venerdì 19 agosto 2016

Attestato di prestazione energetica: le nuove faq

 

Il Ministero dello sviluppo economico, in collaborazione con Enea e Cti, ha pubblicato una nuova serie di faq, dopo quelle uscite nel mese di ottobre 2015, per chiarire i dubbi degli operatori in merito all’applicazione dei decreti ministeriali 26 giugno 2015. Tali norme hanno introdotto nuove regole sui requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici e per la redazione dell’Attestato di prestazione energetica – APE.

Le faq diramate dal Ministero – 70 in tutto – affrontano i quesiti più ricorrenti posti dagli operatori sull’applicazione delle nuove norme in materia di efficienza energetica in edilizia: dagli obblighi sulle rinnovabili al calcolo dell’energia primaria dell’edificio, dai casi di maggiorazioni sul coefficiente H’T alla verifica della trasmittanza.

Vediamo alcuni punti riguardanti il certificato APE, rimandando per ulteriori approfondimenti al documento del Ministero contenente i chiarimenti in materia di efficienza energetica in edilizia.

Quando è necessario aggiornare l’APE?

L’Attestato di prestazione energetica è valido per dieci anni. È necessario aggiornarlo, a seguito di significativi interventi di riqualificazione che modificano la classe energetica dell’edifico o dell’unità immobiliare, qualora vi fosse l’esigenza di utilizzarlo in uno dei casi previsti dall’articolo 6 del decreto 192/05 e simili, come compravendita, nuova locazione, esposizione dell’APE negli edifici pubblici, e così via.

Si possono indicare più motivazioni nello stesso APE?

La motivazione indicata, come chiarisce il Ministero, è quella tra scelta al momento della redazione dell’Attestato di prestazione energetica. È possibile indicare una sola motivazione, che esclude automaticamente le altre. Tuttavia è possibile indicare una ulteriore motivazione in corrispondenza della voce “altro”. Bisogna considerare inoltre che, poiché il certificato APE è valido per dieci anni, potrà essere successivamente utilizzato per scopi diversi. Ad esempio un APE redatto per una nuova costruzione potrà essere utilizzato negli anni successivi ai fini della vendita o della locazione dell’immobile.

Se un edificio o impianto comprende diverse particelle, come si compila la tabella “subalterni” presente nei dati identificativi?

Esistono diverse ipotesi:

  • edificio formato da un unico subalterno: inserire lo stesso valore numerico nelle celle “da” e “a”.
  • edificio costituito da subalterni multipli: scrivere il valore relativo al primo subalterno nella cella “da” e l’ultimo nella cella “a”. Ad esempio nel caso di un edificio con subalterni da 100 a 130 la tabella sarà compilata con “da” = 100 “a” =130.
  • edificio che presenta subalterni non consequenziali: inserire i dati in sequenza esaurendo gli spazi della riga “subalterni” e proseguendo la numerazione nella riga “altri subalterni”.
  • edificio che presenta più particelle: scrivere la principale nell’apposito riquadro e le altre nel riquadro “informazioni aggiuntive” a disposizione del soggetto certificatore

Chi deve compilare i campi del codice identificativo e della data dell’Attestato di prestazione energetica?

Il certificato APE dovrebbe essere stampato dal sistema informativo regionale che dovrebbe quindi compilare tali campi. Per le regioni che non hanno istituito un catasto energetico il codice identificativo e la data devono essere compilati dal certificatore.

È possibile indicare accanto a ciascun impianto un codice del catasto regionale degli impianti?

Il codice può essere riferito all’impianto nella sua interezza così come indicato nel libretto di impianto.
Nel caso di sottosistemi di generazione composti da più generatori è possibile indicare un generatore per ciascuna riga, riportando il codice catasto impianti, che potrà essere lo stesso per più generatori.

È possibile omettere, tra i dati del certificatore, l’indirizzo e-mail e il numero di telefono, onde evitare problemi di privacy?

Il certificatore è tenuto comunicare tutti i dati al catasto regionale, ma saranno pubblicati sull’Attestato di prestazione energetica soltanto i dati per cui ha fornito il consenso al trattamento.

Potenza dell’impianto: cosa occorre indicare?

Nel caso di ventilazione meccanica è necessario indicare la potenza totale dei ventilatori presenti. Per gli impianti di illuminazione va indicata la somma delle potenze per l’illuminazione interna degli ambienti.

venerdì 12 agosto 2016

Agevolazioni prima casa, se in comunione di beni conta il trasferimento di un solo coniuge

Agevolazioni prima casa, se in comunione di beni conta il trasferimento di un solo coniuge

Con la sentenza del 30 giugno 2016 n. 13414, la Cassazione ha stabilito che in caso di comunione legale dei beni, per mantenere il beneficio prima casa, basta che uno dei due coniugi si trasferisca nel Comune nel quale si trova il nuovo immobile.

La commissione tributaria regionale sostiene che, nei casi di acquisto coniugale in regime di comunione dei beni, la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione in oggetto deve essere singolarmente riscontrata in capo ad entrambi i coniugi.

Ma la parte ricorrente afferma che, nel caso di acquisto del bene per atto stipulato da entrambi i coniugi in regime di comunione legale, viene soddisfatto il requisito del trasferimento della residenza entro 18 mesi anche quando uno solo dei coniugi abbia trasferito la residenza nell’immobile acquistato e quest’ultimo sia stato destinato a residenza familiare.

Ad accogliere tale tesi la Suprema Corte, che ha sottolineato “ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza familiare, non rileva la diversa residenza del coniuge di chi abbia acquistato in regime di comunione”. I coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma solo alla coabitazione.

Secondo i giudici, dunque, ne consegue “che una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia porta a considerare la ‘coabitazione’ con il coniuge come elemento adeguato a soddisfare il requisito della ‘residenza’ ai fini tributari. Ciò che conta, in definitiva, non è la residenza dei coniugi singolarmente considerati, quanto quella della famiglia, così come evincibile dall’art. 144 c.c., secondo cui i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa”.

giovedì 11 agosto 2016

Affitto da usufruttuario, il contratto di locazione prosegue con gli eredi

Affitto da usufruttuario, il contratto di locazione prosegue con gli eredi

Con la sentenza numero 14834 del 20 luglio 2016, la Cassazione ha stabilito che, nel caso in cui un immobile viene dato in affitto dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore, il contratto di locazione prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non con il nudo proprietario. Gli eredi dell’usufruttuario possono quindi rivendicare il pagamento dei canoni di affitto o, in caso contrario, sfrattare il conduttore. Lo possono però fare per massimo cinque anni, scaduti i quali ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo dell’immobile.

Per comprendere il principio bisogna fare riferimento al codice civile, dove si stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza del contratto (sempre che sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata registrata); tale prosecuzione, tuttavia, non può mai superare 5 anni dal momento in cui è cessato l’usufrutto (ossia dalla morte dell’usufruttuario). Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore.

Se l’affitto scade prima dei cinque anni dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.

L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario (rimasto inerte) nel contratto di locazione. Il locatore non è dunque tenuto, per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione, a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può, per sottrarsi all’obbligo di pagamento, pretendere la dimostrazione di tale diritto.

Quindi, finché il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene, restando la vicenda centrata su rapporti meramente personali tra locatore e conduttore.

Ciò comporta che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

domenica 7 agosto 2016

Come mettere casa in vendita: alcuni consigli utili

 

Come mettere casa in vendita: alcuni consigli utili

Tutti sono pronti a darti validi consigli quando decidi di comprare una casa, ma che succede nel caso voglia mettere in vendita la tua abitazione? Ecco alcuni suggerimenti utili della immobiliaria spagnola donpiso.

  1. Fai pubblicità alla tua casa in modo onesto e trasparente
  2. Realizza piccole riforme per migliorla - A volte sono proprio le piccole riforme a cambiare l'aspetto di una casa e a renderla più attraente per il compratore.
  3. Le prime settimane sono cruciali - Il maggior numero di contatti si realizza proprio nelle settimane successive alla pubblicazione dell'articolo. E' proprio in questo momento che è importante darle la maggior visibilità possibile. "Proprio per questo è importante fissare fin dall'inizio un prezzo interessante per il compratore",MAI e poi MAI fissare bun prezzo fuori mercato,nessuno si mostrerà interessato
  4. "Sii flessibile con il prezzo". Il prezzo è uno degli elementi più importanti in tutto il processo di vendita. Devi considerare che dovrai negoziare questo prezzo e ribassare il prezzo di partenza. "Le case valgono il prezzo che il compratore è disposto a pagare", affermano da donpiso. "Il venditore deve essere preparato a perdere un po' di denaro o, se non ha fretta, aspettare fino a che il prezzo della casa aumenti".
  5. Mostra la casa ordinata e pulita - Mantenere la casa ordinata e pulita è un consiglio fondamentale per poterla vendere. Se un'abitazione è piccola conviene togliere più mobili possibili perché sembri più grande. E' importante anche ritirare tutti gli oggetti personali perché risaltino le qualità proprie della casa e si abbiano maggiori possibilità di vendere.
  6. Fai la maggior pubblicità possibile alla casa - Cuanto migliori siano le immagini della tua casa, tanto più attraente risulterà la tua casa e maggiori possibilità avrai di piazzarla
  7. Contratta i servizi di un'agenzia - Assicurati che l'agenzia immobiliare che contratti sia di fiducia e con un percorso consolidato. Ti potrà seguire passo nel processo di vendita.