Sul tavolo estivo del Governo nell’ormai famoso “Sblocca Italia” vi è anche un “pacchetto casa”.
Per il momento non vi è nulla di certo ma le voci sono molte, e alcune interessanti, poichè incentivano gli investimenti senza gravare sulla collettività.
A parte le ultimissime voci negative, speriamo infondate (La Repubblica), a firma Padoan, il progetto sembra avanzare.
Dovrebbe esserci la riconferma anche nel 2015 degli incentivi energetici al 65% per gli interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus) e del bonus del 50% per i lavori edili di ristrutturazione, anzi una specie di consolidamento del provvedimento.
La detrazione per i lavori di prevenzione sismica dovrebbe prevedere tra il 50 e il 65% della spesa in deduzione fiscale, considerando la riduzione di rischio indotta dall’intervento.
La novità principale è che vi saranno incentivi per chi acquista una casa nuova o completamente ristrutturata, con prestazioni energetiche di classe A o B: sarà possibile detrarre dal proprio reddito imponibile il 20% del prezzo d’acquisto a patto che l’immobile venga affittato per almeno otto anni a canone concordato.
Sembra che il governo tenda ad utilizzare “lo strumento fiscale per dare una risposta immediata alla stagnazione sia del mercato della compravendita, sia a quello delle locazioni a canone concordato”.
Attraverso la leva fiscale si vuole ridare fiato al settore delle costruzioni e dell’edilizia.
Con l’obiettivo di rilanciare il mercato immobiliare verranno modificate anche le norme sulle società di investimento immobiliare quotate.
Infatti la novità interessante si ispira alla legge Scellier, entrata in vigore in Francia nel 2009 con grande successo.
Essa prevede una deduzione fiscale del 20% delle spese di acquisto o di costruzione, per le persone fisiche, a valere sull’arco di otto anni, fino a un limite di 300mila euro, per costruire direttamente o comprare da un costruttore un alloggio da destinare al mercato dell’affitto.
In pratica l’investitore privato che compra uno stabile da € 1.500.000 per destinarlo alla locazione a canone concordato pagherà una tassazione separata del 10% con la cedolare secca, avrà una IMU da prima casa, ed in più dedurrà dalla sua IRPEF 36.000 Euro ogni anno.
Nell’ipotesi che lo stabile sia di 10 appartamenti da locare ad € 500 al mese, si avrà un reddito di € 60.000 con una cedolare secca di € 6.000 ed una deduzione Irpef di 36.000. Pur considerando l’IMU è facile prevedere un rendimento netto di almeno il 5 %. Se poi fosse una casa in Classe A o B …
Che avesse ragione Monti quando profetizzava ad un paese soddisfatto di essere caratterizzato da una proprietà della casa di abitazione vicina all’80% : ” … nei paesi “civili” si va in affitto … “?
Le imprese che in questo momento si trovano in portafoglio troppi immobili invenduti, o gli imprenditori che hanno ancora voglia di investire per ristrutturare satbili interi sono in attesa di risposte.
In pratica, se così dovesse essere, il rilancio del settore inizierebbe più dagli investimenti immobiliari per reddito che non dalle incentivazioni all’acquisto o alla permuta della propria prima abitazione.
Delle incentivazioni finanziarie per i mutui non si parla in effetti, e le garanzie dello stato vanno nella direzione di garantire le morosità incolpevoli per la locazione e non per i mutui.
Fa parte degli scenari prevedibili, almeno per le grandi città, quello della maggior convenienza a vendere il proprio immobile di abitazione, se di una caratura medio alta e con il ricavato acquistare alcuni piccoli appartamenti in zone di alta densità abitativa da destinare alla locazione e andare ad abitare in affitto. Perlomeno con la differenza ci si garantisce una pensione.
Chi, dopo una vita di lavoro, possiede oggi una tartassata casa del valore di € 500.000, vendendola ricava il necessario per acquistare 5-8 appartamenti delle periferie urbane da dare in locazione con affitti concordati e garanzie “sociali” per le morosità.
Li porta in Classe B e deduce, li loca con la cedolare secca al 10% e deduce gli incentivi per l’acquisto. Con affitti “Low Cost” a 350/400 € mese si garantisce 30/35.000 € netti annui (senza cumulo di redditi e in regola con il riccometro)
La locazione di un appartamento di caratura pari a quello venduto costerà solo 10/12.000 € Insomma una seconda pensione netta.
Si tornerebbe forse ad avere nelle città le “case da pigione”, che sia questo l’augurio Montiano realizzato da Renzi?
