli interessi passivi pagati sul mutuo casa rientrano tra i costi del mutuo fiscalmente detraibili; possono essere infatti portati in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico, a patto che siano riferiti all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare, con le modalità ed i limiti fissati dal legislatore fiscale.
Rientrano nell’agevolazione gli interessi passivi pagati nell’anno di imposta, relativi al mutuo contratto per:
- l’acquisto dell’abitazione principale;
- l’acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale;
- la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale;
- miglioramento a breve medio e lungo termine in campo agricolo.
Promemoria prima di firmare il mutuo prima casa
Riportiamo di seguito un promemoria dei passaggi da seguire per arrivare sereni alla firma:
- in base al reddito disponibile e alle spese fisse calcolo la rata mensile massima che posso permettermi;
- valuto la situazione economica attuale e a quella che mi aspetto in futuro;
- valuto il tipo di tasso e la durata del mutuo che mi sembra più idoneo;
- seleziono una serie di banche e istituti di credito e chiedo loro una proposta personalizzata;
- valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa;
- esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio fiscale anno per anno;
- controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle indicate nel Foglio Informativo e verifico che il tasso indicato non sia usurario;
- confronto le offerte di assicurazione sulla vita disponibili sul mercato con quella proposta dall’intermediario;
- scelgo la soluzione più idonea e preparo la documentazione richiesta;
- prima di firmare chiedo la copia completa del contratto da rileggere con calma a casa.
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