La circolare del 2 marzo 2016 ha modificato la prassi per le detrazioni fiscali sui condomini minimi, ora non più obbligati alla dotazione del codice fiscale.
Detrazioni fiscali per lavori in condominio
Le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie (detrazione 50%) e sul risparmio energetico (detrazione 65%) sono concesse non solo per lavori realizzati su parti private di edifici come singole abitazioni, ma anche su parti comuni condominiali.
Pensiamo ad esempio a lavori eseguiti su vani scale, cortili, parcheggi, cancelli di ingresso, terrazze e tetti condominiali.
In questi casi la procedura per accedere alle detrazioni prevede che il singolo contribuente debba essere in possesso, oltre dei classici documenti (copia di autorizzazioni comunali, fatture, ricevute dei bonifici, ecc.), del seguente materiale aggiuntivo:
- delibera assembleare di autorizzazione all’esecuzione dei lavori;
- tabella millesimale di ripartizione delle spese.
In alternativa, in luogo di questi due documenti, il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e in cui indichi la somma che il singolo condòmino può sfruttare personalmente ai fini della detrazione.
La procedura può essere seguita in modo semplice quando gli interventi sono realizzati su condomini di una certa dimensione, già da tempo muniti di codice fiscale, con un conto corrente condominiale da cui poter effettuare i bonifici, con obbligo di nomina dell’amministratore e dove questa figura è punto di riferimento tutte le volte che si intraprendono interventi edilizi o di risparmio energetico.
Il tema è divenuto invece più complesso per immobili con un numero di proprietari non superiore a 8, ossia i condomini cosiddetti minimi.
Cosa sono i condomini minimi?
L’espressione condominio minimo è nata in origine per indicare un condominio composto da due soli proprietari. Tuttavia la medesima terminologia è ormai applicata in modo più esteso agli immobili con un numero di proprietari non superiore a 8. Ciò in conseguenza alle similitudini previste sotto il profilo normativo e burocratico.
Per i condomini con numero di proprietari non superiore a 8 l’articolo 1129 del Codice Civile non prevede né obbligo di nomina dell’amministratore né obbligo da parte di questi di aprire un apposito conto corrente intestato al condominio (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all’articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condòmini).
Sempre il Codice Civile, all’articolo 1138, disciplina il regolamento di condominio, necessario in caso di più di 10 condòmini.
Di conseguenza per i condomini minimi la nomina di un amministratore, l’apertura di un conto corrente e l’istituzione di un regolamento condominiale restano facoltative.
In caso di spese riguardanti condomini minimi, spesso tra vicini ci si arrangia con una divisione dei costi informale, non si richiede attribuzione di codice fiscale condominiale e la maggior parte delle volte non esiste nemmeno un conto corrente comune da cui effettuare i pagamenti.
Volendo beneficiare delle detrazioni fiscali per lavori da eseguire su parti comuni di condomini minimi, come ci si deve comportare?
Detrazioni per lavori su parti comuni in condomini minimi prima della circolare n.3/E del 2 marzo 2016
Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate in merito ai condomini cosiddetti minimi sono variate nel tempo. Si rende allora necessaria una certa attenzione nel trattare l’argomento.
Vediamo cos’era previsto prima della Circolare n.3/E del 2 marzo 2016.
Fin dall’entrata in vigore della Legge n. 449 del 1997 (la Legge che ha istituito la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie), il beneficio fiscale per tutti i condomini era subordinato all’esistenza di un codice fiscale di condominio e a fatture intestate al condominio stesso (non a uno o più proprietari).
La circolare dell’Agenzia delle Entrate n.11/E del 21 maggio 2014 chiarì al paragrafo 4.3 la situazione particolare dei condomini che non avevano ancora chiesto l’attribuzione di codice fiscale (tra cui anche i condomini minimi) e che intendevano beneficiare delle detrazioni fiscali per lavori eseguiti su parti comuni.
Ai fini delle detrazioni il condominio era obbligato ad essere provvisto di codice fiscale sempre, anche in caso di condominio minimo.
Il condominio minimo era allora tenuto a chiedere l’assegnazione di un codice fiscale prima ancora di procedere coi lavori e successivamente seguire tutte le procedure previste per le detrazioni.
Il bonifico per il pagamento dei lavori eseguiti su condomini minimi poteva avvenire da un conto corrente condominiale o, considerato che il conto comune restava comunque facoltativo, dal conto corrente di uno dei condòmini a cui doveva essere affidato ufficialmente l’incarico del pagamento. Sul bonifico doveva risultare il codice fiscale del condominio ed anche il codice fiscale dell’amministratore (se nominato) o del condòmino che effettuava il pagamento.
La ripartizione delle spese relative alla parti comuni avveniva secondo i millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (articoli 1123 e seguenti). Ad ogni modo ciascun condòmino poteva beneficiare delle detrazioni in ragione della spesa effettivamente sostenuta.
Detrazioni per lavori su parti comuni in condomini minimi successivamente alla circolare n.3/E del 2 marzo 2016
In conseguenza all’esigenza di semplificare gli adempimenti dei contribuenti, l’Agenzia delle Entrate ha deciso di riconsiderare le istruzioni fornite con la precedente prassi.
In merito alle detrazioni fiscali per lavori eseguiti su condomini minimi, la circolare n.3/E del 2 marzo 2016 elimina l’obbligo di richiesta di codice fiscale.
Sono dichiarate ufficialmente superate le indicazioni fornite con circolare n.11/E del 21 maggio 2014 (quella precedentemente citata che obbligava ai fini delle detrazioni alla richiesta di codice fiscale anche per i condomini minimi) e con risoluzione n.74/E del 2015 (risoluzione con la quale si fornivano specifiche per i pagamenti), salvi restando i comportamenti già posti in essere in attuazione dei documenti ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
La prassi indicata con circolare n.3/E del 2 marzo 2016 attualmente in vigore è la seguente: in assenza di codice fiscale condominiale, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.
Quindi niente richiesta di codice fiscale di condominio e pagamento effettuato dal conto corrente di uno dei condòmini ufficialmente incaricato, al quale poi gli altri condòmini verseranno ognuno la propria parte.
Il singolo contribuente è poi tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio e a fornire, oltre alla documentazione richiesta ai fini della detrazione per i condomini, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
Condomini minimi che in passato hanno effettuato pagamenti senza dotarsi di codice fiscale
Sempre nella circolare n.3/E del 2 marzo 2016, l’Agenzia delle Entrate tranquillizza i contribuenti per quanto riguarda i condomini minimi che in passato hanno effettuato pagamenti per le detrazioni fiscali senza prima dotarsi di codice fiscale.
Pur non avendo seguito la prassi precedentemente prevista, non vi è rischio di perdita della detrazione, purché il pagamento sia stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale previsto per le detrazioni e che quindi non vi sia stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane S.p.a dell’obbligo di operare la ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento (ritenuta attualmente pari all’8%, in precedenza pari al 4%).
