domenica 1 luglio 2018

Sfratto per morosità: come si attiva la procedura!


Like Casa|Gianni Rini


Lo sfratto per morosità consiste in una procedura formale che il locatore può mettere in atto per lo sfratto della proprietà, quando l’inquilino non paga più il canone di locazione inizialmente pattuito nel contratto.

L’intimazione di sfratto per morosità deve essere messa in atto soltanto dopo che ci si è rivolti ad un tribunale civile e dopo che il giudice abbia autorizzato tale procedura.

La procedura per lo sfratto per morosità è definita a norma di legge, secondo la decisione presa dal giudice.

Per lo sfratto per morosità i tempi sono definiti secondo le normative vigenti in maniera molto precisa. È un dato di fatto di cui il proprietario dell’immobile deve tenere conto fin dall’inizio.

Vediamo più in dettaglio come funziona la procedura di sfratto per morosità.

Sfratto per morosità: procedura

Per ottenere l’autorizzazione a procedere con lo sfratto, il proprietario dell’immobile che si ritrova alle prese con un inquilino moroso deve rivolgersi ad un tribunale civile.

Prima può procedere con l’intimazione sfratto per morosità, rivolgendosi magari ad un avvocato. Poi chiede al giudice un provvedimento per ottenere la risoluzione del contratto di affitto, visto che l’inquilino non ha pagato più gli ultimi canoni.

È proprio il giudice che ordina all’affittuario di lasciare entro una data l’immobile occupato. Quindi si mette in atto lo sfratto esecutivo per morosità.

Il locatore può richiedere al conduttore anche il pagamento dei canoni scaduti mediante uno specifico decreto ingiuntivo.

Il tutto si svolge nell’arco di circa tre mesi. Infatti nel giro di un mese si può richiedere la prima udienza al giudice e poi a questo tempo si devono aggiungere altri due o tre mesi per effettuare lo sfratto tramite l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

Teniamo conto anche del fatto che i tempi tra la notifica dell’intimazione di sfratto e il momento in cui il locatore e l’inquilino vengono convocati in udienza sono obbligatoriamente di almeno 20 giorni.

Il conteggio va stabilito a partire dalla data della raccomandata con la quale l’ufficiale giudiziario comunica all’inquilino che deve lasciare libero l’appartamento.

L’udienza potrebbe servire anche ad assicurare per uno sfratto per morosità la mediazione, in modo che si possa trovare un accordo tra proprietario dell’immobile e conduttore.

In udienza l’inquilino può far valere la sua opposizione a sfratto per morosità, chiedendo eventualmente il termine di garanzia. Attraverso quest’ultimo, l’inquilino può chiedere di avere la possibilità di corrispondere il mancato pagamento del canone di locazione. Si tratta quindi di un tempo per sanare la morosità e mettersi in regola.

Il giudice, considerando e valutando la condizione economica dell’inquilino, può concedere al massimo sei mesi di proroga. Tuttavia per i disoccupati, per i lavoratori in cassa integrazione, per i disabili o per inquilini che hanno più di 65 anni, il tempo di proroga può essere più lungo.

Sfratto per morosità: cosa si fa con il decreto ingiuntivo

Attraverso il decreto ingiuntivo, lo sfratto diventa immediatamente esecutivo. Viene inoltre fissato e notificato all’inquilino il giorno in cui deve lasciare l’appartamento per mezzo dell’intervento dell’ufficiale giudiziario.

Nel momento in cui quest’ultimo si presenta presso l’abitazione, per attestare lo sgombro, deve redigere un verbale in cui si attesti che il locatore è tornato in possesso dell’immobile.

Può accadere che l’inquilino si opponga allo sfratto e non lasci libero l’immobile occupato. In questa situazione l’ufficiale giudiziario deve fissare un’altra data nel giro di tre o quattro giorni e procedere con l’intervento della forza pubblica.

Se l’inquilino moroso non paga i canoni di affitto che deve al locatore, si può procedere al pignoramento dei suoi beni.

L’inquilino può opporsi al pagamento del canone e al procedimento di sfratto, presentando al giudice anche delle prove scritte per attestare delle specifiche cause materiali che lo hanno portato a non poter pagare il canone pattuito.

Sfratto per morosità: i documenti utili

Rivolgendosi al giudice del tribunale civile, il locatore, per ottenere l’udienza riguardante lo sfratto per morosità, deve presentare alcuni documenti importanti. Innanzitutto deve fornire la copia del contratto di locazione, che sia regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.

Deve anche presentare copia delle ricevute di pagamento precedenti, in cui si dimostra che nella fase iniziale l’inquilino pagava il canone di locazione, ed eventualmente anche la copia dei solleciti che il locatore ha inviato all’inquilino moroso.

Il locatore può richiedere lo sfratto per morosità sia per un immobile adibito ad uso abitativo sia per un locale che venga utilizzato con scopi commerciali, come per esempio negozi, uffici o capannoni industriali.

Però le condizioni variano a seconda proprio dell’uso che viene fatto dell’immobile. Secondo la legge numero 431 del 1998, nel caso di morosità di un locale residenziale, è possibile ottenere l’intimazione allo sfratto anche quando l’inquilino non paga un solo canone di affitto.

Nel caso della locazione commerciale, invece, per l’intimazione dello sfratto, serve necessariamente che l’affittuario paghi anche un solo canone mensile, versando un minore importo rispetto a quello pattuito con il locatore.

Quindi lo sfratto per locazione commerciale si può chiedere quando l’inquilino paga due terzi della somma pattuita.

Sfratto per morosità: contributo unificato

Bisogna vedere anche a quanto ammontano i costi per chi va incontro ad una procedura di sfratto per morosità. In questo caso, infatti, il proprietario dell’immobile deve rendersi conto delle spese da sostenere per essere più consapevole in base alle proprie disponibilità economiche.

È proprio in questo senso che entra in gioco anche il cosiddetto contributo unificato di sfratto per morosità.

Il locatore che vuole attivare la procedura di sfratto deve versare questo contributo. Esso si calcola in base al valore della lite o in base all’importo complessivo dei canoni di locazione che non sono stati pagati.

Il contributo unificato può essere versato tramite un bollettino di conto corrente postale o per mezzo del modello F23 da presentare in banca, indicando il codice tributo 750T.

Esiste anche un modello in formato elettronico, sul quale il locatore deve indicare i suoi dati, quelli dell’affittuario e una marca da bollo che conferma l’avvenuto pagamento.

Sfratto per morosità: cosa scrivere nel modello per l’intimazione della convalida

Quando si deve intimare la convalida di sfratto ad un inquilino moroso, bisogna scrivere un’apposita lettera, nella quale si sollecita anche il pagamento dell’affitto dovuto. Come oggetto della comunicazione quindi si scrive “sollecito di pagamento canone di locazione immobile sito a”, indicando la città e l’indirizzo dell’abitazione affittata.

Ci si presenta in qualità di proprietario dell’appartamento e si fa riferimento al contratto d’affitto. Di questo devono essere indicate la data e la registrazione, comprensive anche del numero che è stato attribuito alla pratica dall’Agenzia delle Entrate.

Poi si elencano i pagamenti dei canoni di locazione arretrati, specificando a quali mesi si riferiscono e a quanto ammonta il totale.

Nella lettera inoltre si invita a versare i canoni dovuti entro 10 giorni dalla ricezione del sollecito, specificando che, in caso di mancato pagamento, ci si rivolgerà al giudice per lo sfratto per morosità esecutivo.

Lo sfratto si può richiedere anche in caso di inadempimento da parte dell’inquilino. Il locatore infatti può richiedere la risoluzione del contratto di locazione quando l’inquilino viola alcuni obblighi contrattuali, rendendo grave il suo comportamento.

Rientrano in questi casi le situazioni di subaffitto, vietato dalla legge, o di cambio d’uso che non è consentito.

Anche in questa situazione i tempi da rispettare sono sempre quelli previsti dal tribunale per la presa in considerazione della richiesta.

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